(四)代理查詢土地登記資料
1、操作程序
(1)明確委托人的查詢目的和內(nèi)容
(2)核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍
(3)申請(qǐng)查詢，收集資料
(4)整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方
2、案例
D公司1998年9月以出讓方式取得一宗位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)，面積為15000平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2002年8月，D公司擬以其所使用的國(guó)有出讓土地作抵押，向B銀行申請(qǐng)貸款。為驗(yàn)證D公司土地狀況的真實(shí)性，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)B銀行委托大地土地登記代理公司代理查詢?cè)撟诘氐耐恋氐怯浗Y(jié)果，試問如何辦理。
分析：
1、接受委托，明確委托人的查詢目標(biāo)和內(nèi)容，與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。
2、向土地登記機(jī)關(guān)提出查詢申請(qǐng)
申請(qǐng)人：B銀行，代理人大地土地登記代理公司A代理人
查詢對(duì)象與范圍： M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)土地的登記狀況
查詢方式：查詢位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)土地登記卡等土地登記資料，記錄該宗地的土地使用者、坐落、土地面積、土地權(quán)屬狀況、有無(wú)抵押登記等狀況，并可復(fù)印有關(guān)土地登記資料。同時(shí)申請(qǐng)土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)土地登記資料復(fù)印件上加蓋鑒證公章。
注意：查詢的非原始登記材料。
3、代理人將查詢到的土地登記資料提供給B銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。
(五)代理查證土地產(chǎn)權(quán)
1、操作程序
與代理查詢土地登記資料相類似。
2、案例
2003年3月E公司擬與F公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達(dá)成的協(xié)議，E公司擬以其所使用的位于M市的土地使用權(quán)作價(jià)出資，F(xiàn)公司以設(shè)備作價(jià)出資。根據(jù)E公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，工業(yè)用途，但E公司尚未辦理土地登記手續(xù)?，F(xiàn)F公司委托大地土地登記代理公司欲查證E公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況，試問應(yīng)如何辦理?
分析：
1、明確委托方(F公司)要求，即要查E公司在M市的土地使用權(quán)是否歸E所有，E公司有無(wú)合法、完整的用地手續(xù)，E公司是否欠繳土地出讓金。
2、與委托人F公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。
1、 調(diào)查內(nèi)容
(1)權(quán)屬與權(quán)源調(diào)查
調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰(shuí);
通過對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況、權(quán)屬來(lái)源情況，分析土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有;
向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來(lái)源及土地使用者的有關(guān)情況。
(2)用地手續(xù)的合法性調(diào)查
該宗地是否有合法的土地征用手續(xù);
是否已辦理用地審批，是否已取得有關(guān)審批文件或辦理審批手續(xù);
是否已辦理規(guī)劃審批手續(xù)，是否已取得規(guī)劃部門的審批手續(xù)等。
(3)出讓金的繳納調(diào)查
土地管理部門有無(wú)E公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明;
是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金;
是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)等;
4、調(diào)查方法
實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況;
向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料，有原始憑證的，還應(yīng)查詢有關(guān)原始憑證資料;
向相關(guān)政府主管部門如規(guī)劃部門、建設(shè)部門查詢有關(guān)該宗地的規(guī)劃審批、建設(shè)項(xiàng)目審批情況等資料;
政府檔案館中的相關(guān)文件、材料;
2、 整理資料，向委托人提交分析結(jié)果
例題：
案例1：
A單位于1980年8月經(jīng)批準(zhǔn)取得8500平方米土地建五層商業(yè)樓，后由于資金緊張，于次年3月與B單位簽訂協(xié)議，雙方約定由B單位出資共同建造，房屋建成后1-2層歸B單位使用，建筑面積16890平方米，3-5層歸A單位使用，建筑面積25335平方米。后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今，但一直未申請(qǐng)土地登記?，F(xiàn)B單位因企業(yè)改制，要求辦理土地登記，但A單位以自己是用地批準(zhǔn)文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地為由，認(rèn)為該8500平方米土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。
問：1、如何確定該宗地土地使用權(quán)?說明理由。
2、如果B單位委托土地登記代理機(jī)構(gòu)代理申請(qǐng)?jiān)撟诘赝恋氐怯?，該機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理?
