第五講 面積量算與統(tǒng)計(jì)
一、面積量算概述
面積量算系指水平面積量算，面積量算的內(nèi)容包括宗地面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與面積匯總統(tǒng)計(jì)。
面積量算是為城鎮(zhèn)土地登記發(fā)證、匯總統(tǒng)計(jì)、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用土地等提供宗地準(zhǔn)確面積數(shù)據(jù)的技術(shù)服務(wù)性工作。
面積量算結(jié)果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。
二、面積量算方法
1、解析法
根據(jù)實(shí)測的數(shù)值計(jì)算宗地面積的方法，包括坐標(biāo)面積計(jì)算法和幾何圖形計(jì)算法。
坐標(biāo)法面積計(jì)算公式是：
或
式中:P--宗地面積;
Xi,Yi--宗地第i個(gè)界址點(diǎn)坐標(biāo);
n--宗地界址點(diǎn)個(gè)數(shù)。
圖4 坐標(biāo)法面積計(jì)算原理
幾何圖形計(jì)算法：是根據(jù)實(shí)地丈量的距離計(jì)算面積，將規(guī)則圖形分割成簡單的矩形、梯形或三角形等簡單的幾何圖形分別計(jì)算面積并相加得到所需圖形的面積。
2、圖解法
是在地籍圖上量取求積所需元素或直接在地籍圖上量取面積的方法。圖解法包括圖解坐標(biāo)法、光電面積量測儀法、求積儀法、幾何法(圖解幾何圖形求積元素后按公式計(jì)算面積)以及方格網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)法等。圖解法主要用于宗地內(nèi)地類面積計(jì)算。
三、面積量算的要求
1、對于未采用計(jì)算機(jī)解析法量算面積的，均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次量算，兩次量算的較差在限差內(nèi)的取中數(shù),兩次量算的較差應(yīng)滿足下式：
ΔP≤0.0003M
式中:P—量算面積
M—地籍圖比例尺分母
面積量算單位為平方米,計(jì)算取值到小數(shù)點(diǎn)后一位。
2、部分解析法進(jìn)行地籍勘丈時(shí)，面積量算時(shí)街坊內(nèi)各宗地面積之和與街坊面積誤差小于1/200時(shí)，將誤差按面積分配到各宗地，得出平差后的各宗地面積。完全用實(shí)測數(shù)據(jù)計(jì)算(量算)的宗地面積可以不參加平差。
3、圖解法進(jìn)行地籍勘丈時(shí)，面積量算應(yīng)在聚酯薄膜原圖上量算街坊面積，圖面量算宜采用二級控制。其中，圖幅內(nèi)各街坊及其他區(qū)塊面積和圖幅理論面積之差小于±0.0025P(P為圖幅理論面積)時(shí)，平差后的各街坊及各區(qū)塊的面積去控制街坊內(nèi)丈量的各宗地面積，其相對誤差不得大于1/100。
三、宗地面積量算的項(xiàng)目及關(guān)系
1.只有一個(gè)權(quán)利人的宗地，應(yīng)計(jì)算土地面積的項(xiàng)目有：
(1)用地面積，即宗地面積;
(2)建筑占地面積，即基底面積;
(3)其它面積，指宗地內(nèi)基底面積以外的面積。
以上各項(xiàng)面積的關(guān)系是：
用地面積=基底面積+其它面積
2.共有使用權(quán)宗地應(yīng)計(jì)算土地面積的項(xiàng)目有：
(1)共有使用權(quán)面積，即宗地總面積;
(2)權(quán)利人用地面積，即各權(quán)利人應(yīng)擁有的土地面積;
(3)分?jǐn)偦酌娣e，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降幕酌娣e;
(4)分?jǐn)偣妹娣e，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降某酌娣e以外的土地面積;
(5)其它面積，如自購花園面積等。
以上的各項(xiàng)關(guān)系是：
權(quán)利人用地面積=分?jǐn)偦酌娣e+分?jǐn)偣妹娣e+權(quán)利人的其它面積
3.分?jǐn)偼恋孛娣e的原則
(1)各權(quán)利人在獲得房地產(chǎn)時(shí)已簽定了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積的，登記時(shí)則按合約明確的份額或面積計(jì)算各權(quán)利人的用地面積。
