土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點。
1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發(fā)生貨幣運動和使用者的移動，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認。
2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。
例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.土地市場的地域性
B.土地市場的壟斷性
C.流通方式的單一性
D.土地供給的彈性小
答案：ABD
解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。
1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發(fā)生貨幣運動和使用者的移動，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認。
2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。
3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。
4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。
5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。
例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.土地市場的地域性
B.土地市場的壟斷性
C.流通方式的單一性
D.土地供給的彈性小
答案：ABD
解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。