第三節(jié) 土地登記
一、土地登記概述
(一)土地登記的概念
土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。
(二)土地登記的特點(diǎn)
1.統(tǒng)一性
土地登記既然是對土地權(quán)利的公示，其最主要的是要公示兩個內(nèi)容：一是每宗地的土地權(quán)屬狀況;二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。
2.性
3.完整性和連續(xù)性
4.強(qiáng)制性
5.可信性
凡經(jīng)土地登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利都能保證真實(shí)可靠，具有很強(qiáng)的公信力。
例題：土地登記的特點(diǎn)[ ]
A.統(tǒng)一性
B.多樣性
C.完整性和連續(xù)性
D.強(qiáng)制性
答案：A.C.D.E
分析：土地登記的特點(diǎn)
1.統(tǒng)一性2.性3.完整性和連續(xù)性4.強(qiáng)制性5.可信性
(三)土地登記的基本原則
1.依法原則
2.申請?jiān)瓌t
土地權(quán)利人要求政府土地管理部門保護(hù)自己的合法權(quán)益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強(qiáng)制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權(quán)利非但不受法律保護(hù)，而且對于逾期不申請登記的權(quán)利人還要給予處罰。
除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權(quán)利人和義務(wù)人提出申請，并經(jīng)審查合格后受理登記，申請方式有權(quán)利人單獨(dú)申請和權(quán)利人與義務(wù)人共同申請兩種。
初始土地登記通常要用單獨(dú)申請的方式，變更土地登記和他項(xiàng)權(quán)利登記則通常采用共同申請的方式。
3.審查原則
土地登記規(guī)定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負(fù)責(zé);二是審核，由土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé);三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。不經(jīng)過審查的土地權(quán)利不能登記。
4.公示原則
土地登記具有廣泛的社會性。確認(rèn)和保護(hù)地產(chǎn)的合法權(quán)益，對于權(quán)利人和義務(wù)人都是十分嚴(yán)肅而又至關(guān)重要的。
(四)土地登記的種類
土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。
1.初始土地登記
初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。
2.變更土地登記
變更土地登記是日常土地登記，是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對個別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時登記，是隨時的、經(jīng)常性的。
(五)土地登記的內(nèi)容
我國土地登記內(nèi)容主要包括土地權(quán)利主體、權(quán)利客體及其權(quán)利合法性證明。權(quán)利合法性證明主要是權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。
1.土地權(quán)利主體
土地權(quán)利主體，即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。
(1)國有土地使用者。國有土地使用權(quán)的主體相當(dāng)廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。
(2)集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。
稱為農(nóng)民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機(jī)構(gòu)，如集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會;第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格，民事主體即民事法律關(guān)系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人;此外，個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體;第三，集體成員應(yīng)為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。農(nóng)村土地所有者有三種形式：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有或兩個村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
(3)集體土地使用者。集體土地使用權(quán)主體有較為嚴(yán)格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位或個人成員，除非因聯(lián)營、人股或按協(xié)議的使用者除外。 (4)他項(xiàng)權(quán)利者。土地他項(xiàng)權(quán)利的主體具有特定性。他項(xiàng)權(quán)利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關(guān)系的單位或個人，如鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。
2.土地權(quán)利客體
(1)權(quán)屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點(diǎn)的坐標(biāo)、界址線、四至及相鄰宗地權(quán)利人，表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍。權(quán)屬界址清楚無爭議，是確認(rèn)土地權(quán)屬，土地注冊登記的重要條件。
(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。
(3)地上附著物的登記。
3.土地權(quán)屬來源
土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機(jī)關(guān)收集土地權(quán)利人的權(quán)屬來源證明文件，判定權(quán)屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內(nèi)容。
例題：判斷題：土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件( r)
分析：土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。
(六)土地登記的法律依據(jù)
目前，我國尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國地權(quán)及地權(quán)制度法律內(nèi)容散見于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國家土地管理行政機(jī)關(guān)制定的有關(guān)規(guī)章文件中。
(七)土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請
1.土地登記機(jī)關(guān)
土地登記機(jī)關(guān)即指土地登記執(zhí)行機(jī)構(gòu)。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)，這就決定了土地登記機(jī)關(guān)必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國土地管理部門的職責(zé)、土地登記內(nèi)容及行政區(qū)域特點(diǎn)，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機(jī)關(guān)較為妥當(dāng)。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內(nèi)設(shè)置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設(shè)立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機(jī)構(gòu)。
2.土地登記申請
土地登記申請的提出，申請人為個人的，應(yīng)由本人直接提出申請;申請人為單位的，應(yīng)由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。
按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交以下文件資料：
(1)《土地登記申請表》。
(2)申請人身份證明。
(3)土地權(quán)屬來源證明。
(4)地上物權(quán)屬證明。地上物權(quán)屬證明主要是房屋產(chǎn)權(quán)證明。
