一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）
（一）某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
請(qǐng)問(wèn)：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
（二）2004年，某百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請(qǐng)問(wèn)：
1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?
3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?
（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。
請(qǐng)問(wèn)：
1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）
（一）甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。
1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是（?。?。
A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ ）
A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（?。?。
A.抵押價(jià)值
B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（?。?BR> A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
（二）張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。
5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（?。?。
A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格
6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（ ）。
A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和
7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（?。?BR> A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
D.2004年10月的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開(kāi)始，2006年3月結(jié)束。
8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。
A.市場(chǎng)價(jià)格上升
B.市場(chǎng)價(jià)格下降
C.市場(chǎng)價(jià)格不變
D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定
9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（ ）。
A.市場(chǎng)價(jià)格上升
B.市場(chǎng)價(jià)格下降
C.市場(chǎng)價(jià)格不變
D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定
10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)（ ）。
A.6個(gè)月
B.9個(gè)月
C.1年
D.2年
三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤；請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）
××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。
在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。
××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽章）
2006年10月15日
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人（略）
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
三、估價(jià)對(duì)象
（一）區(qū)位狀況（略）
（二）實(shí)物狀況
（1）建筑物實(shí)物狀況
建筑面積：243.70m2
建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)
總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層
竣工日期：2005年9月10日
成新率：現(xiàn)狀成新為十成新
層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m
建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓
裝修情況：（略）
設(shè)施設(shè)備：（略）
工程質(zhì)量：（略）
維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好
大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。
物業(yè)管理狀況：（略）
綠化等其他情況：（略）
（2）土地實(shí)物狀況
土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。
土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí)
土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平
土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止
形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況：（略）
（三）權(quán)益狀況
（1）建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)X×號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無(wú)共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
（2）土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)××號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)鲎屇晗?0年，截至2044年4月9日。
（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷(xiāo)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。
四、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2006年10月10日
六、價(jià)值定義
本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法
根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。
十、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)期
2006年10月10日至2006年10月15日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。
十四、有關(guān)說(shuō)明（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析（略）
二、市場(chǎng)背景分析（略）
三、使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用（略）
五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）市場(chǎng)法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。
1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格
估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下：
（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。
表1 可比實(shí)例資料表
估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例/項(xiàng)目
A
××大廈
首層商鋪
B
××花園
首層商鋪
C
××大樓
首層商鋪
D
估價(jià)對(duì)象
首層商鋪
坐落
××大道
××大街
××大道
××大道
交易日期
2006年9月
2006年9月
2006年10月
2006年10月
交易情況
正?！?BR> 正?！?BR> 正常
正?！?BR> 土地使用權(quán)取得方式
掛牌出讓
掛牌出讓
招標(biāo)出讓
掛牌出讓
房
地
產(chǎn)
狀
況
困
素
地段等級(jí)
商業(yè)Ⅲ級(jí)
商業(yè)Ⅳ級(jí)
商業(yè)Ⅳ級(jí)
商業(yè)Ⅲ級(jí)
繁華程度
商業(yè)密集區(qū)
一般
一般
商業(yè)密集區(qū)
交通便捷度
較優(yōu)
較優(yōu)
較優(yōu)
較優(yōu)
公共配套設(shè)施完備程度
較完善
較完善
較完善
輕完善
建筑裝修
簡(jiǎn)裝
簡(jiǎn)裝
簡(jiǎn)裝.
