中原房地產(chǎn)公司2003年11月份發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務：（1）簽訂一份寫字樓銷售合同，合同規(guī)定以預收貨款方式結算。本月收到全部預收款，共計18000萬元。該寫字樓經(jīng)稅務機關審核可以扣除的項目為：開發(fā)成本5000萬元，繳納的土地使用權轉讓費3000萬元，利息支出150萬元，相關稅金990萬元，其他費用800萬元，加計扣除額為1600萬元。（2）采用直接收款方式銷售現(xiàn)房取得價款收入200萬元；以預收款方式銷售商品房，合同規(guī)定的價款為500萬元，當月取得預收款100萬元。（此兩項業(yè)務不考慮土地增值稅）（3）將空置商品房出租取得租金收入20萬元。已知：（1）土地增值稅超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。（2）營業(yè)稅適用稅率為5% 要求：（1）計算銷售寫字樓應繳納的土地增值稅稅額。（2）計算該公司11月份應繳納的營業(yè)稅稅額。
答案:（1）計算土地增值稅
扣除項目金額=5000+3000+150+990+800+1600＝11540（萬元）
土地增值額=18000-11540=6460（萬元）
土地增值額/扣除項目金額=6460÷11540=55.98%
應納土地增值稅=6460×40％－11540×5％＝2007（萬元）
（2）應納營業(yè)稅=（18000+200+100+20）×5%=916（萬元）
注：納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預收方式的，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓一塊已開發(fā)的土地，取得收入8000萬元，已知取得該塊土地支付的土地使用權出讓金為2000萬元，開發(fā)這塊地的成本費用為1000萬元，支付的與轉讓土地有關的稅金合計為500萬元，加計扣除額為600萬元。要求：計算應納土地增值稅。
答案：
（1）轉讓收入＝8000（萬元）
（2）扣除項目＝2000＋1000＋500+600＝4100（萬元）
（3）增值額＝8000－4100＝3900（萬元）
（4）增值額與扣除項目的比率＝3900/4100＝95.12%
（5）應納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項目金額×5%＝3900×40%－4100×5%＝1355（萬元）。
答案:（1）計算土地增值稅
扣除項目金額=5000+3000+150+990+800+1600＝11540（萬元）
土地增值額=18000-11540=6460（萬元）
土地增值額/扣除項目金額=6460÷11540=55.98%
應納土地增值稅=6460×40％－11540×5％＝2007（萬元）
（2）應納營業(yè)稅=（18000+200+100+20）×5%=916（萬元）
注：納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預收方式的，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓一塊已開發(fā)的土地，取得收入8000萬元，已知取得該塊土地支付的土地使用權出讓金為2000萬元，開發(fā)這塊地的成本費用為1000萬元，支付的與轉讓土地有關的稅金合計為500萬元，加計扣除額為600萬元。要求：計算應納土地增值稅。
答案：
（1）轉讓收入＝8000（萬元）
（2）扣除項目＝2000＋1000＋500+600＝4100（萬元）
（3）增值額＝8000－4100＝3900（萬元）
（4）增值額與扣除項目的比率＝3900/4100＝95.12%
（5）應納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項目金額×5%＝3900×40%－4100×5%＝1355（萬元）。