法院認(rèn)為缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，酌情主張1.3萬元
明明業(yè)主只欠9萬多元物管費(fèi)，物管公司卻告到法院，要求支付37萬多元——因?yàn)榘凑彰咳涨Х种臏{金計(jì)算，9萬多元的滯納金就有28萬多元。九龍坡區(qū)法院一審判決業(yè)主支付物管費(fèi)，并酌情主張了1.3萬元的違約金。物管公司不服，上訴。7月20日，市五中院二審宣判，維持了一審判決。
去年下半年的一天，璧山縣的沈先生接到法院傳票——他在九龍坡區(qū)石坪橋“中陽大廈”有面積5000多平方米的商品房，由于一直未交物管費(fèi)，物管公司把他告了。
管理該房屋的是重慶中陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理部（以下簡稱中陽公司）。該公司稱，從2004年1月開始沈先生就沒有交過物管費(fèi)，到2008年4月共欠9萬多元。
中陽公司訴狀上要求沈先生支付33萬余元。怎么算的呢？中陽公司稱，除了本金，還有24萬多元的滯納金。
沈先生認(rèn)為24萬多元的滯納金太離譜了，靜等法院開庭審理。今年初，該案在九龍坡區(qū)法院開庭。開庭時(shí)，中陽公司又按月計(jì)算了滯納金，所以訴訟請求將滯納金改為了28萬多元。
記者采訪中了解到，28萬元的滯納金大概是這樣算出來的——每月物管費(fèi)約1700元，拖欠一月按30天計(jì)算，滯納金約153元。2004年1月那筆物管費(fèi)拖欠至2008年4月，共52個(gè)月，滯納金約7956元。以后每月物管費(fèi)滯納金少1個(gè)月（30天），這樣計(jì)算出來滯納金共約283608元。
沈先生的委托代理人林祖鋒出庭應(yīng)訴。林祖鋒在法庭上稱，沈先生愿意繳納這筆物管費(fèi)，但認(rèn)為不應(yīng)該交滯納金，理由是雙方?jīng)]有簽訂任何協(xié)議約定過滯納金。
對此，中陽公司稱，他們是沒有與沈先生簽訂過《物業(yè)管理委托協(xié)議》，但他們與該房屋的前業(yè)主信達(dá)公司簽訂過。原來，信達(dá)公司此前不但擁有該處房產(chǎn)，中陽公司還欠他們44萬余元。2004年1月，信達(dá)公司將房產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓給沈先生。為此，2004年11月30日，信達(dá)公司、中陽公司、沈先生簽訂了三方協(xié)議，約定中陽公司與沈先生的債務(wù)未了結(jié)前，沈先生暫時(shí)不交物管費(fèi)，由中陽公司的欠款來抵減。
2006年，由于需要用錢，沈先生起訴要求中陽公司歸還44萬元余款。2006年11月，法院判決中陽公司支付44萬余元。不久，該判決生效。
由于這筆欠款還在執(zhí)行中，沈先生認(rèn)為2006年11月后的物管費(fèi)仍然可以抵減，所以他一直沒有交物管費(fèi)。中陽公司認(rèn)為沈先生這一行為單方面撕毀了當(dāng)初的三方協(xié)議，所以也將他告上法院，并要求支付本金和滯納金。
經(jīng)審理，九龍坡區(qū)法院認(rèn)為雙方?jīng)]有明確約定滯納金，中陽公司要求沈先生支付每日千分之三的滯納金缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，酌情主張了1.3萬元的違約金。
“從28萬元變成1萬多，這不但體現(xiàn)了公平，也表明法院不認(rèn)'物管行規(guī)'.”林祖鋒這樣告訴記者。
3％。有法可依
法院為啥不支持
7月20日，記者就該案采訪了相關(guān)人士。
千分之三滯納金
物管條例有規(guī)定
物管費(fèi)滯納金為什么是每日千分之三？中陽公司物管部負(fù)責(zé)人稱，他們與信達(dá)公司的合同有此約定，沈先生通過拍賣方式取得該房屋，自然應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
庭審中，中陽公司還拿出現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例第八十六條規(guī)定，“業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納，逾期不交的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納并按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金?！?BR> 新版物管條例
取消千分之三
市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程業(yè)務(wù)委員會(huì)副主任秦代友稱，這一條款可以算是霸王條款，因?yàn)榉课菰阡N售時(shí)，開發(fā)商就與前期物管簽訂了物管合同，約定了每日千分之三的滯納金。業(yè)主在買開發(fā)商房子時(shí)，開發(fā)商會(huì)把物管合同告知業(yè)主，業(yè)主不得不接受。據(jù)他了解，幾乎所有的物管合同對于滯納金都是約定的每日千分之三。
秦代友還稱，盡管在現(xiàn)行的《重慶市物管條例》中有每日千分之三收取滯納金的規(guī)定，但將于今年10月1日施行的新版《重慶市物管條例》中已取消了此規(guī)定。
1.3萬元滯納金
到底怎么算來的
既然現(xiàn)行《重慶市物管條例》有“每日千分之三”的規(guī)定，那法院為何沒有認(rèn)可呢？
該案二審法官張雪芳稱，一是由于雙方之前有債務(wù)糾紛，沈先生并不是單純的惡意欠費(fèi)；二是從公平的角度講，滯納金的收取應(yīng)該與不交物管費(fèi)造成的損失相當(dāng)。合同法的相關(guān)司法解釋中規(guī)定，收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高或過低的，按照實(shí)際損失為準(zhǔn)。
張雪芳稱，物管公司沒有收到物管費(fèi)，是一種資金占有損失。參照銀行貸款利息，沈先生所欠9萬元物管費(fèi)累計(jì)貸款利息1萬多元。所以，最后法院酌情主張滯納金1.3萬元。
