房屋租賃卻引來(lái)萬(wàn)元合同糾紛，中介服務(wù)費(fèi)沒(méi)有明確約定，能否依據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定呢？7月27日，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院判決，這起居間合同糾紛案不能依據(jù)雙方的交易習(xí)慣認(rèn)定中介服務(wù)費(fèi)，無(wú)錫座椅部件公司應(yīng)該支付置業(yè)咨詢公司服務(wù)費(fèi)7500元而非10000元。
中介費(fèi)是10000元還是7500元
2008年3月12日，無(wú)錫一家置業(yè)咨詢公司把徐先生的房屋介紹給一家座椅部件公司。在房屋租賃合同中約定，徐先生的房屋以及相關(guān)設(shè)施出租給座椅部件公司。合同中還寫(xiě)明了租賃期并在租金部分約定每月租金10000元，該中介服務(wù)費(fèi)由座椅部件公司承擔(dān)。此后，座椅部件公司按照合同承租了房屋。
“合同簽訂后，置業(yè)咨詢公司已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù)，但座椅部件公司至今沒(méi)有支付中介服務(wù)費(fèi)10000元?！?009年2月24日，置業(yè)咨詢公司起訴到法院，請(qǐng)求判令座椅部件公司立即支付中介服務(wù)費(fèi)。
但座椅部件公司辯稱，置業(yè)咨詢公司曾在電話中口頭承諾只需支付中介服務(wù)費(fèi)5000元就可以了，并且還開(kāi)過(guò)7500元中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票，中介服務(wù)費(fèi)不應(yīng)是10000元。
7500元是不是全部中介費(fèi)
法庭上，置業(yè)咨詢公司對(duì)其開(kāi)出的7500元中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票沒(méi)有異議，但提出發(fā)票不是全部費(fèi)用，可以多次開(kāi)發(fā)票。還提供了一份此前座椅部件公司曾和朱先生簽定的房屋租賃合同，用以證明雙方的居間中介服務(wù)費(fèi)按照慣例都是以1個(gè)月房屋租金計(jì)算。
但座椅部件公司認(rèn)為中介服務(wù)費(fèi)僅僅是5000元。
一審法院審理后認(rèn)為，這份房屋租賃合同合法有效，置業(yè)咨詢公司促成了合同成立后，座椅部件公司應(yīng)按約支付相應(yīng)報(bào)酬。置業(yè)咨詢公司雖曾開(kāi)具7500元發(fā)票，但無(wú)證據(jù)證明這是全部中介服務(wù)費(fèi)。雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費(fèi)的金額，根據(jù)雙方以往的委托代理協(xié)議及房屋租賃合同，可認(rèn)定雙方交易習(xí)慣是按1個(gè)月房租金計(jì)算中介服務(wù)費(fèi)。一審法院判令座椅部件公司支付置業(yè)咨詢公司服務(wù)費(fèi)10000元。
座椅部件公司對(duì)此不服提起上訴。
“該”字約定存在爭(zhēng)議
“可以接受的房屋中介費(fèi)在3000元到5000元之間?！?座椅部件公司上訴稱，置業(yè)咨詢公司在電子郵件聯(lián)絡(luò)中承諾中介服務(wù)費(fèi)按7500元收取。
置業(yè)咨詢公司答辯稱，雙方已經(jīng)在合同中明確約定按一個(gè)月房租金即10000元收取中介服務(wù)費(fèi)，并且以往的交易習(xí)慣也是如此。
二審?fù)徶?，雙方對(duì) “每月租金10000元，該中介服務(wù)費(fèi)由座椅部件公司承擔(dān)”的約定存在爭(zhēng)議，置業(yè)咨詢公司認(rèn)為“該”字即指每月租金10000元，雙方已對(duì)中介服務(wù)費(fèi)作出明確約定；座椅部件公司認(rèn)為“該”字指此次房屋租賃，雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費(fèi)金額。
交易習(xí)慣不作為認(rèn)定依據(jù)
雙方有沒(méi)有明確約定中介服務(wù)費(fèi)？如果沒(méi)有約定，能否依據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定中介服務(wù)費(fèi)為10000元？如果不是10000元，中介服務(wù)費(fèi)又是多少？
無(wú)錫中院審理認(rèn)為，置業(yè)咨詢公司為座椅部件公司和徐先生提供訂立房屋租賃合同的中介服務(wù)，三方簽訂了房屋租賃合同。其中，置業(yè)咨詢公司與座椅部件公司之間的法律關(guān)系符合居間合同的法律特征。置業(yè)咨詢公
司促成合同成立，則座椅部件公司應(yīng)支付報(bào)酬。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居間人收取報(bào)酬的多少應(yīng)依據(jù)雙方之間有無(wú)明確約定、補(bǔ)充約定、交易習(xí)慣等確定。
而針對(duì)“該”字約定，法院認(rèn)為合同中約定僅確定了房租金為10000元，對(duì)中介服務(wù)費(fèi)雖有涉及但沒(méi)有明確具體金額，在雙方對(duì)約定內(nèi)容理解存在爭(zhēng)議的情況下，不能必然得出中介服務(wù)費(fèi)為10000元。
