案情：
周兵于2005年7月將自己的一棟兩層半的樓房租給徐海東使用，每月租金1000元。同年9月，因做生意急需要錢，周兵向親戚胡兆華借款5萬(wàn)元。2007年12月，因生意兩年連續(xù)虧損無(wú)錢周轉(zhuǎn)，且無(wú)法還胡兆華的借款，周兵遂決定將租給徐海東的樓房賣給胡兆華。由于胡兆華借給自己5萬(wàn)元未要利息，平時(shí)也經(jīng)常幫助自己，因此周兵決定將房屋以較優(yōu)惠的價(jià)格13萬(wàn)元賣給胡兆華，雙方到房管部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。之后，周兵找到徐海東，要求徐海東騰出所租房屋。徐海東不同意，認(rèn)為自己有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并表示愿意以同樣的價(jià)格購(gòu)買該房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。周兵訴至法院，要求徐海東騰出房屋。
意見(jiàn)分歧：本案的焦點(diǎn)是如何確定房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，有兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，周兵和胡兆華到房管部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)后，胡兆華即取得房屋所有權(quán)。胡兆華作為房屋的合法所有人，有權(quán)要求徐海東騰出房屋。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，周兵在將房屋轉(zhuǎn)讓給胡兆華時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求徐海東的意見(jiàn)，看其是否愿意購(gòu)買。由于周兵未通知徐海東，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為已侵害徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，周兵和胡兆華之間的房屋買賣關(guān)系是無(wú)效的。另外，按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。即使胡兆華取得房屋所有權(quán)，也無(wú)權(quán)要求徐海東搬出房屋。
評(píng)析：
我國(guó)《合同法》第8條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使需具備行使特定條件，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使。本案中，周兵在房屋租賃期間準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房屋，承租人徐海東可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外，根據(jù)以上法律規(guī)定，周兵在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知徐海東。如果超過(guò)3個(gè)月，徐海東未提出購(gòu)買，則其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)終止。因此，周兵在賣房3個(gè)月前未通知徐海東，侵犯了徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，徐海東可據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)周兵與胡兆華之間的買賣合同無(wú)效。一旦確認(rèn)買賣合同無(wú)效，盡管雙方已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則因?yàn)榈怯浀幕A(chǔ)和前提條件不復(fù)存在，因此應(yīng)當(dāng)撤銷登記。
周兵將房屋轉(zhuǎn)讓給胡兆華，侵犯了徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是，徐海東要想行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還必須與其他買受人處于“同等條件下”。同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人以一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格中。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。在本案中，周兵之所以以13萬(wàn)元價(jià)格賣給了胡兆華，主要是考慮了兩個(gè)因素：一是胡兆華在日常生活中經(jīng)常幫助自己，二是在其做生意急需要錢的時(shí)候，胡兆華借給自己錢而未要求利息。正是因?yàn)榭紤]到這兩個(gè)因素，周兵才以較優(yōu)惠的價(jià)格將房屋賣給了胡兆華。徐海東雖也提出以13萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買該房屋，但其并非與胡兆華處于同等條件之下。原因在于徐海東并非如胡兆華一樣幫助過(guò)周兵，周兵怎能以13萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)讓給徐海東呢?胡兆華借錢5萬(wàn)元給周兵所未要的利息是可以用金錢計(jì)算的，而在平時(shí)對(duì)周兵的幫助則無(wú)法用金錢計(jì)算。在本案中不能用金錢折算辦法來(lái)確定同等條件。在此情況下，只能采用市價(jià)計(jì)算法來(lái)確定同等條件。也就是房屋按照市價(jià)確定其價(jià)格，該市價(jià)可以視為周兵已付出的價(jià)格，如果徐海東愿意出市價(jià)即可視為同等條件，此時(shí)，周兵應(yīng)將房屋賣給徐海東。而如果徐海東不同意以市價(jià)購(gòu)買該房屋，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)維持周兵與胡兆華之間的買賣合同效力。