(2)原沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例分?jǐn)偼恋孛娣e。分?jǐn)倳r(shí)先分?jǐn)偦酌娣e，然后再分?jǐn)偣裁娣e。
4.分?jǐn)偼恋孛娣e的方法
(1)分?jǐn)偦酌娣e(建筑占地面積)的計(jì)算式：
(2)分?jǐn)偣妹娣e的計(jì)算式：
5.當(dāng)共有使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購花園時(shí)，則在計(jì)算分?jǐn)偣妹娣e時(shí)須使用下式：
6.一宗地中若具有不同土地類別且沒有按類別劃分宗地的，如需計(jì)算土地分類面積，分類面積可以從地形圖、房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖或宗地圖上圖解量算或按建筑面積近似分?jǐn)偅黝愑玫孛娣e之和應(yīng)等于總用地面積。
7.當(dāng)只有一個(gè)權(quán)利人的宗地內(nèi)房屋的用途不同時(shí)，如地面上能劃清界線，則按上述方法處理，否則，按不同用途的房屋的建筑面積分?jǐn)偼恋孛娣e，如綜合性大樓(多為商業(yè)、辦公、住宅混合型大樓)，分?jǐn)偡椒ㄍ啊?BR> 四、面積匯總統(tǒng)計(jì)
1、匯總概述
面積量算完成之后，要對量算的原始資料加以整理、匯總，為土地登記、土地統(tǒng)計(jì)提供基礎(chǔ)基礎(chǔ)信息，為社會提供服務(wù)。
面積計(jì)算與匯總的結(jié)果均以表格形式提供，報(bào)表類型包括：界址點(diǎn)成果表、宗地面積計(jì)算表、宗地面積匯總表、地類面積統(tǒng)計(jì)表。
匯總的原則是在已開展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)上，本著重點(diǎn)突出、確保質(zhì)量、有所創(chuàng)新的原則，充分利用建成的城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)，進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總、統(tǒng)計(jì)和分析。
2、工作范圍
匯總范圍包括全國各縣級以上城市的城區(qū)用地及縣城所在地建制鎮(zhèn)的建成區(qū)用地。
3、匯總要求
匯總時(shí)點(diǎn)為初始城鎮(zhèn)地籍調(diào)查完成時(shí)或某一現(xiàn)狀時(shí)點(diǎn)。
基本匯總單元：以縣級市(區(qū))、縣城所在地的建制鎮(zhèn)為基本匯總單元，并逐級匯總。
建成區(qū)范圍的界定：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和變更調(diào)查調(diào)繪為城市、建制鎮(zhèn)的圖斑范圍內(nèi)的所有土地為城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍。
4、匯總內(nèi)容
匯總城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，其匯總數(shù)據(jù)應(yīng)為原《城鎮(zhèn)土地分類及含義》中的二級分類數(shù)據(jù)，同時(shí)轉(zhuǎn)換成《全國土地分類(試行)》中的三級分類數(shù)據(jù);對于變更地籍調(diào)查，還需匯總初始時(shí)點(diǎn)到現(xiàn)狀時(shí)點(diǎn)匯總數(shù)據(jù)的基本流量。
匯總城鎮(zhèn)土地使用權(quán)類型：包括匯總時(shí)段初、末的劃撥、出讓、國家入股、國家出租和授權(quán)經(jīng)營等類型的城鎮(zhèn)土地地類面積。
編寫城鎮(zhèn)土地利用分析報(bào)告：包括城市土地利用發(fā)展現(xiàn)狀;同類城市發(fā)展比較;城市土地利用潛力分析;城市土地利用挖潛途徑與對策等。
注意：城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度的幾個(gè)衡量指標(biāo)
1. 城鎮(zhèn)容積率=建筑總面積/建成區(qū)總面積
2. 城鎮(zhèn)建筑容積率=建筑總面積/建筑占地總面積
3. 城鎮(zhèn)建筑密度=建筑占地總面積/建成區(qū)總面積
