輔導內容：
綜合計算題輔導（1）
一、各種估價方法比較（詳見土地估價理論與方法教材P512-516頁）
各種估價方法的基本公式（略）
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法
這是一種成本估價法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準，基本公式：
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
重置價格的確定：
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
折舊額的計算方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法
C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
D.年數(shù)合計法
E.償還基金法，又稱償債基金法
2、對照法
對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。試算公式為：
房屋評估價格=[（標準房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價）×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
（1）計算土地與建筑物總收益
（2）計算土地的收益
（3）計算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價格
建筑物收益價格計算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。計算公式為：
建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積
三、各種估價對象適宜的估價方法
1、評估對象土地上無建筑物時評估土地價格
2、評估對象土地上有建筑物時評估土地價格
3、評估對象土地上有建筑物時評估建筑物價格
4、評估對象土地上有建筑物時評估整個不動產價格
四、綜合計算題解題要點
1、綜合計算題考察目的
主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場比較法或收益還原法來求取與其開發(fā)價值；
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值；
以市場比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件；
第二，考慮以那種方法為主；
第三，分析應用該種方法還有那些條件不能滿足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項
題目中通常會隱藏一些條件，但同時又會給出一些干擾條件，這就需要進行仔細判斷和識別。
一、簡答題:
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
一、簡答題:
1、(請同學們思考并自己動手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
輔導內容：
綜合計算題輔導（2）
一、1998年綜合計算題第1小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、計提折舊年限和房地產收益年限確定錯誤；
2、沒能識別干擾因素，計算過程中直接采用了實際值；
3、未考慮空置率，誤解租金含義；
4、采用無限年期公式計算房地產總價值
二、1998年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、利息和利潤的計算基數(shù)與計息期錯誤；
2、理解利潤率錯誤；
3、市場比較法計算中各比較因素修正錯誤。
三、1998年綜合計算題第3小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期錯誤；
2、銷售稅費計算錯誤；
3、收益還原法計算中收益年期和還原率確定錯誤。
輔導內容：
綜合計算題輔導（3）
一、2000年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點：
本題旨在綜合考察如何采用市場比較法評估土地價格，難點在于如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎、如何進行修正、如何估算終價格等。
常見問題：
1、案例選擇錯誤；
2、沒有進行樓面地價修正；
3、沒有將租賃案例的土地租金還原為土地價格；
4、沒有進行開發(fā)程度調整；
5、年期修正、期日修正、容積率修正、區(qū)域因素和個別因素修正錯誤；
6、終價格計算錯誤。
二、2002年綜合計算題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點：
1、確定評估思路；
2、利用成本逼近法時利息的計算；
3、承租土地使用權價格的測算。
常見問題：
1、缺少評估思路或思路敘述不清；
2、利用成本逼近法測算地價出錯；
3、使用市場比較法時條件指數(shù)取值錯誤；
4、土地開發(fā)程度修正出錯；
5、承租土地使用權價格測算錯誤。
一、簡答題:
1、題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
解題：
（一）解題思路
1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產價格；
2、 運用剩余法估算土地價格；
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
（二）本題應用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
年折舊=建安造價/按土地剩余使用權年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產價格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產價格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
（三）計算步驟
1、應用收益還原法測算房地產總價
（1）計算年出租總收入
房地產總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）
商鋪建筑面積=5000（平方米）
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000（平方米）
商鋪年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（萬元）
寫字樓年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（萬元）
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864（萬元）
（2）計算年房地費用
年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4（萬元）
年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1（萬元）
年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18（萬元）
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7（萬元）
年折舊=建安造價/46=195.7（萬元）
年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（萬元）
（3）計算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1（萬元）
綜合計算題輔導（1）
一、各種估價方法比較（詳見土地估價理論與方法教材P512-516頁）
各種估價方法的基本公式（略）
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法
