(三)土地登記代理機(jī)構(gòu)
1、土地登記代理機(jī)構(gòu)
土地登記代理機(jī)構(gòu)是指為委托人提供土地登記咨詢和代理服務(wù)的中介組織，即指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事土地登記代理活動(dòng)的公司、合伙機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。另外，境內(nèi)外土地登記代理機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)也可以以自己的名義獨(dú)立經(jīng)營(yíng)土地登記代理業(yè)務(wù)。
2、土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立
(1)設(shè)立條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);有固定的服務(wù)場(chǎng)所;有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件;
(2)應(yīng)符合中華人民共和國(guó)公司法、合伙機(jī)構(gòu)法、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)法、中外合作經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法、中外合資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法、外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記的規(guī)定;
(3)設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門(mén)進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。
例題
以下關(guān)于土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件中，不準(zhǔn)確的是( )。
A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) B.有固定的服務(wù)場(chǎng)所
C.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) D.有足夠數(shù)量的從業(yè)人員
答案：D
提示：D應(yīng)為有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，即土地登記代理人。
3、土地登記代理機(jī)構(gòu)的注銷(xiāo)
標(biāo)志著其主體資格的終止;應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記。
4、土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利
(1) 享有工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金;
(2) 可向主管部門(mén)提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議;
(3) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為;
(4) 由于委托人的原因，造成土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求;
(5) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
5、土地登記代理機(jī)構(gòu)有以下義務(wù)
(1) 依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(2) 認(rèn)真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認(rèn)真開(kāi)展代理業(yè)務(wù);
(3) 維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密;
(4) 承擔(dān)因代理不當(dāng)造成的委托人的損失賠償;
(5) 嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);
(6) 接受主管部門(mén)的監(jiān)督和檢查;
(7) 依法繳納各項(xiàng)稅收和行政管理費(fèi);
(8) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：
1、土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利包括( )。
A.享有工商部門(mén)核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利
B.依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金
C.由于委托人的原因造成經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求
D.接受主管部門(mén)的監(jiān)督和檢查
E.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為
答案：ABCE
2、土地登記代理機(jī)構(gòu)的義務(wù)有( )。
A.依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
B.可向主管部門(mén)提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議
C.認(rèn)真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認(rèn)真開(kāi)展代理業(yè)務(wù)
D.維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密
E.承擔(dān)因代理不當(dāng)造成的委托人的損失賠償
答案：ACDE
6、土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系
(1) 土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的執(zhí)業(yè)關(guān)系：機(jī)構(gòu)由代理人組成，代理人以機(jī)構(gòu)名義代理。
(2) 土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間的法律關(guān)系：代理人工作中的損失，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，同時(shí)追究代理人責(zé)任;委托人失誤，代理機(jī)構(gòu)提出索賠，先賠代理機(jī)構(gòu)，后賠代理人
(3) 土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系：代理機(jī)構(gòu)簽合同，代理人收取報(bào)酬。
(四)土地登記代理活動(dòng)
1、土地登記代理活動(dòng)中的爭(zhēng)議與處理
(1) 當(dāng)事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決;
(2) 如雙方協(xié)商不成，可以報(bào)請(qǐng)有關(guān)政府管理部門(mén)投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解(投訴不是必經(jīng)程序);
(3) 雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理，合同中沒(méi)有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終結(jié)裁決;
(4) 合同中無(wú)仲裁條款，事后又無(wú)法達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向人民法院提起訴訟。
2、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)在代理中的禁止行為
(1) 弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同;
(2) 損害國(guó)家、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;
(3) 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)代理活動(dòng)的重要事項(xiàng);
(4) 采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù);
(5) 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》或允許他人利用自己的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù);
(6) 利用已簽訂的代理合同或他人掌握的信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)、背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，損害委托人利益;
(7) 土地登記代理人同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)內(nèi)執(zhí)業(yè);
(8) 索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物;
(9) 法律、法規(guī)禁止的其他行為。
3、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)代理的法律責(zé)任
(一) 民事責(zé)任：
1、 違約責(zé)任;
2、 侵權(quán)責(zé)任：(1)繼續(xù)履行(2)采取補(bǔ)救措施(3)賠償損失(4)賠禮道歉;
(二) 行政責(zé)任;
(三) 刑事責(zé)任。
例題：
1、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任不包括( )。
A.民事責(zé)任 B.社會(huì)責(zé)任
C.行政責(zé)任 D.刑事責(zé)任
答案：B
2、在履行合同過(guò)程中，因土地登記代理人的故意或過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由( )承擔(dān)賠償責(zé)任。
A.土地登記代理人 B.土地登記代理人所在代理機(jī)構(gòu)