一、面積量算概述
面積量算系指水平面積量算，面積量算的內(nèi)容包括宗地面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與面積匯總統(tǒng)計(jì)。
面積量算是為城鎮(zhèn)土地登記發(fā)證、匯總統(tǒng)計(jì)、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用土地等提供宗地準(zhǔn)確面積數(shù)據(jù)的技術(shù)服務(wù)性工作。
面積量算結(jié)果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。
二、面積量算方法
1、解析法
根據(jù)實(shí)測的數(shù)值計(jì)算宗地面積的方法，包括坐標(biāo)面積計(jì)算法和幾何圖形計(jì)算法。
坐標(biāo)法面積計(jì)算公式是：
或
式中:P--宗地面積;
Xi,Yi--宗地第i個(gè)界址點(diǎn)坐標(biāo);
n--宗地界址點(diǎn)個(gè)數(shù)。
圖4 坐標(biāo)法面積計(jì)算原理
幾何圖形計(jì)算法：是根據(jù)實(shí)地丈量的距離計(jì)算面積，將規(guī)則圖形分割成簡單的矩形、梯形或三角形等簡單的幾何圖形分別計(jì)算面積并相加得到所需圖形的面積。
2、圖解法
是在地籍圖上量取求積所需元素或直接在地籍圖上量取面積的方法。圖解法包括圖解坐標(biāo)法、光電面積量測儀法、求積儀法、幾何法(圖解幾何圖形求積元素后按公式計(jì)算面積)以及方格網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)法等。圖解法主要用于宗地內(nèi)地類面積計(jì)算。
三、面積量算的要求
1、對于未采用計(jì)算機(jī)解析法量算面積的，均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次量算，兩次量算的較差在限差內(nèi)的取中數(shù),兩次量算的較差應(yīng)滿足下式：
ΔP≤0.0003M
式中:P—量算面積
M—地籍圖比例尺分母
面積量算單位為平方米,計(jì)算取值到小數(shù)點(diǎn)后一位。
2、部分解析法進(jìn)行地籍勘丈時(shí)，面積量算時(shí)街坊內(nèi)各宗地面積之和與街坊面積誤差小于1/200時(shí)，將誤差按面積分配到各宗地，得出平差后的各宗地面積。完全用實(shí)測數(shù)據(jù)計(jì)算(量算)的宗地面積可以不參加平差。
3、圖解法進(jìn)行地籍勘丈時(shí)，面積量算應(yīng)在聚酯薄膜原圖上量算街坊面積，圖面量算宜采用二級控制。其中，圖幅內(nèi)各街坊及其他區(qū)塊面積和圖幅理論面積之差小于±0.0025P(P為圖幅理論面積)時(shí)，平差后的各街坊及各區(qū)塊的面積去控制街坊內(nèi)丈量的各宗地面積，其相對誤差不得大于1/100。
三、宗地面積量算的項(xiàng)目及關(guān)系
1.只有一個(gè)權(quán)利人的宗地，應(yīng)計(jì)算土地面積的項(xiàng)目有：
(1)用地面積，即宗地面積;
(2)建筑占地面積，即基底面積;
(3)其它面積，指宗地內(nèi)基底面積以外的面積。
以上各項(xiàng)面積的關(guān)系是：
用地面積=基底面積+其它面積
2.共有使用權(quán)宗地應(yīng)計(jì)算土地面積的項(xiàng)目有：
(1)共有使用權(quán)面積，即宗地總面積;
(2)權(quán)利人用地面積，即各權(quán)利人應(yīng)擁有的土地面積;
(3)分?jǐn)偦酌娣e，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降幕酌娣e;
(4)分?jǐn)偣妹娣e，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降某酌娣e以外的土地面積;
(5)其它面積，如自購花園面積等。
以上的各項(xiàng)關(guān)系是：
權(quán)利人用地面積=分?jǐn)偦酌娣e+分?jǐn)偣妹娣e+權(quán)利人的其它面積
3.分?jǐn)偼恋孛娣e的原則
(1)各權(quán)利人在獲得房地產(chǎn)時(shí)已簽定了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積的，登記時(shí)則按合約明確的份額或面積計(jì)算各權(quán)利人的用地面積。