周兵于2005年7月將自己的一棟兩層半的樓房租給徐海東使用，每月租金1000元。同年9月，因做生意急需要錢，周兵向親戚胡兆華借款5萬(wàn)元。2007年12月，因生意兩年連續(xù)虧損無(wú)錢周轉(zhuǎn)，且無(wú)法還胡兆華的借款，周兵遂決定將租給徐海東的樓房賣給胡兆華。由于胡兆華借給自己5萬(wàn)元未要利息，平時(shí)也經(jīng)常幫助自己，因此周兵決定將房屋以較優(yōu)惠的價(jià)格13萬(wàn)元賣給胡兆華，雙方到房管部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。之后，周兵找到徐海東，要求徐海東騰出所租房屋。徐海東不同意，認(rèn)為自己有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并表示愿意以同樣的價(jià)格購(gòu)買該房屋。雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。周兵訴至法院，要求徐海東騰出房屋。
意見(jiàn)分歧：本案的焦點(diǎn)是如何確定房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，有兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，周兵和胡兆華到房管部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)后，胡兆華即取得房屋所有權(quán)。胡兆華作為房屋的合法所有人，有權(quán)要求徐海東騰出房屋。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，周兵在將房屋轉(zhuǎn)讓給胡兆華時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求徐海東的意見(jiàn)，看其是否愿意購(gòu)買。由于周兵未通知徐海東，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為已侵害徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，周兵和胡兆華之間的房屋買賣關(guān)系是無(wú)效的。另外，按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移不應(yīng)當(dāng)影響租賃關(guān)系。即使胡兆華取得房屋所有權(quán)，也無(wú)權(quán)要求徐海東搬出房屋。
評(píng)析：
我國(guó)《合同法》第8條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使需具備行使特定條件，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使。本案中，周兵在房屋租賃期間準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房屋，承租人徐海東可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外，根據(jù)以上法律規(guī)定，周兵在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知徐海東。如果超過(guò)3個(gè)月，徐海東未提出購(gòu)買，則其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)終止。因此，周兵在賣房3個(gè)月前未通知徐海東，侵犯了徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，徐海東可據(jù)此請(qǐng)求法院確認(rèn)周兵與胡兆華之間的買賣合同無(wú)效。一旦確認(rèn)買賣合同無(wú)效，盡管雙方已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則因?yàn)榈怯浀幕A(chǔ)和前提條件不復(fù)存在，因此應(yīng)當(dāng)撤銷登記。
周兵將房屋轉(zhuǎn)讓給胡兆華，侵犯了徐海東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是，徐海東要想行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還必須與其他買受人處于“同等條件下”。同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人以一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格中。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。在本案中，周兵之所以以13萬(wàn)元價(jià)格賣給了胡兆華，主要是考慮了兩個(gè)因素：一是胡兆華在日常生活中經(jīng)常幫助自己，二是在其做生意急需要錢的時(shí)候，胡兆華借給自己錢而未要求利息。正是因?yàn)榭紤]到這兩個(gè)因素，周兵才以較優(yōu)惠的價(jià)格將房屋賣給了胡兆華。徐海東雖也提出以13萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買該房屋，但其并非與胡兆華處于同等條件之下。原因在于徐海東并非如胡兆華一樣幫助過(guò)周兵，周兵怎能以13萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)讓給徐海東呢?胡兆華借錢5萬(wàn)元給周兵所未要的利息是可以用金錢計(jì)算的，而在平時(shí)對(duì)周兵的幫助則無(wú)法用金錢計(jì)算。在本案中不能用金錢折算辦法來(lái)確定同等條件。在此情況下，只能采用市價(jià)計(jì)算法來(lái)確定同等條件。也就是房屋按照市價(jià)確定其價(jià)格，該市價(jià)可以視為周兵已付出的價(jià)格，如果徐海東愿意出市價(jià)即可視為同等條件，此時(shí)，周兵應(yīng)將房屋賣給徐海東。而如果徐海東不同意以市價(jià)購(gòu)買該房屋，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)維持周兵與胡兆華之間的買賣合同效力。