輔導(dǎo)內(nèi)容：
成本逼近法復(fù)習(xí)
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式
基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。
基本公式：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類(lèi)似。
3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成
土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。
注意4個(gè)公式的變換
啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。
開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：
（1）土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息）
（3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍
一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。
二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法
成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)
首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。
分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用
3、稅費(fèi)的計(jì)算
稅費(fèi)有時(shí)跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計(jì)算投資利息
跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。
5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）
投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率
6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率
7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果
重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。
三、成本逼近法的應(yīng)用
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題
（1）土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；
（2）各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；
（3）評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
2、成本比較法例題
估價(jià)步驟：
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)
（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
（3）計(jì)算投資利息
（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
（5）計(jì)算土地增殖收益
（6）計(jì)算土地價(jià)格（注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格）
（7）進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
（8）計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格
3、常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題
（1）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題
該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。
（2）利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
（3）年期修正錯(cuò)誤
（4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算
單位的轉(zhuǎn)換方法：萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘15），萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘100）， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米（近似值）。
一、簡(jiǎn)答題:
1、請(qǐng)思考，聽(tīng)完第十講后完成該題并參照答案。
某開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開(kāi)發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬(wàn)元/畝；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報(bào)率為25%，土地增值收益率為5%，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；第二步，計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益；第三步，將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格；第四步，通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、基本公式
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計(jì)算土地取得費(fèi)（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費(fèi)=3+2=5（萬(wàn)元/畝）=75（元/平方米）
（3）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計(jì)算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計(jì)算成本地價(jià)
成本地價(jià)=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價(jià)格
積算價(jià)格=成本地價(jià)×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計(jì)算50年期地價(jià)
50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)問(wèn)題分析
利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)試卷計(jì)算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國(guó)有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時(shí)考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見(jiàn)解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；然后將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；再將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價(jià)格加總得到所求土地價(jià)格。
成本逼近法復(fù)習(xí)
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式
基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。
基本公式：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類(lèi)似。
3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成
土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。
注意4個(gè)公式的變換
啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討；其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。
開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：
（1）土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息）
（3）土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍
一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。
二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法
成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)
首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。
分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用
3、稅費(fèi)的計(jì)算
稅費(fèi)有時(shí)跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計(jì)算投資利息
跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。
5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）
投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率
6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率
7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果
重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。
三、成本逼近法的應(yīng)用
1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題
（1）土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用；
（2）各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析；
（3）評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。
2、成本比較法例題
估價(jià)步驟：
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)
（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
（3）計(jì)算投資利息
（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
（5）計(jì)算土地增殖收益
（6）計(jì)算土地價(jià)格（注意一般算出的為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格）
（7）進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正
（8）計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格
3、常見(jiàn)難點(diǎn)與問(wèn)題
（1）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問(wèn)題
該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來(lái)。
（2）利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開(kāi)發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
（3）年期修正錯(cuò)誤
（4）注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算
單位的轉(zhuǎn)換方法：萬(wàn)元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘15），萬(wàn)元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘100）， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米（近似值）。
一、簡(jiǎn)答題:
1、請(qǐng)思考，聽(tīng)完第十講后完成該題并參照答案。
某開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開(kāi)發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬(wàn)元/畝；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報(bào)率為25%，土地增值收益率為5%，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；第二步，計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益；第三步，將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格；第四步，通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、基本公式
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計(jì)算土地取得費(fèi)（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費(fèi)=3+2=5（萬(wàn)元/畝）=75（元/平方米）
（3）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計(jì)算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計(jì)算成本地價(jià)
成本地價(jià)=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價(jià)格
積算價(jià)格=成本地價(jià)×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計(jì)算50年期地價(jià)
50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)問(wèn)題分析
利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)試卷計(jì)算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國(guó)有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時(shí)考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見(jiàn)解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；然后將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；再將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價(jià)格加總得到所求土地價(jià)格。