第三節(jié) 土地登記
一、土地登記概述
(一)土地登記的概念
土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對土地的有效管理，保護權利人對于土地的合法權益的一項重要法律制度。
(二)土地登記的特點
1.統(tǒng)一性
土地登記既然是對土地權利的公示，其最主要的是要公示兩個內容：一是每宗地的土地權屬狀況;二是相鄰地的相互關系。在我國，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。
2.性
3.完整性和連續(xù)性
4.強制性
5.可信性
凡經土地登記的土地使用權、所有權和他項權利都能保證真實可靠，具有很強的公信力。
例題：土地登記的特點[ ]
A.統(tǒng)一性
B.多樣性
C.完整性和連續(xù)性
D.強制性
答案：A.C.D.E
分析：土地登記的特點
1.統(tǒng)一性2.性3.完整性和連續(xù)性4.強制性5.可信性
(三)土地登記的基本原則
1.依法原則
2.申請原則
土地權利人要求政府土地管理部門保護自己的合法權益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權利非但不受法律保護，而且對于逾期不申請登記的權利人還要給予處罰。
除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權利人和義務人提出申請，并經審查合格后受理登記，申請方式有權利人單獨申請和權利人與義務人共同申請兩種。
初始土地登記通常要用單獨申請的方式，變更土地登記和他項權利登記則通常采用共同申請的方式。
3.審查原則
土地登記規(guī)定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負責;二是審核，由土地管理部門負責人負責;三是批準，由政府負責人負責。不經過審查的土地權利不能登記。
4.公示原則
土地登記具有廣泛的社會性。確認和保護地產的合法權益，對于權利人和義務人都是十分嚴肅而又至關重要的。
(四)土地登記的種類
土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。
1.初始土地登記
初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權和使用權及他項權利進行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。
2.變更土地登記
變更土地登記是日常土地登記，是對已經進行初始土地登記的任一宗地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內容發(fā)變化而進行的相應的變更登記。變更土地登記是土地登記機關對個別宗地土地權屬、用途等變化進行的及時登記，是隨時的、經常性的。
(五)土地登記的內容
我國土地登記內容主要包括土地權利主體、權利客體及其權利合法性證明。權利合法性證明主要是權屬性質和權屬來源。
1.土地權利主體
土地權利主體，即權利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者。登記權利主體，主要登記權利人姓名、通訊地址，若權利人為單位的，還包括法人代表、單位性質等。
(1)國有土地使用者。國有土地使用權的主體相當廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。
(2)集體土地所有者只能是農民集體。
稱為農民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機構，如集體經濟組織或村民委員會;第二，應當具有民事主體資格，民事主體即民事法律關系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關系主體的公民和法人;此外，個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體;第三，集體成員應為農業(yè)戶口的農村居民。農村土地所有者有三種形式：村農民集體所有、鄉(xiāng)農民集體所有或兩個村以上的農民集體經濟組織所有。
(3)集體土地使用者。集體土地使用權主體有較為嚴格的限制。集體土地使用者一般是本集體經濟組織內部的單位或個人成員，除非因聯(lián)營、人股或按協(xié)議的使用者除外。 (4)他項權利者。土地他項權利的主體具有特定性。他項權利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關系的單位或個人，如鄰里關系、土地使用權抵押關系、租賃關系等。
2.土地權利客體
(1)權屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點的坐標、界址線、四至及相鄰宗地權利人，表達了權利主體的權屬范圍。權屬界址清楚無爭議，是確認土地權屬，土地注冊登記的重要條件。
(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。
(3)地上附著物的登記。
3.土地權屬來源
土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機關收集土地權利人的權屬來源證明文件，判定權屬性質及其合法性是土地登記的首要內容。
例題：判斷題：土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件( r)
分析：土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。
(六)土地登記的法律依據(jù)
目前，我國尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國地權及地權制度法律內容散見于憲法、民法、土地管理法、相關法律及國家土地管理行政機關制定的有關規(guī)章文件中。
(七)土地登記機關與土地登記申請
1.土地登記機關
土地登記機關即指土地登記執(zhí)行機構。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負責，這就決定了土地登記機關必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國土地管理部門的職責、土地登記內容及行政區(qū)域特點，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機關較為妥當。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內設置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機構。
2.土地登記申請
土地登記申請的提出，申請人為個人的，應由本人直接提出申請;申請人為單位的，應由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。
按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應向土地登記機關提交以下文件資料：
(1)《土地登記申請表》。
(2)申請人身份證明。
(3)土地權屬來源證明。
(4)地上物權屬證明。地上物權屬證明主要是房屋產權證明。