無(wú)錫中院認(rèn)為，結(jié)合置業(yè)咨詢公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中服務(wù)費(fèi)可予協(xié)商而并非固定以半月或1個(gè)月房租金計(jì)算、雙方此前服務(wù)費(fèi)的實(shí)際結(jié)算方式以及雙方之間中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票的實(shí)際開(kāi)具收取等因素，座椅部件公司應(yīng)向置業(yè)咨詢公司支付中介服務(wù)費(fèi)金額為7500元。
中介費(fèi)是10000元還是7500元
2008年3月12日，無(wú)錫一家置業(yè)咨詢公司把徐先生的房屋介紹給一家座椅部件公司。在房屋租賃合同中約定，徐先生的房屋以及相關(guān)設(shè)施出租給座椅部件公司。合同中還寫(xiě)明了租賃期并在租金部分約定每月租金10000元，該中介服務(wù)費(fèi)由座椅部件公司承擔(dān)。此后，座椅部件公司按照合同承租了房屋。
“合同簽訂后，置業(yè)咨詢公司已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù)，但座椅部件公司至今沒(méi)有支付中介服務(wù)費(fèi)10000元?！?009年2月24日，置業(yè)咨詢公司起訴到法院，請(qǐng)求判令座椅部件公司立即支付中介服務(wù)費(fèi)。
但座椅部件公司辯稱，置業(yè)咨詢公司曾在電話中口頭承諾只需支付中介服務(wù)費(fèi)5000元就可以了，并且還開(kāi)過(guò)7500元中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票，中介服務(wù)費(fèi)不應(yīng)是10000元。
7500元是不是全部中介費(fèi)
法庭上，置業(yè)咨詢公司對(duì)其開(kāi)出的7500元中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票沒(méi)有異議，但提出發(fā)票不是全部費(fèi)用，可以多次開(kāi)發(fā)票。還提供了一份此前座椅部件公司曾和朱先生簽定的房屋租賃合同，用以證明雙方的居間中介服務(wù)費(fèi)按照慣例都是以1個(gè)月房屋租金計(jì)算。
但座椅部件公司認(rèn)為中介服務(wù)費(fèi)僅僅是5000元。
一審法院審理后認(rèn)為，這份房屋租賃合同合法有效，置業(yè)咨詢公司促成了合同成立后，座椅部件公司應(yīng)按約支付相應(yīng)報(bào)酬。置業(yè)咨詢公司雖曾開(kāi)具7500元發(fā)票，但無(wú)證據(jù)證明這是全部中介服務(wù)費(fèi)。雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費(fèi)的金額，根據(jù)雙方以往的委托代理協(xié)議及房屋租賃合同，可認(rèn)定雙方交易習(xí)慣是按1個(gè)月房租金計(jì)算中介服務(wù)費(fèi)。一審法院判令座椅部件公司支付置業(yè)咨詢公司服務(wù)費(fèi)10000元。
座椅部件公司對(duì)此不服提起上訴。
“該”字約定存在爭(zhēng)議
“可以接受的房屋中介費(fèi)在3000元到5000元之間?！?座椅部件公司上訴稱，置業(yè)咨詢公司在電子郵件聯(lián)絡(luò)中承諾中介服務(wù)費(fèi)按7500元收取。
置業(yè)咨詢公司答辯稱，雙方已經(jīng)在合同中明確約定按一個(gè)月房租金即10000元收取中介服務(wù)費(fèi)，并且以往的交易習(xí)慣也是如此。
二審?fù)徶?，雙方對(duì) “每月租金10000元，該中介服務(wù)費(fèi)由座椅部件公司承擔(dān)”的約定存在爭(zhēng)議，置業(yè)咨詢公司認(rèn)為“該”字即指每月租金10000元，雙方已對(duì)中介服務(wù)費(fèi)作出明確約定；座椅部件公司認(rèn)為“該”字指此次房屋租賃，雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費(fèi)金額。
交易習(xí)慣不作為認(rèn)定依據(jù)
雙方有沒(méi)有明確約定中介服務(wù)費(fèi)？如果沒(méi)有約定，能否依據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定中介服務(wù)費(fèi)為10000元？如果不是10000元，中介服務(wù)費(fèi)又是多少？
無(wú)錫中院審理認(rèn)為，置業(yè)咨詢公司為座椅部件公司和徐先生提供訂立房屋租賃合同的中介服務(wù)，三方簽訂了房屋租賃合同。其中，置業(yè)咨詢公司與座椅部件公司之間的法律關(guān)系符合居間合同的法律特征。置業(yè)咨詢公
司促成合同成立，則座椅部件公司應(yīng)支付報(bào)酬。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居間人收取報(bào)酬的多少應(yīng)依據(jù)雙方之間有無(wú)明確約定、補(bǔ)充約定、交易習(xí)慣等確定。
而針對(duì)“該”字約定，法院認(rèn)為合同中約定僅確定了房租金為10000元，對(duì)中介服務(wù)費(fèi)雖有涉及但沒(méi)有明確具體金額，在雙方對(duì)約定內(nèi)容理解存在爭(zhēng)議的情況下，不能必然得出中介服務(wù)費(fèi)為10000元。
無(wú)錫中院認(rèn)為，結(jié)合置業(yè)咨詢公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中服務(wù)費(fèi)可予協(xié)商而并非固定以半月或1個(gè)月房租金計(jì)算、雙方此前服務(wù)費(fèi)的實(shí)際結(jié)算方式以及雙方之間中介服務(wù)費(fèi)發(fā)票的實(shí)際開(kāi)具收取等因素，座椅部件公司應(yīng)向置業(yè)咨詢公司支付中介服務(wù)費(fèi)金額為7500元。