一、土地登記概述
(一)土地登記的概念
土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。
(二)土地登記的特點(diǎn)
1.統(tǒng)一性
土地登記既然是對土地權(quán)利的公示，其最主要的是要公示兩個內(nèi)容：一是每宗地的土地權(quán)屬狀況;二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。
2.性
3.完整性和連續(xù)性
4.強(qiáng)制性
5.可信性
凡經(jīng)土地登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利都能保證真實(shí)可靠，具有很強(qiáng)的公信力。
例題：土地登記的特點(diǎn)[ ]
A.統(tǒng)一性
B.多樣性
C.完整性和連續(xù)性
D.強(qiáng)制性
答案：A.C.D.E
分析：土地登記的特點(diǎn)
1.統(tǒng)一性2.性3.完整性和連續(xù)性4.強(qiáng)制性5.可信性
(三)土地登記的基本原則
1.依法原則
2.申請?jiān)瓌t
土地權(quán)利人要求政府土地管理部門保護(hù)自己的合法權(quán)益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強(qiáng)制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權(quán)利非但不受法律保護(hù)，而且對于逾期不申請登記的權(quán)利人還要給予處罰。
除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權(quán)利人和義務(wù)人提出申請，并經(jīng)審查合格后受理登記，申請方式有權(quán)利人單獨(dú)申請和權(quán)利人與義務(wù)人共同申請兩種。
初始土地登記通常要用單獨(dú)申請的方式，變更土地登記和他項(xiàng)權(quán)利登記則通常采用共同申請的方式。
3.審查原則
土地登記規(guī)定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負(fù)責(zé);二是審核，由土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé);三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。不經(jīng)過審查的土地權(quán)利不能登記。
4.公示原則
土地登記具有廣泛的社會性。確認(rèn)和保護(hù)地產(chǎn)的合法權(quán)益，對于權(quán)利人和義務(wù)人都是十分嚴(yán)肅而又至關(guān)重要的。
(四)土地登記的種類
土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。
1.初始土地登記
初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。
2.變更土地登記
變更土地登記是日常土地登記，是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對個別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時登記，是隨時的、經(jīng)常性的。
(五)土地登記的內(nèi)容
我國土地登記內(nèi)容主要包括土地權(quán)利主體、權(quán)利客體及其權(quán)利合法性證明。權(quán)利合法性證明主要是權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。
1.土地權(quán)利主體
土地權(quán)利主體，即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。
(1)國有土地使用者。國有土地使用權(quán)的主體相當(dāng)廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。
(2)集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。
稱為農(nóng)民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機(jī)構(gòu)，如集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會;第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格，民事主體即民事法律關(guān)系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人;此外，個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體;第三，集體成員應(yīng)為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。農(nóng)村土地所有者有三種形式：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有或兩個村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
(3)集體土地使用者。集體土地使用權(quán)主體有較為嚴(yán)格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位或個人成員，除非因聯(lián)營、人股或按協(xié)議的使用者除外。 (4)他項(xiàng)權(quán)利者。土地他項(xiàng)權(quán)利的主體具有特定性。他項(xiàng)權(quán)利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關(guān)系的單位或個人，如鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。
2.土地權(quán)利客體
(1)權(quán)屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點(diǎn)的坐標(biāo)、界址線、四至及相鄰宗地權(quán)利人，表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍。權(quán)屬界址清楚無爭議，是確認(rèn)土地權(quán)屬，土地注冊登記的重要條件。
(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。
(3)地上附著物的登記。
3.土地權(quán)屬來源
土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機(jī)關(guān)收集土地權(quán)利人的權(quán)屬來源證明文件，判定權(quán)屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內(nèi)容。
例題：判斷題：土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件( r)
分析：土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。
(六)土地登記的法律依據(jù)
目前，我國尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國地權(quán)及地權(quán)制度法律內(nèi)容散見于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國家土地管理行政機(jī)關(guān)制定的有關(guān)規(guī)章文件中。
(七)土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請
1.土地登記機(jī)關(guān)
土地登記機(jī)關(guān)即指土地登記執(zhí)行機(jī)構(gòu)。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)，這就決定了土地登記機(jī)關(guān)必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國土地管理部門的職責(zé)、土地登記內(nèi)容及行政區(qū)域特點(diǎn)，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機(jī)關(guān)較為妥當(dāng)。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內(nèi)設(shè)置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設(shè)立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機(jī)構(gòu)。
2.土地登記申請
土地登記申請的提出，申請人為個人的，應(yīng)由本人直接提出申請;申請人為單位的，應(yīng)由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。
按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交以下文件資料：
(1)《土地登記申請表》。
(2)申請人身份證明。
(3)土地權(quán)屬來源證明。
(4)地上物權(quán)屬證明。地上物權(quán)屬證明主要是房屋產(chǎn)權(quán)證明。