(2)原沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例分?jǐn)偼恋孛娣e。分?jǐn)倳r(shí)先分?jǐn)偦酌娣e，然后再分?jǐn)偣裁娣e。
4.分?jǐn)偼恋孛娣e的方法
(1)分?jǐn)偦酌娣e(建筑占地面積)的計(jì)算式：
(2)分?jǐn)偣妹娣e的計(jì)算式：
5.當(dāng)共有使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購花園時(shí)，則在計(jì)算分?jǐn)偣妹娣e時(shí)須使用下式：
6.一宗地中若具有不同土地類別且沒有按類別劃分宗地的，如需計(jì)算土地分類面積，分類面積可以從地形圖、房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖或宗地圖上圖解量算或按建筑面積近似分?jǐn)偅黝愑玫孛娣e之和應(yīng)等于總用地面積。
7.當(dāng)只有一個(gè)權(quán)利人的宗地內(nèi)房屋的用途不同時(shí)，如地面上能劃清界線，則按上述方法處理，否則，按不同用途的房屋的建筑面積分?jǐn)偼恋孛娣e，如綜合性大樓(多為商業(yè)、辦公、住宅混合型大樓)，分?jǐn)偡椒ㄍ啊?BR> 四、面積匯總統(tǒng)計(jì)
1、匯總概述
面積量算完成之后，要對量算的原始資料加以整理、匯總，為土地登記、土地統(tǒng)計(jì)提供基礎(chǔ)基礎(chǔ)信息，為社會提供服務(wù)。
面積計(jì)算與匯總的結(jié)果均以表格形式提供，報(bào)表類型包括：界址點(diǎn)成果表、宗地面積計(jì)算表、宗地面積匯總表、地類面積統(tǒng)計(jì)表。
匯總的原則是在已開展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的基礎(chǔ)上，本著重點(diǎn)突出、確保質(zhì)量、有所創(chuàng)新的原則，充分利用建成的城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)，進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總、統(tǒng)計(jì)和分析。
2、工作范圍
匯總范圍包括全國各縣級以上城市的城區(qū)用地及縣城所在地建制鎮(zhèn)的建成區(qū)用地。
3、匯總要求
匯總時(shí)點(diǎn)為初始城鎮(zhèn)地籍調(diào)查完成時(shí)或某一現(xiàn)狀時(shí)點(diǎn)。
基本匯總單元：以縣級市(區(qū))、縣城所在地的建制鎮(zhèn)為基本匯總單元，并逐級匯總。
建成區(qū)范圍的界定：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和變更調(diào)查調(diào)繪為城市、建制鎮(zhèn)的圖斑范圍內(nèi)的所有土地為城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍。
4、匯總內(nèi)容
匯總城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，其匯總數(shù)據(jù)應(yīng)為原《城鎮(zhèn)土地分類及含義》中的二級分類數(shù)據(jù)，同時(shí)轉(zhuǎn)換成《全國土地分類(試行)》中的三級分類數(shù)據(jù);對于變更地籍調(diào)查，還需匯總初始時(shí)點(diǎn)到現(xiàn)狀時(shí)點(diǎn)匯總數(shù)據(jù)的基本流量。
匯總城鎮(zhèn)土地使用權(quán)類型：包括匯總時(shí)段初、末的劃撥、出讓、國家入股、國家出租和授權(quán)經(jīng)營等類型的城鎮(zhèn)土地地類面積。
編寫城鎮(zhèn)土地利用分析報(bào)告：包括城市土地利用發(fā)展現(xiàn)狀;同類城市發(fā)展比較;城市土地利用潛力分析;城市土地利用挖潛途徑與對策等。
注意：城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度的幾個(gè)衡量指標(biāo)
1. 城鎮(zhèn)容積率=建筑總面積/建成區(qū)總面積
2. 城鎮(zhèn)建筑容積率=建筑總面積/建筑占地總面積
3. 城鎮(zhèn)建筑密度=建筑占地總面積/建成區(qū)總面積