簡(jiǎn)裝
設(shè)施設(shè)備
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
商鋪類(lèi)型
獨(dú)立商鋪
獨(dú)立商鋪
街角獨(dú)立商鋪
獨(dú)立商鋪
建筑結(jié)構(gòu)
框架
框架
框架
框架
朝向
北
西
南
南
臨路狀況
臨××大道/混
合型主干道
臨××大道/混
合型主干道
臨××大街/混
合型主干道
臨××大道/混
合型主干道
商鋪交易價(jià)格
10500元/m2
9091元/m2
9562元/m2
（2）比較修正。
1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常，無(wú)需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。
2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數(shù)均為100/100。
房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見(jiàn)表2。
表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表
可比實(shí)例/項(xiàng)目
A
B
C
××大廈
首層商鋪
××花園
首層商鋪
××大樓
首層商鋪
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易情況
100/100
10/00
100/100
房
地
產(chǎn)
狀
況
因
素
地段等級(jí)
100/100
100/98
100/98
繁華程度
100/100
100/97
100/101
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
公共配套設(shè)施
100/100
100/100
100/100
建筑裝修
100/100
100/100
100/100
設(shè)施設(shè)備
100/100
100/98
100/102
商鋪類(lèi)型
100/100
100/100
100/102
建筑結(jié)構(gòu)
100/100
100/100
100/100
朝向
108/99
1110/98
100/100
臨路狀況
100/100
100/100
100/100
交易價(jià)格
10500元/m2
9091元/m2
9562元/m2
可比實(shí)例修正后價(jià)格
10606元/m2
9958元/m2
9285元m2
（3）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：
利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2；
利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2；
利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。
從測(cè)算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。
2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格
估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類(lèi)似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。
××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類(lèi)似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50％=4975元/m2
3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：
121.85×（9950+4975）=181.86萬(wàn)元
（二）收益法
1.估算有效毛收入
（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m2），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元
（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：
有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）
空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為：
190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元
2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下：
（1）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：
162524×（12％+5.85％）=29011元
（2）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5％，則：
162524×2.5％=4063元
（3）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過(guò)程略）。
（4）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000×243.70×1.5‰=731元
（5）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元
3.確定房地產(chǎn)年凈收益
房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
=162524-38605
=123919元
4.確定報(bào)酬率
報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過(guò)程略）。
5.確定收益年限n
估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：未來(lái)可獲收益的年限n=58.9年
6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格
即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。
六、估價(jià)結(jié)果確定
經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬(wàn)元，收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60％，收益價(jià)格的權(quán)重為40％，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：
房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60％+153.23×40％
=170.41萬(wàn)元
房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2
估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整
附件（略）
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）
估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車(chē)棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2。工程自2006年9月1日開(kāi)工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5％，買(mǎi)方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4％。
2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％。
3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24％。
4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/m2，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10％會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的3.5％。
5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20％，估自測(cè)算如下（節(jié)選）：
采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
解：
1.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000m2
住宅總面積=50000-9000=41000m2
（1）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）
=50×12×（1-10％）=540元/m2
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）
=540×（1-24％）=410.40元/m2
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
=4118.45元/m2
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬(wàn)元
（2）住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬(wàn)元
（3）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬(wàn)元
2.扣除項(xiàng)目
（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬(wàn)元
（2）專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8％=392.86萬(wàn)元
（3）銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬(wàn)元
（4）銷(xiāo)售利潤(rùn)=11910.67×20％=2382.13萬(wàn)元
（5）買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4％=0.04V
3.總地價(jià)
2006年9月1日的總地價(jià)：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74萬(wàn)元
2006年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案來(lái)源：考試大 【考試大：中國(guó)歡迎的考試教育王國(guó)】 2006年12月4日參考答案
一、問(wèn)答題
（一）答：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
（1）以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；
（2）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：
（3）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；
（4）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
（二）答：
1.不可取。
因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。
2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：
（１）租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì)；
（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；
（3）應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。
3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：
（1）測(cè)算正?？陀^的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；
（2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。
或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。
或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。
（三）答：
1.錯(cuò)誤有：
（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。
或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
（2）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
（3）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。
2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。
或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
二、單項(xiàng)選擇題
（一）1.B2.A3.D4.D
（二）5.C6.D7.C
（三）8.D9.B10.A
三、指錯(cuò)題
1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。
3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。
4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法未做說(shuō)明）。
5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為："如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。"
6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。
7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。
8.缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明）。
9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。
10.市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。
11.估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。
12.技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。
13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
14.10％空置率和租金損失率5％應(yīng)說(shuō)明確定理由。
15.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086x（1-10％-5％）=161573元。
16.營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5％。
17.出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場(chǎng)客觀分析判斷得出（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取2.5％，理由不充分）。
18.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。
19.收益法公式的選用沒(méi)有理由（或：未考慮租金未來(lái)的變化）。
20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。
21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯(cuò)誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（37.5年）（或公式中n年取值錯(cuò)誤）。
22.可比實(shí)例缺少幣種。
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤
1.商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12％。
2.商鋪開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車(chē)棚的面積。
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583105（萬(wàn)元）或3760.52×8700=3271.65萬(wàn)元。
3.在計(jì)算2006年9月1目總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷(xiāo)售利潤(rùn)。
總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25萬(wàn)元
（一）某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
請(qǐng)問(wèn)：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
（二）2004年，某百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請(qǐng)問(wèn)：
1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?
