【案情】
2007年1月23日，原、被告經(jīng)充分協(xié)商簽訂了一份《房子轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方在協(xié)議中約定，原告將其所有的位于湖北省孝感市書院街光明村2隊(duì)的四間二層房屋(其房屋土地性質(zhì)為集體)的一半(即二間二層)賣給被告(村外人)，價(jià)格為5萬(wàn)元，一次性付款，付款后辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告認(rèn)為該房屋的土地性質(zhì)為集體，不能對(duì)外出售，故訴至本院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效并相互返還因該協(xié)議取得的財(cái)物。
【分岐】
本案在審理過(guò)程中，就原、被告之間簽訂的購(gòu)房屋協(xié)議是否有效，存在兩種意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)認(rèn)為：雖然原、被告簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但該房屋的土地性質(zhì)為集體，受讓的主體必須為同一經(jīng)濟(jì)體成員，由于被告并非孝感市孝南區(qū)書院街光明村的村民，無(wú)權(quán)受讓該房屋，其轉(zhuǎn)讓行為違反了國(guó)家禁止性法律規(guī)定，故雙方簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的協(xié)議。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為：原告合法處分自己的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，且原、被告簽訂的協(xié)議并未違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，原告已收取房屋價(jià)款5萬(wàn)元，被告也實(shí)際在房屋中居住，已取得了該房屋的所有權(quán)，該協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，故該協(xié)議應(yīng)合法有效。
【評(píng)議】
筆者同意第一種意見(jiàn)。其理由是：合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定為條件，即違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中房屋買賣協(xié)議的簽訂是雙方真實(shí)意思表示，但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南區(qū)書院街光明村，屬于集體所有的土地，而被告并非該村村民，原告出售該房屋也未經(jīng)過(guò)村委會(huì)同意。而我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。而農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，在農(nóng)村宅基地上所建房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告雙方簽訂的協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議。
【相關(guān)法律條文】
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中對(duì)此作了更明確的規(guī)定。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?BR> 3、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
4、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2007年1月23日，原、被告經(jīng)充分協(xié)商簽訂了一份《房子轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方在協(xié)議中約定，原告將其所有的位于湖北省孝感市書院街光明村2隊(duì)的四間二層房屋(其房屋土地性質(zhì)為集體)的一半(即二間二層)賣給被告(村外人)，價(jià)格為5萬(wàn)元，一次性付款，付款后辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告認(rèn)為該房屋的土地性質(zhì)為集體，不能對(duì)外出售，故訴至本院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效并相互返還因該協(xié)議取得的財(cái)物。
【分岐】
本案在審理過(guò)程中，就原、被告之間簽訂的購(gòu)房屋協(xié)議是否有效，存在兩種意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)認(rèn)為：雖然原、被告簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但該房屋的土地性質(zhì)為集體，受讓的主體必須為同一經(jīng)濟(jì)體成員，由于被告并非孝感市孝南區(qū)書院街光明村的村民，無(wú)權(quán)受讓該房屋，其轉(zhuǎn)讓行為違反了國(guó)家禁止性法律規(guī)定，故雙方簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的協(xié)議。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為：原告合法處分自己的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，且原、被告簽訂的協(xié)議并未違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，原告已收取房屋價(jià)款5萬(wàn)元，被告也實(shí)際在房屋中居住，已取得了該房屋的所有權(quán)，該協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，故該協(xié)議應(yīng)合法有效。
【評(píng)議】
筆者同意第一種意見(jiàn)。其理由是：合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定為條件，即違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中房屋買賣協(xié)議的簽訂是雙方真實(shí)意思表示，但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南區(qū)書院街光明村，屬于集體所有的土地，而被告并非該村村民，原告出售該房屋也未經(jīng)過(guò)村委會(huì)同意。而我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。而農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，在農(nóng)村宅基地上所建房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告雙方簽訂的協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議。
【相關(guān)法律條文】
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中對(duì)此作了更明確的規(guī)定。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?BR> 3、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
4、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。