輔導內(nèi)容：
成本逼近法復習
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開發(fā)所耗費的成本構成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設地價為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計算公式
基本思路：將土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價格。
基本公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。
3、成本逼近法與土地價格構成
土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。
注意4個公式的變換
啟示：首先，討論土地價格構成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。
開發(fā)后土地價格的主要組成部分：
（1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開發(fā)費（包括相應的開發(fā)利潤和利息）
（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點和適用范圍
一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。
二、成本逼近法估價的程序與方法
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設施總費用
3、稅費的計算
稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結果
重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。
三、成本逼近法的應用
1、應用成本逼近法應注意的問題
（1）土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用；
（2）各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析；
（3）評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
（1）計算土地取得費
（2）計算土地開發(fā)費
（3）計算投資利息
（4）計算開發(fā)利潤
（5）計算土地增殖收益
（6）計算土地價格（注意一般算出的為無限年期土地使用權價格）
（7）進行出讓比率、年期等各項修正
（8）計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
（1）新增建設用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
（2）利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
（3）年期修正錯誤
（4）注意單位的轉換以及總價和單價的計算
單位的轉換方法：萬元/畝轉化為元/平方米（直接乘15），萬元/平方公里轉化為元/平方米（直接乘100）， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米（近似值）。
一、簡答題:
1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。
某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝；土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
輔導內(nèi)容：
應用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題）
假設某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費；第二步，計算利息、利潤和土地增值收益；第三步，將以上各項相加得到積算價格；第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
（1）計算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費=3+2=5（萬元/畝）=75（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計算利潤，利潤=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計算成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價格
積算價格=成本地價×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自2002年土地估價實務試卷計算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費（含稅費）平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；再將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。
成本逼近法復習
一、成本逼近法概述
1、成本逼近法的定義
即以土地開發(fā)所耗費的成本構成來推測土地價格的方法，是在我國目前應用很普遍的一種方法。
要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設地價為已知。
2、成本逼近法的基本原理與計算公式
基本思路：將土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，再加上所有權受益，求得土地價格。
基本公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。
3、成本逼近法與土地價格構成
土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。
注意4個公式的變換
啟示：首先，討論土地價格構成必須針對具體的土地條件進行探討；其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。
開發(fā)后土地價格的主要組成部分：
（1）土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。
（2）土地開發(fā)費（包括相應的開發(fā)利潤和利息）
（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值
4、成本逼近法的特點和適用范圍
一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。
二、成本逼近法估價的程序與方法
成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標準
2、計算土地開發(fā)費用
開發(fā)費用由三種：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開發(fā)配套費
首先必須準確確定土地開發(fā)程度，注意，準確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分攤問題。
分攤的基本原理：應分攤費用=受益程度×設施總費用
3、稅費的計算
稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計算投資利息
跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。
5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）
投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×投資回報率
6、確定土地增值收益：計算基數(shù)（前四項，四項之和為成本價格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增殖收益率
7、計算、修正和確定估價結果
重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。
三、成本逼近法的應用
1、應用成本逼近法應注意的問題
（1）土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用；
（2）各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析；
（3）評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
（1）計算土地取得費
（2）計算土地開發(fā)費
（3）計算投資利息
（4）計算開發(fā)利潤
（5）計算土地增殖收益
（6）計算土地價格（注意一般算出的為無限年期土地使用權價格）
（7）進行出讓比率、年期等各項修正
（8）計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
（1）新增建設用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
（2）利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
（3）年期修正錯誤
（4）注意單位的轉換以及總價和單價的計算
單位的轉換方法：萬元/畝轉化為元/平方米（直接乘15），萬元/平方公里轉化為元/平方米（直接乘100）， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝？根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米？24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米（近似值）。
一、簡答題:
1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。
某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝；土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
輔導內(nèi)容：
應用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題）
假設某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費；第二步，計算利息、利潤和土地增值收益；第三步，將以上各項相加得到積算價格；第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
（三）公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
（1）計算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計算土地取得費（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費=3+2=5（萬元/畝）=75（元/平方米）
（3）計算土地開發(fā)費，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計算利潤，利潤=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計算成本地價
成本地價=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價格
積算價格=成本地價×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：（出自2002年土地估價實務試卷計算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費（含稅費）平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關土地取得與開發(fā)費用資料及相關參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；再將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。