3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?
（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。
請(qǐng)問(wèn)：
1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）
（一）甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。
1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是（?。?。
A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（ ）
A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（?。?。
A.抵押價(jià)值
B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（?。?BR> A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
（二）張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。
5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（?。?。
A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格
6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（ ）。
A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和
7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（?。?BR> A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
D.2004年10月的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開(kāi)始，2006年3月結(jié)束。
8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。
A.市場(chǎng)價(jià)格上升
B.市場(chǎng)價(jià)格下降
C.市場(chǎng)價(jià)格不變
D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定
9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（ ）。
A.市場(chǎng)價(jià)格上升
B.市場(chǎng)價(jià)格下降
C.市場(chǎng)價(jià)格不變
D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定
10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)（ ）。
A.6個(gè)月
B.9個(gè)月
C.1年
D.2年
三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤；請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）
××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。
在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。
××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽章）
2006年10月15日
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托人（略）
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
三、估價(jià)對(duì)象
（一）區(qū)位狀況（略）
（二）實(shí)物狀況
（1）建筑物實(shí)物狀況
建筑面積：243.70m2
建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)
總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層
竣工日期：2005年9月10日
成新率：現(xiàn)狀成新為十成新
層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m
建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓
裝修情況：（略）
設(shè)施設(shè)備：（略）
工程質(zhì)量：（略）
維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好
大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。
物業(yè)管理狀況：（略）
綠化等其他情況：（略）
（2）土地實(shí)物狀況
土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。
土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí)
土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平
土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止
形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況：（略）
（三）權(quán)益狀況
（1）建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)X×號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無(wú)共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
（2）土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)××號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)鲎屇晗?0年，截至2044年4月9日。
（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷(xiāo)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。
四、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2006年10月10日
六、價(jià)值定義
本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法
根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。
十、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)期
2006年10月10日至2006年10月15日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。
十四、有關(guān)說(shuō)明（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析（略）
二、市場(chǎng)背景分析（略）
三、使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用（略）
五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）市場(chǎng)法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。
1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格
估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下：
（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。
表1 可比實(shí)例資料表
估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例/項(xiàng)目
A
××大廈
首層商鋪
B
××花園
首層商鋪
C
××大樓
首層商鋪
D
估價(jià)對(duì)象
首層商鋪
坐落
××大道
××大街
××大道
××大道
交易日期
2006年9月
2006年9月
2006年10月
2006年10月
交易情況
正?！?BR> 正?！?BR> 正常
正?！?BR> 土地使用權(quán)取得方式
掛牌出讓
掛牌出讓
招標(biāo)出讓
掛牌出讓
房
地
產(chǎn)
狀
況
困
素
地段等級(jí)
商業(yè)Ⅲ級(jí)
商業(yè)Ⅳ級(jí)
商業(yè)Ⅳ級(jí)
商業(yè)Ⅲ級(jí)
繁華程度
商業(yè)密集區(qū)
一般
一般
商業(yè)密集區(qū)
交通便捷度
較優(yōu)
較優(yōu)
較優(yōu)
較優(yōu)
公共配套設(shè)施完備程度
較完善
較完善
較完善
輕完善
建筑裝修
簡(jiǎn)裝
簡(jiǎn)裝
簡(jiǎn)裝.
