09《價(jià)格鑒定理論與實(shí)務(wù)》土地使用權(quán)價(jià)格鑒證(5)

字號(hào):

(三)熟悉:基準(zhǔn)地價(jià)修正法和路線價(jià)法的應(yīng)用
    基準(zhǔn)地價(jià)修正法
    基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用政府制定頒布的基準(zhǔn)地價(jià)作為比較案例,對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正,求得待估土地價(jià)值的一種方法。
    從方法論看,基準(zhǔn)地價(jià)修正法是市場法的一個(gè)特例。
    參照物不是二級(jí)市場上已經(jīng)成交的,且與標(biāo)的相似或相同的土地;而是標(biāo)的所處區(qū)域內(nèi),一級(jí)市場上政府制定的區(qū)域平均地價(jià)。因此,需要調(diào)整的因素是整體與個(gè)別的差異,以及一級(jí)市場與二級(jí)市場價(jià)格差異。
    利用類比推算法確定,已經(jīng)進(jìn)入二級(jí)市場且已經(jīng)成交的土地在二級(jí)市場價(jià)格與一級(jí)市場價(jià)格的比值
    路線價(jià)法
    路線價(jià)法是利用路線價(jià),在配合深度百分率和其他修正率表,用數(shù)學(xué)方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種方法。
    對面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔(dān)架并附設(shè)在該街道上,此單價(jià)稱為路線價(jià)。
    標(biāo)準(zhǔn)深度以區(qū)段內(nèi)各宗土地的深度重?cái)?shù)為準(zhǔn)
    案例
    以距離街道深度為16~18米之間的地塊為標(biāo)準(zhǔn)地段,路線價(jià)為1000元/平方米,待估宗地為一臨街矩形地塊。臨街深度為18米,臨界寬度為10米。該路線價(jià)區(qū)段臨街深度指數(shù)表為:
    臨街深度(m)
     <4
     4≤8
     8≤12
     12≤16
     16≤18
    深度指數(shù)(%)
     130
     125
     120
     110
     100
    p——宗地總價(jià)格
    a——路線價(jià)
    n——地段數(shù)
    ki——第i段的深度指數(shù)
    mi——第i段的面積
    p=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2)
    =1000×(52+50+48+44+20)
    =1000×214
    =214000(元)