這是一種成本估價法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準，基本公式：
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
重置價格的確定：
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格；另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。
折舊額的計算方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法
C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
D.年數(shù)合計法
E.償還基金法，又稱償債基金法
2、對照法
對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。試算公式為：
房屋評估價格=[（標準房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價）×折舊率] ×評估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。
估價步驟：
（1）計算土地與建筑物總收益
（2）計算土地的收益
（3）計算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價格
建筑物收益價格計算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時期內發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。計算公式為：
建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積
三、各種估價對象適宜的估價方法
1、評估對象土地上無建筑物時評估土地價格
2、評估對象土地上有建筑物時評估土地價格
3、評估對象土地上有建筑物時評估建筑物價格
4、評估對象土地上有建筑物時評估整個不動產價格
四、綜合計算題解題要點
1、綜合計算題考察目的
主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場比較法或收益還原法來求取與其開發(fā)價值；
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值；
以市場比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件；
第二，考慮以那種方法為主；
第三，分析應用該種方法還有那些條件不能滿足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項
題目中通常會隱藏一些條件，但同時又會給出一些干擾條件，這就需要進行仔細判斷和識別。
一、簡答題:
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
一、簡答題:
1、(請同學們思考并自己動手做該題，答案和解析將在第十三講公布)
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
輔導內容：
綜合計算題輔導（2）
一、1998年綜合計算題第1小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、計提折舊年限和房地產收益年限確定錯誤；
2、沒能識別干擾因素，計算過程中直接采用了實際值；
3、未考慮空置率，誤解租金含義；
4、采用無限年期公式計算房地產總價值
二、1998年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、利息和利潤的計算基數(shù)與計息期錯誤；
2、理解利潤率錯誤；
3、市場比較法計算中各比較因素修正錯誤。
三、1998年綜合計算題第3小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
常見問題：
1、剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期錯誤；
2、銷售稅費計算錯誤；
3、收益還原法計算中收益年期和還原率確定錯誤。
輔導內容：
綜合計算題輔導（3）
一、2000年綜合計算題第2小題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點：
本題旨在綜合考察如何采用市場比較法評估土地價格，難點在于如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎、如何進行修正、如何估算終價格等。
常見問題：
1、案例選擇錯誤；
2、沒有進行樓面地價修正；
3、沒有將租賃案例的土地租金還原為土地價格；
4、沒有進行開發(fā)程度調整；
5、年期修正、期日修正、容積率修正、區(qū)域因素和個別因素修正錯誤；
6、終價格計算錯誤。
二、2002年綜合計算題解析
題目與解題過程詳見試題匯編
試題難點：
1、確定評估思路；
2、利用成本逼近法時利息的計算；
3、承租土地使用權價格的測算。
常見問題：
1、缺少評估思路或思路敘述不清；
2、利用成本逼近法測算地價出錯；
3、使用市場比較法時條件指數(shù)取值錯誤；
4、土地開發(fā)程度修正出錯；
5、承租土地使用權價格測算錯誤。
一、簡答題:
1、題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？（保留小數(shù)點后一位數(shù)）
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據(jù)調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
解題：
（一）解題思路
1、 運用收益還原法估算房地合一的房地產價格；
2、 運用剩余法估算土地價格；
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
（二）本題應用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費用=管理費+維修費+保險費+稅金+折舊
年折舊=建安造價/按土地剩余使用權年限計算的折舊期
采用收益還原法計算房地產價格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地價=房地產價格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價×可貸款比例
（三）計算步驟
1、應用收益還原法測算房地產總價
（1）計算年出租總收入
房地產總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）
商鋪建筑面積=5000（平方米）
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000（平方米）
商鋪年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（萬元）
寫字樓年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（萬元）
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864（萬元）
（2）計算年房地費用
年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4（萬元）
年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1（萬元）
年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18（萬元）
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7（萬元）
年折舊=建安造價/46=195.7（萬元）
年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（萬元）
（3）計算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1（萬元）