3、計(jì)算B單位的土地使用權(quán)面積。
4、填寫《土地登記申請(qǐng)書》的下列內(nèi)容。
申請(qǐng)人、申請(qǐng)登記類型、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途、使用權(quán)面積、其中獨(dú)用面積、其中分?jǐn)偯娣e
參考答案：
1、確定AB單位共有土地使用權(quán)。理由：《確權(quán)規(guī)定》第三十九條以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個(gè)人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)。
2、(1)接洽了解B單位產(chǎn)權(quán)情況;(2)明確委托代理事宜;(3)收集資料，包括土地登記申請(qǐng)書、 B單位法人代表身份證明書、土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書、土地部門的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地紅線圖、宗地圖;(4)核實(shí)權(quán)屬來(lái)源資料(對(duì)申請(qǐng)人、用地合法性，用途，面積、使用權(quán)類型等的審核);(5)向土地管理部門提交設(shè)定申請(qǐng)材料。
3、8500/(16890+25335)*16890=3400平方米;
4、填寫下表B單位《土地登記申請(qǐng)書》的部分內(nèi)容。
申請(qǐng)人:B單位
申請(qǐng)登記類型: 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記
權(quán)屬性質(zhì): 國(guó)有土地使用權(quán)
使用權(quán)類型: 劃撥
土地用途: 商業(yè)用地
使用權(quán)面積: 3400
其中: 獨(dú)用面積：0
分?jǐn)偯娣e：3400
案例2：
1958年，A國(guó)有企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，使用了25公頃農(nóng)民集體所有的土地，后于1972年退還農(nóng)民集體3公頃。1984年為便于A國(guó)有企業(yè)職工通行，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，B汽車運(yùn)輸公司在A國(guó)有企業(yè)所用的土地范圍內(nèi)建設(shè)車站，用地0.2公頃;建設(shè)車站職工住宅樓一幢，用地0.1公頃，建筑面積1500平方米。1999年根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，B汽車運(yùn)輸公司職工住房全部進(jìn)行了住房制度改革，職工C以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得住房一套，面積120平方米，并領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
問：1、如何確定該土地的所有權(quán)?說明理由。
2、如何確定A國(guó)有企業(yè)、B汽車運(yùn)輸公司的土地權(quán)利?說明理由。
3、職工C辦理土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交那些資料?其土地使用權(quán)面積是多少?
參考答案：
1、3公頃為集體土地所有權(quán)，22公頃為國(guó)家土地所有權(quán)。理由：根據(jù)《確定土地所有權(quán)、使用權(quán)若干規(guī)定》，連續(xù)使用農(nóng)民集體所有的土地滿二十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。
2、A國(guó)有企業(yè)為、B汽車運(yùn)輸公司為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，理由：“經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)”。
3、職工C辦理土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交的資料：職工C的身份證明，原《國(guó)有土地使用證》，《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，住房制度改革方案及批準(zhǔn)書，有關(guān)稅費(fèi)憑證。其土地使用權(quán)面積1000/1500*120=80平方米。
1、操作程序
(1)明確委托人的查詢目的和內(nèi)容
(2)核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍
(3)申請(qǐng)查詢，收集資料
(4)整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方
2、案例
D公司1998年9月以出讓方式取得一宗位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)，面積為15000平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2002年8月，D公司擬以其所使用的國(guó)有出讓土地作抵押，向B銀行申請(qǐng)貸款。為驗(yàn)證D公司土地狀況的真實(shí)性，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)B銀行委托大地土地登記代理公司代理查詢?cè)撟诘氐耐恋氐怯浗Y(jié)果，試問如何辦理。
分析：
1、接受委托，明確委托人的查詢目標(biāo)和內(nèi)容，與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。
2、向土地登記機(jī)關(guān)提出查詢申請(qǐng)
申請(qǐng)人：B銀行，代理人大地土地登記代理公司A代理人
查詢對(duì)象與范圍： M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)土地的登記狀況
查詢方式：查詢位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)土地登記卡等土地登記資料，記錄該宗地的土地使用者、坐落、土地面積、土地權(quán)屬狀況、有無(wú)抵押登記等狀況，并可復(fù)印有關(guān)土地登記資料。同時(shí)申請(qǐng)土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)土地登記資料復(fù)印件上加蓋鑒證公章。
注意：查詢的非原始登記材料。
3、代理人將查詢到的土地登記資料提供給B銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。
(五)代理查證土地產(chǎn)權(quán)
1、操作程序
與代理查詢土地登記資料相類似。
2、案例
2003年3月E公司擬與F公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達(dá)成的協(xié)議，E公司擬以其所使用的位于M市的土地使用權(quán)作價(jià)出資，F(xiàn)公司以設(shè)備作價(jià)出資。根據(jù)E公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，工業(yè)用途，但E公司尚未辦理土地登記手續(xù)?，F(xiàn)F公司委托大地土地登記代理公司欲查證E公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況，試問應(yīng)如何辦理?
