中原房地產(chǎn)公司2003年11月份發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）簽訂一份寫字樓銷售合同，合同規(guī)定以預(yù)收貨款方式結(jié)算。本月收到全部預(yù)收款，共計(jì)18000萬元。該寫字樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核可以扣除的項(xiàng)目為：開發(fā)成本5000萬元，繳納的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000萬元，利息支出150萬元，相關(guān)稅金990萬元，其他費(fèi)用800萬元，加計(jì)扣除額為1600萬元。（2）采用直接收款方式銷售現(xiàn)房取得價(jià)款收入200萬元；以預(yù)收款方式銷售商品房，合同規(guī)定的價(jià)款為500萬元，當(dāng)月取得預(yù)收款100萬元。（此兩項(xiàng)業(yè)務(wù)不考慮土地增值稅）（3）將空置商品房出租取得租金收入20萬元。已知：（1）土地增值稅超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。（2）營業(yè)稅適用稅率為5% 要求：（1）計(jì)算銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（2）計(jì)算該公司11月份應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額。
答案:（1）計(jì)算土地增值稅
扣除項(xiàng)目金額=5000+3000+150+990+800+1600＝11540（萬元）
土地增值額=18000-11540=6460（萬元）
土地增值額/扣除項(xiàng)目金額=6460÷11540=55.98%
應(yīng)納土地增值稅=6460×40％－11540×5％＝2007（萬元）
（2）應(yīng)納營業(yè)稅=（18000+200+100+20）×5%=916（萬元）
注：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收方式的，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一塊已開發(fā)的土地，取得收入8000萬元，已知取得該塊土地支付的土地使用權(quán)出讓金為2000萬元，開發(fā)這塊地的成本費(fèi)用為1000萬元，支付的與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅金合計(jì)為500萬元，加計(jì)扣除額為600萬元。要求：計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。
答案：
（1）轉(zhuǎn)讓收入＝8000（萬元）
（2）扣除項(xiàng)目＝2000＋1000＋500+600＝4100（萬元）
（3）增值額＝8000－4100＝3900（萬元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目的比率＝3900/4100＝95.12%
（5）應(yīng)納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%＝3900×40%－4100×5%＝1355（萬元）。
答案:（1）計(jì)算土地增值稅
扣除項(xiàng)目金額=5000+3000+150+990+800+1600＝11540（萬元）
土地增值額=18000-11540=6460（萬元）
土地增值額/扣除項(xiàng)目金額=6460÷11540=55.98%
應(yīng)納土地增值稅=6460×40％－11540×5％＝2007（萬元）
（2）應(yīng)納營業(yè)稅=（18000+200+100+20）×5%=916（萬元）
注：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收方式的，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一塊已開發(fā)的土地，取得收入8000萬元，已知取得該塊土地支付的土地使用權(quán)出讓金為2000萬元，開發(fā)這塊地的成本費(fèi)用為1000萬元，支付的與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅金合計(jì)為500萬元，加計(jì)扣除額為600萬元。要求：計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。
答案：
（1）轉(zhuǎn)讓收入＝8000（萬元）
（2）扣除項(xiàng)目＝2000＋1000＋500+600＝4100（萬元）
（3）增值額＝8000－4100＝3900（萬元）
（4）增值額與扣除項(xiàng)目的比率＝3900/4100＝95.12%
（5）應(yīng)納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%＝3900×40%－4100×5%＝1355（萬元）。