一、土地登記概述
(一)土地登記的概念
土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權屬，加強政府對土地的有效管理，保護權利人對于土地的合法權益的一項重要法律制度。
(二)土地登記的特點
1.統(tǒng)一性
土地登記既然是對土地權利的公示，其最主要的是要公示兩個內容：一是每宗地的土地權屬狀況;二是相鄰地的相互關系。在我國，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。
2.性
3.完整性和連續(xù)性
4.強制性
5.可信性
凡經土地登記的土地使用權、所有權和他項權利都能保證真實可靠，具有很強的公信力。
例題：土地登記的特點[ ]
A.統(tǒng)一性
B.多樣性
C.完整性和連續(xù)性
D.強制性
答案：A.C.D.E
分析：土地登記的特點
1.統(tǒng)一性2.性3.完整性和連續(xù)性4.強制性5.可信性
(三)土地登記的基本原則
1.依法原則
2.申請原則
土地權利人要求政府土地管理部門保護自己的合法權益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權利非但不受法律保護，而且對于逾期不申請登記的權利人還要給予處罰。
除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權利人和義務人提出申請，并經審查合格后受理登記，申請方式有權利人單獨申請和權利人與義務人共同申請兩種。
初始土地登記通常要用單獨申請的方式，變更土地登記和他項權利登記則通常采用共同申請的方式。
3.審查原則
土地登記規(guī)定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負責;二是審核，由土地管理部門負責人負責;三是批準，由政府負責人負責。不經過審查的土地權利不能登記。
4.公示原則
土地登記具有廣泛的社會性。確認和保護地產的合法權益，對于權利人和義務人都是十分嚴肅而又至關重要的。
(四)土地登記的種類
土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。
1.初始土地登記
初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權和使用權及他項權利進行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。
2.變更土地登記
變更土地登記是日常土地登記，是對已經進行初始土地登記的任一宗地的土地所有權、使用權和他項權利及相關內容發(fā)變化而進行的相應的變更登記。變更土地登記是土地登記機關對個別宗地土地權屬、用途等變化進行的及時登記，是隨時的、經常性的。
(五)土地登記的內容
我國土地登記內容主要包括土地權利主體、權利客體及其權利合法性證明。權利合法性證明主要是權屬性質和權屬來源。
1.土地權利主體
土地權利主體，即權利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者。登記權利主體，主要登記權利人姓名、通訊地址，若權利人為單位的，還包括法人代表、單位性質等。
(1)國有土地使用者。國有土地使用權的主體相當廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。
(2)集體土地所有者只能是農民集體。
稱為農民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機構，如集體經濟組織或村民委員會;第二，應當具有民事主體資格，民事主體即民事法律關系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關系主體的公民和法人;此外，個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體;第三，集體成員應為農業(yè)戶口的農村居民。農村土地所有者有三種形式：村農民集體所有、鄉(xiāng)農民集體所有或兩個村以上的農民集體經濟組織所有。
(3)集體土地使用者。集體土地使用權主體有較為嚴格的限制。集體土地使用者一般是本集體經濟組織內部的單位或個人成員，除非因聯(lián)營、人股或按協(xié)議的使用者除外。 (4)他項權利者。土地他項權利的主體具有特定性。他項權利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關系的單位或個人，如鄰里關系、土地使用權抵押關系、租賃關系等。
2.土地權利客體
(1)權屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點的坐標、界址線、四至及相鄰宗地權利人，表達了權利主體的權屬范圍。權屬界址清楚無爭議，是確認土地權屬，土地注冊登記的重要條件。
(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。
(3)地上附著物的登記。
3.土地權屬來源
土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機關收集土地權利人的權屬來源證明文件，判定權屬性質及其合法性是土地登記的首要內容。
例題：判斷題：土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件( r)
分析：土地權屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記，確認土地權屬的必要條件。
(六)土地登記的法律依據(jù)
目前，我國尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國地權及地權制度法律內容散見于憲法、民法、土地管理法、相關法律及國家土地管理行政機關制定的有關規(guī)章文件中。
(七)土地登記機關與土地登記申請
1.土地登記機關
土地登記機關即指土地登記執(zhí)行機構。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負責，這就決定了土地登記機關必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國土地管理部門的職責、土地登記內容及行政區(qū)域特點，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機關較為妥當。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內設置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機構。
2.土地登記申請
土地登記申請的提出，申請人為個人的，應由本人直接提出申請;申請人為單位的，應由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。
按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應向土地登記機關提交以下文件資料：
(1)《土地登記申請表》。
(2)申請人身份證明。
(3)土地權屬來源證明。
(4)地上物權屬證明。地上物權屬證明主要是房屋產權證明。