分析：
1、明確委托方(F公司)要求，即要查E公司在M市的土地使用權(quán)是否歸E所有，E公司有無(wú)合法、完整的用地手續(xù)，E公司是否欠繳土地出讓金。
2、與委托人F公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。
1、 調(diào)查內(nèi)容
(1)權(quán)屬與權(quán)源調(diào)查
調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰(shuí);
通過對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況、權(quán)屬來(lái)源情況，分析土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有;
向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來(lái)源及土地使用者的有關(guān)情況。
(2)用地手續(xù)的合法性調(diào)查
該宗地是否有合法的土地征用手續(xù);
是否已辦理用地審批，是否已取得有關(guān)審批文件或辦理審批手續(xù);
是否已辦理規(guī)劃審批手續(xù)，是否已取得規(guī)劃部門的審批手續(xù)等。
(3)出讓金的繳納調(diào)查
土地管理部門有無(wú)E公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明;
是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金;
是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)等;
4、調(diào)查方法
實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況;
向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料，有原始憑證的，還應(yīng)查詢有關(guān)原始憑證資料;
向相關(guān)政府主管部門如規(guī)劃部門、建設(shè)部門查詢有關(guān)該宗地的規(guī)劃審批、建設(shè)項(xiàng)目審批情況等資料;
政府檔案館中的相關(guān)文件、材料;
2、 整理資料，向委托人提交分析結(jié)果
例題：
案例1：
A單位于1980年8月經(jīng)批準(zhǔn)取得8500平方米土地建五層商業(yè)樓，后由于資金緊張，于次年3月與B單位簽訂協(xié)議，雙方約定由B單位出資共同建造，房屋建成后1-2層歸B單位使用，建筑面積16890平方米，3-5層歸A單位使用，建筑面積25335平方米。后雙方按協(xié)議分配并使用房屋至今，但一直未申請(qǐng)土地登記?，F(xiàn)B單位因企業(yè)改制，要求辦理土地登記，但A單位以自己是用地批準(zhǔn)文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地為由，認(rèn)為該8500平方米土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬自己。
問：1、如何確定該宗地土地使用權(quán)?說明理由。
2、如果B單位委托土地登記代理機(jī)構(gòu)代理申請(qǐng)?jiān)撟诘赝恋氐怯?，該機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理?
3、計(jì)算B單位的土地使用權(quán)面積。
4、填寫《土地登記申請(qǐng)書》的下列內(nèi)容。
申請(qǐng)人、申請(qǐng)登記類型、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途、使用權(quán)面積、其中獨(dú)用面積、其中分?jǐn)偯娣e
參考答案：
1、確定AB單位共有土地使用權(quán)。理由：《確權(quán)規(guī)定》第三十九條以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個(gè)人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)。
2、(1)接洽了解B單位產(chǎn)權(quán)情況;(2)明確委托代理事宜;(3)收集資料，包括土地登記申請(qǐng)書、 B單位法人代表身份證明書、土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書、土地部門的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地紅線圖、宗地圖;(4)核實(shí)權(quán)屬來(lái)源資料(對(duì)申請(qǐng)人、用地合法性，用途，面積、使用權(quán)類型等的審核);(5)向土地管理部門提交設(shè)定申請(qǐng)材料。
3、8500/(16890+25335)*16890=3400平方米;
4、填寫下表B單位《土地登記申請(qǐng)書》的部分內(nèi)容。
申請(qǐng)人:B單位
申請(qǐng)登記類型: 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記
權(quán)屬性質(zhì): 國(guó)有土地使用權(quán)
使用權(quán)類型: 劃撥
土地用途: 商業(yè)用地
使用權(quán)面積: 3400
其中: 獨(dú)用面積：0
分?jǐn)偯娣e：3400
案例2：
1958年，A國(guó)有企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，使用了25公頃農(nóng)民集體所有的土地，后于1972年退還農(nóng)民集體3公頃。1984年為便于A國(guó)有企業(yè)職工通行，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，B汽車運(yùn)輸公司在A國(guó)有企業(yè)所用的土地范圍內(nèi)建設(shè)車站，用地0.2公頃;建設(shè)車站職工住宅樓一幢，用地0.1公頃，建筑面積1500平方米。1999年根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，B汽車運(yùn)輸公司職工住房全部進(jìn)行了住房制度改革，職工C以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得住房一套，面積120平方米，并領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
問：1、如何確定該土地的所有權(quán)?說明理由。
2、如何確定A國(guó)有企業(yè)、B汽車運(yùn)輸公司的土地權(quán)利?說明理由。
3、職工C辦理土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交那些資料?其土地使用權(quán)面積是多少?
參考答案：
1、3公頃為集體土地所有權(quán)，22公頃為國(guó)家土地所有權(quán)。理由：根據(jù)《確定土地所有權(quán)、使用權(quán)若干規(guī)定》，連續(xù)使用農(nóng)民集體所有的土地滿二十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。
2、A國(guó)有企業(yè)為、B汽車運(yùn)輸公司為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，理由：“經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)”。
3、職工C辦理土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交的資料：職工C的身份證明，原《國(guó)有土地使用證》，《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，住房制度改革方案及批準(zhǔn)書，有關(guān)稅費(fèi)憑證。其土地使用權(quán)面積1000/1500*120=80平方米。