□我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。
□預(yù)告登記制度巧妙地填補了債權(quán)與物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，并將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)，達(dá)到維護交易安全的效果。
我國物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國、瑞士等國幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國。我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。
彌補債權(quán)物權(quán)間的盲點
按照通說，財產(chǎn)權(quán)可以分為物權(quán)和債權(quán)。雖然有學(xué)者對此劃分提出過質(zhì)疑和批評，但隨著物權(quán)法的出臺，我國在立法上堅持物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的態(tài)度已經(jīng)確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。
舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權(quán)，但在債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權(quán)，要獲取房屋的所有權(quán)還必須經(jīng)過登記。由此，現(xiàn)實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段（可簡稱為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段）。第一個階段的債權(quán)能否轉(zhuǎn)化為第二個階段的物權(quán)有賴于不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進(jìn)行，而不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進(jìn)行又有賴于登記可否順利進(jìn)行。
但是，根據(jù)登記程序的要求，并或可囿于登記機關(guān)的效率原因，從接受當(dāng)事人的申請到將物權(quán)變動情況記載于登記簿并發(fā)放權(quán)屬證書必須經(jīng)過一段時間。這樣一來，本應(yīng)緊密相連的債權(quán)和物權(quán)之間就不可避免地出現(xiàn)一個時間空隙，或者說出現(xiàn)了一個債權(quán)能否成功如期轉(zhuǎn)化為物權(quán)的時間盲點。
概括而言，預(yù)告登記制度通過賦予預(yù)告登記后的債權(quán)請求權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記而出現(xiàn)的時間空隙和盲點，為債權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無縫對接物權(quán)的橋梁。簡言之，預(yù)告登記制度為彌補債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點而設(shè)立。
維護交易安全是主旨
按照法經(jīng)濟分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價值而設(shè)定的，法律強制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進(jìn)將來價值化的行為創(chuàng)造動因。這一觀點從經(jīng)濟學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點和內(nèi)在價值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點更多地強調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進(jìn)交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即“吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對于該項取得行為加以保護，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。
以不動產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經(jīng)驗和社會實踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。
此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護的新的不動產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強制拍賣?？傊?，受讓人往往處于弱勢地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產(chǎn)物權(quán)過程之中時常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進(jìn)行的艱難境地。
預(yù)告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請求權(quán)，在不動產(chǎn)登記簿上將該請求權(quán)登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進(jìn)而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
以不動產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之后、不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記（本登記）完成之前，依照約定，買房人將其以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的債權(quán)請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，從而達(dá)到了有效預(yù)防交易風(fēng)險的目的。一方面，對于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被賦予了對抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)的處分行為歸于無效，以保護買受方債權(quán)的順利實現(xiàn)。即通過適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到保護交易安全的目的。另一方面，對于第三人而言，預(yù)告登記使買房人的以特定不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的和內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)公之于眾，第三人可以通過查詢不動產(chǎn)登記簿來了解特定不動產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，從而避免受到不測之損害，進(jìn)而也達(dá)到了減少交易風(fēng)險、保護交易安全之目的。
綜上，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，可以充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)以及防止第三人遭受不測之風(fēng)險，進(jìn)而直接地有利于不動產(chǎn)交易的買受人增強實現(xiàn)合同約定的債權(quán)即預(yù)期利益的信心，并可間接地有利于增加第三人進(jìn)行不動產(chǎn)交易的機會和信心，最后達(dá)到提高置產(chǎn)愿望、增加交易的效果。可以說，預(yù)告登記制度通過保護交易安全達(dá)到了促進(jìn)交易、增值財富的目的。這恰恰與前述法經(jīng)濟分析學(xué)派所主張之觀點相得益彰。（吳春岐）
□預(yù)告登記制度巧妙地填補了債權(quán)與物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，并將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)，達(dá)到維護交易安全的效果。
我國物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國、瑞士等國幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國。我國規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。
彌補債權(quán)物權(quán)間的盲點
按照通說，財產(chǎn)權(quán)可以分為物權(quán)和債權(quán)。雖然有學(xué)者對此劃分提出過質(zhì)疑和批評，但隨著物權(quán)法的出臺，我國在立法上堅持物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的態(tài)度已經(jīng)確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。
舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權(quán)，但在債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權(quán)，要獲取房屋的所有權(quán)還必須經(jīng)過登記。由此，現(xiàn)實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段（可簡稱為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段）。第一個階段的債權(quán)能否轉(zhuǎn)化為第二個階段的物權(quán)有賴于不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進(jìn)行，而不動產(chǎn)物權(quán)變動能否順利進(jìn)行又有賴于登記可否順利進(jìn)行。
但是，根據(jù)登記程序的要求，并或可囿于登記機關(guān)的效率原因，從接受當(dāng)事人的申請到將物權(quán)變動情況記載于登記簿并發(fā)放權(quán)屬證書必須經(jīng)過一段時間。這樣一來，本應(yīng)緊密相連的債權(quán)和物權(quán)之間就不可避免地出現(xiàn)一個時間空隙，或者說出現(xiàn)了一個債權(quán)能否成功如期轉(zhuǎn)化為物權(quán)的時間盲點。
概括而言，預(yù)告登記制度通過賦予預(yù)告登記后的債權(quán)請求權(quán)以對抗第三人的物權(quán)效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記而出現(xiàn)的時間空隙和盲點，為債權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無縫對接物權(quán)的橋梁。簡言之，預(yù)告登記制度為彌補債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點而設(shè)立。
維護交易安全是主旨
按照法經(jīng)濟分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價值而設(shè)定的，法律強制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進(jìn)將來價值化的行為創(chuàng)造動因。這一觀點從經(jīng)濟學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點和內(nèi)在價值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點更多地強調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進(jìn)交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即“吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對于該項取得行為加以保護，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。
以不動產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經(jīng)驗和社會實踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。
此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護的新的不動產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強制拍賣?？傊?，受讓人往往處于弱勢地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產(chǎn)物權(quán)過程之中時常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進(jìn)行的艱難境地。
預(yù)告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請求權(quán)，在不動產(chǎn)登記簿上將該請求權(quán)登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進(jìn)而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
以不動產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之后、不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記（本登記）完成之前，依照約定，買房人將其以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的債權(quán)請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，從而達(dá)到了有效預(yù)防交易風(fēng)險的目的。一方面，對于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被賦予了對抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)的處分行為歸于無效，以保護買受方債權(quán)的順利實現(xiàn)。即通過適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到保護交易安全的目的。另一方面，對于第三人而言，預(yù)告登記使買房人的以特定不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的和內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)公之于眾，第三人可以通過查詢不動產(chǎn)登記簿來了解特定不動產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，從而避免受到不測之損害，進(jìn)而也達(dá)到了減少交易風(fēng)險、保護交易安全之目的。
綜上，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)，從而使其具有對抗第三人的物權(quán)效力，可以充分保護買受人預(yù)期利益的實現(xiàn)以及防止第三人遭受不測之風(fēng)險，進(jìn)而直接地有利于不動產(chǎn)交易的買受人增強實現(xiàn)合同約定的債權(quán)即預(yù)期利益的信心，并可間接地有利于增加第三人進(jìn)行不動產(chǎn)交易的機會和信心，最后達(dá)到提高置產(chǎn)愿望、增加交易的效果。可以說，預(yù)告登記制度通過保護交易安全達(dá)到了促進(jìn)交易、增值財富的目的。這恰恰與前述法經(jīng)濟分析學(xué)派所主張之觀點相得益彰。（吳春岐）