簡(jiǎn)裝
設(shè)施設(shè)備
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
中央空調(diào)/自動(dòng)
消防噴淋
商鋪類(lèi)型
獨(dú)立商鋪
獨(dú)立商鋪
街角獨(dú)立商鋪
獨(dú)立商鋪
建筑結(jié)構(gòu)
框架
框架
框架
框架
朝向
北
西
南
南
臨路狀況
臨××大道/混
合型主干道
臨××大道/混
合型主干道
臨××大街/混
合型主干道
臨××大道/混
合型主干道
商鋪交易價(jià)格
10500元/m2
9091元/m2
9562元/m2
（2）比較修正。
1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常，無(wú)需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。
2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數(shù)均為100/100。
房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見(jiàn)表2。
表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表
可比實(shí)例/項(xiàng)目
A
B
C
××大廈
首層商鋪
××花園
首層商鋪
××大樓
首層商鋪
交易日期
100/100
100/100
100/100
交易情況
100/100
10/00
100/100
房
地
產(chǎn)
狀
況
因
素
地段等級(jí)
100/100
100/98
100/98
繁華程度
100/100
100/97
100/101
交通便捷度
100/100
100/100
100/100
公共配套設(shè)施
100/100
100/100
100/100
建筑裝修
100/100
100/100
100/100
設(shè)施設(shè)備
100/100
100/98
100/102
商鋪類(lèi)型
100/100
100/100
100/102
建筑結(jié)構(gòu)
100/100
100/100
100/100
朝向
108/99
1110/98
100/100
臨路狀況
100/100
100/100
100/100
交易價(jià)格
10500元/m2
9091元/m2
9562元/m2
可比實(shí)例修正后價(jià)格
10606元/m2
9958元/m2
9285元m2
（3）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下：
利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2；
利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2；
利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。
從測(cè)算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。
2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格
估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類(lèi)似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。
××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類(lèi)似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50％=4975元/m2
3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：
121.85×（9950+4975）=181.86萬(wàn)元
（二）收益法
1.估算有效毛收入
（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m2），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元
（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：
有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）
空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為：
190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元
2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下：
（1）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：
162524×（12％+5.85％）=29011元
（2）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5％，則：
162524×2.5％=4063元
（3）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過(guò)程略）。
（4）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000×243.70×1.5‰=731元
（5）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元
3.確定房地產(chǎn)年凈收益
房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
=162524-38605
=123919元
4.確定報(bào)酬率
報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過(guò)程略）。
5.確定收益年限n
估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：未來(lái)可獲收益的年限n=58.9年
6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格
即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。
六、估價(jià)結(jié)果確定
經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬(wàn)元，收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60％，收益價(jià)格的權(quán)重為40％，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為：
房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60％+153.23×40％
=170.41萬(wàn)元
房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2
估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整
附件（略）
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）
估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車(chē)棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2。工程自2006年9月1日開(kāi)工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5％，買(mǎi)方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4％。
2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％。
3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24％。
4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/m2，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10％會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費(fèi)等銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的3.5％。
5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20％，估自測(cè)算如下（節(jié)選）：
采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
解：
1.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000m2
住宅總面積=50000-9000=41000m2
（1）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）
=50×12×（1-10％）=540元/m2
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）
=540×（1-24％）=410.40元/m2
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
=4118.45元/m2
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬(wàn)元
（2）住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬(wàn)元
（3）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬(wàn)元
2.扣除項(xiàng)目
（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬(wàn)元
（2）專(zhuān)業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8％=392.86萬(wàn)元
（3）銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬(wàn)元
（4）銷(xiāo)售利潤(rùn)=11910.67×20％=2382.13萬(wàn)元
（5）買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4％=0.04V
3.總地價(jià)
2006年9月1日的總地價(jià)：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74萬(wàn)元
2006年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案來(lái)源：考試大 【考試大：中國(guó)歡迎的考試教育王國(guó)】 2006年12月4日參考答案
一、問(wèn)答題
（一）答：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
（1）以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；
（2）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：
（3）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；
（4）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
（二）答：
1.不可取。
因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。
2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：
（１）租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì)；
（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；
（3）應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。
3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：
（1）測(cè)算正?？陀^的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；
（2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。
或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。
或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。
（三）答：
1.錯(cuò)誤有：
（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。
或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
（2）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
（3）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。
2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。
或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
二、單項(xiàng)選擇題
（一）1.B2.A3.D4.D
（二）5.C6.D7.C
（三）8.D9.B10.A
三、指錯(cuò)題
1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。
3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。
4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法未做說(shuō)明）。
5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為："如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。"
6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。
7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。
8.缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明）。
9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。
10.市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。
11.估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。
12.技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。
13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
14.10％空置率和租金損失率5％應(yīng)說(shuō)明確定理由。
15.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086x（1-10％-5％）=161573元。
16.營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5％。
17.出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場(chǎng)客觀分析判斷得出（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取2.5％，理由不充分）。
18.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。
19.收益法公式的選用沒(méi)有理由（或：未考慮租金未來(lái)的變化）。
20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。
21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯(cuò)誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（37.5年）（或公式中n年取值錯(cuò)誤）。
22.可比實(shí)例缺少幣種。
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤
1.商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12％。
2.商鋪開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車(chē)棚的面積。
商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583105（萬(wàn)元）或3760.52×8700=3271.65萬(wàn)元。
3.在計(jì)算2006年9月1目總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷(xiāo)售利潤(rùn)。
總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25萬(wàn)元