明明業(yè)主只欠9萬多元物管費(fèi)，物管公司卻告到法院，要求支付37萬多元——因?yàn)榘凑彰咳涨Х种臏{金計(jì)算，9萬多元的滯納金就有28萬多元。九龍坡區(qū)法院一審判決業(yè)主支付物管費(fèi)，并酌情主張了1.3萬元的違約金。物管公司不服，上訴。7月20日，市五中院二審宣判，維持了一審判決。
去年下半年的一天，璧山縣的沈先生接到法院傳票——他在九龍坡區(qū)石坪橋“中陽大廈”有面積5000多平方米的商品房，由于一直未交物管費(fèi)，物管公司把他告了。
管理該房屋的是重慶中陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理部（以下簡稱中陽公司）。該公司稱，從2004年1月開始沈先生就沒有交過物管費(fèi)，到2008年4月共欠9萬多元。
中陽公司訴狀上要求沈先生支付33萬余元。怎么算的呢？中陽公司稱，除了本金，還有24萬多元的滯納金。
沈先生認(rèn)為24萬多元的滯納金太離譜了，靜等法院開庭審理。今年初，該案在九龍坡區(qū)法院開庭。開庭時(shí)，中陽公司又按月計(jì)算了滯納金，所以訴訟請求將滯納金改為了28萬多元。
記者采訪中了解到，28萬元的滯納金大概是這樣算出來的——每月物管費(fèi)約1700元，拖欠一月按30天計(jì)算，滯納金約153元。2004年1月那筆物管費(fèi)拖欠至2008年4月，共52個(gè)月，滯納金約7956元。以后每月物管費(fèi)滯納金少1個(gè)月（30天），這樣計(jì)算出來滯納金共約283608元。
沈先生的委托代理人林祖鋒出庭應(yīng)訴。林祖鋒在法庭上稱，沈先生愿意繳納這筆物管費(fèi)，但認(rèn)為不應(yīng)該交滯納金，理由是雙方?jīng)]有簽訂任何協(xié)議約定過滯納金。
對此，中陽公司稱，他們是沒有與沈先生簽訂過《物業(yè)管理委托協(xié)議》，但他們與該房屋的前業(yè)主信達(dá)公司簽訂過。原來，信達(dá)公司此前不但擁有該處房產(chǎn)，中陽公司還欠他們44萬余元。2004年1月，信達(dá)公司將房產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓給沈先生。為此，2004年11月30日，信達(dá)公司、中陽公司、沈先生簽訂了三方協(xié)議，約定中陽公司與沈先生的債務(wù)未了結(jié)前，沈先生暫時(shí)不交物管費(fèi)，由中陽公司的欠款來抵減。
2006年，由于需要用錢，沈先生起訴要求中陽公司歸還44萬元余款。2006年11月，法院判決中陽公司支付44萬余元。不久，該判決生效。
由于這筆欠款還在執(zhí)行中，沈先生認(rèn)為2006年11月后的物管費(fèi)仍然可以抵減，所以他一直沒有交物管費(fèi)。中陽公司認(rèn)為沈先生這一行為單方面撕毀了當(dāng)初的三方協(xié)議，所以也將他告上法院，并要求支付本金和滯納金。
經(jīng)審理，九龍坡區(qū)法院認(rèn)為雙方?jīng)]有明確約定滯納金，中陽公司要求沈先生支付每日千分之三的滯納金缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，酌情主張了1.3萬元的違約金。
“從28萬元變成1萬多，這不但體現(xiàn)了公平，也表明法院不認(rèn)'物管行規(guī)'.”林祖鋒這樣告訴記者。
3％。有法可依
法院為啥不支持
7月20日，記者就該案采訪了相關(guān)人士。
千分之三滯納金
物管條例有規(guī)定
物管費(fèi)滯納金為什么是每日千分之三？中陽公司物管部負(fù)責(zé)人稱，他們與信達(dá)公司的合同有此約定，沈先生通過拍賣方式取得該房屋，自然應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
庭審中，中陽公司還拿出現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例第八十六條規(guī)定，“業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納，逾期不交的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納并按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金?！?BR> 新版物管條例
取消千分之三
市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程業(yè)務(wù)委員會(huì)副主任秦代友稱，這一條款可以算是霸王條款，因?yàn)榉课菰阡N售時(shí)，開發(fā)商就與前期物管簽訂了物管合同，約定了每日千分之三的滯納金。業(yè)主在買開發(fā)商房子時(shí)，開發(fā)商會(huì)把物管合同告知業(yè)主，業(yè)主不得不接受。據(jù)他了解，幾乎所有的物管合同對于滯納金都是約定的每日千分之三。
秦代友還稱，盡管在現(xiàn)行的《重慶市物管條例》中有每日千分之三收取滯納金的規(guī)定，但將于今年10月1日施行的新版《重慶市物管條例》中已取消了此規(guī)定。
1.3萬元滯納金
到底怎么算來的
既然現(xiàn)行《重慶市物管條例》有“每日千分之三”的規(guī)定，那法院為何沒有認(rèn)可呢？
該案二審法官張雪芳稱，一是由于雙方之前有債務(wù)糾紛，沈先生并不是單純的惡意欠費(fèi)；二是從公平的角度講，滯納金的收取應(yīng)該與不交物管費(fèi)造成的損失相當(dāng)。合同法的相關(guān)司法解釋中規(guī)定，收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高或過低的，按照實(shí)際損失為準(zhǔn)。
張雪芳稱，物管公司沒有收到物管費(fèi)，是一種資金占有損失。參照銀行貸款利息，沈先生所欠9萬元物管費(fèi)累計(jì)貸款利息1萬多元。所以，最后法院酌情主張滯納金1.3萬元。