情景分析題
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時(shí)可收取押金60萬元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
回答51-55小題的問題。
51．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( AB)。
A收益還原法
B．市場(chǎng)比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
52.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是（ABD）
A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價(jià)
B．租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)
C．機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地
D．位于繁華地段，沒有出租出去的賓館
53.該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（ D）
A17496(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
54.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變（使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期），則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（A ）
A16093(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
解答：計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）40-5]
=1609.3(萬元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元／平方米)
55.假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法（D）
A以市場(chǎng)比較法價(jià)格
B．以收益還原法價(jià)格
C．采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大
D．采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法法權(quán)重較大
解答：（一）解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(二)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時(shí)可收取押金60萬元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
回答51-55小題的問題。
51．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( AB)。
A收益還原法
B．市場(chǎng)比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
52.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是（ABD）
A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價(jià)
B．租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)
C．機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地
D．位于繁華地段，沒有出租出去的賓館
53.該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（ D）
A17496(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
54.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變（使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期），則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（A ）
A16093(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
解答：計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）40-5]
=1609.3(萬元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元／平方米)
55.假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法（D）
A以市場(chǎng)比較法價(jià)格
B．以收益還原法價(jià)格
C．采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大
D．采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法法權(quán)重較大
解答：（一）解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(二)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)