C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會(huì) D.土地行政主管部門(mén)
答案：B
4、土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交的證件
《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本;《土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》;《土地登記代理機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成表》;《土地登記代理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況表》;《土地登記代理業(yè)務(wù)情況表》;其他材料。
1、土地登記代理機(jī)構(gòu)
土地登記代理機(jī)構(gòu)是指為委托人提供土地登記咨詢和代理服務(wù)的中介組織，即指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事土地登記代理活動(dòng)的公司、合伙機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。另外，境內(nèi)外土地登記代理機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)也可以以自己的名義獨(dú)立經(jīng)營(yíng)土地登記代理業(yè)務(wù)。
2、土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立
(1)設(shè)立條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);有固定的服務(wù)場(chǎng)所;有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件;
(2)應(yīng)符合中華人民共和國(guó)公司法、合伙機(jī)構(gòu)法、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)法、中外合作經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法、中外合資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法、外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)法等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記的規(guī)定;
(3)設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門(mén)進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。
例題
以下關(guān)于土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件中，不準(zhǔn)確的是( )。
A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) B.有固定的服務(wù)場(chǎng)所
C.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) D.有足夠數(shù)量的從業(yè)人員
答案：D
提示：D應(yīng)為有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，即土地登記代理人。
3、土地登記代理機(jī)構(gòu)的注銷(xiāo)
標(biāo)志著其主體資格的終止;應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記。
4、土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利
(1) 享有工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金;
(2) 可向主管部門(mén)提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議;
(3) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為;
(4) 由于委托人的原因，造成土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求;
(5) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
5、土地登記代理機(jī)構(gòu)有以下義務(wù)
(1) 依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(2) 認(rèn)真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認(rèn)真開(kāi)展代理業(yè)務(wù);
(3) 維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密;
(4) 承擔(dān)因代理不當(dāng)造成的委托人的損失賠償;
(5) 嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);
(6) 接受主管部門(mén)的監(jiān)督和檢查;
(7) 依法繳納各項(xiàng)稅收和行政管理費(fèi);
(8) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：
1、土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利包括( )。
A.享有工商部門(mén)核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利
B.依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金
C.由于委托人的原因造成經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求
D.接受主管部門(mén)的監(jiān)督和檢查
E.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為
答案：ABCE
2、土地登記代理機(jī)構(gòu)的義務(wù)有( )。
A.依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
B.可向主管部門(mén)提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議
C.認(rèn)真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認(rèn)真開(kāi)展代理業(yè)務(wù)
D.維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密
E.承擔(dān)因代理不當(dāng)造成的委托人的損失賠償
答案：ACDE
6、土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系
(1) 土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的執(zhí)業(yè)關(guān)系：機(jī)構(gòu)由代理人組成，代理人以機(jī)構(gòu)名義代理。
(2) 土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間的法律關(guān)系：代理人工作中的損失，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，同時(shí)追究代理人責(zé)任;委托人失誤，代理機(jī)構(gòu)提出索賠，先賠代理機(jī)構(gòu)，后賠代理人
(3) 土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系：代理機(jī)構(gòu)簽合同，代理人收取報(bào)酬。
(四)土地登記代理活動(dòng)
1、土地登記代理活動(dòng)中的爭(zhēng)議與處理
(1) 當(dāng)事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決;
(2) 如雙方協(xié)商不成，可以報(bào)請(qǐng)有關(guān)政府管理部門(mén)投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解(投訴不是必經(jīng)程序);
(3) 雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理，合同中沒(méi)有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終結(jié)裁決;
(4) 合同中無(wú)仲裁條款，事后又無(wú)法達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向人民法院提起訴訟。
2、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)在代理中的禁止行為
(1) 弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同;
(2) 損害國(guó)家、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;
(3) 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)代理活動(dòng)的重要事項(xiàng);
(4) 采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù);
(5) 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》或允許他人利用自己的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù);
(6) 利用已簽訂的代理合同或他人掌握的信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)、背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，損害委托人利益;
(7) 土地登記代理人同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)內(nèi)執(zhí)業(yè);
(8) 索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物;
(9) 法律、法規(guī)禁止的其他行為。
3、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)代理的法律責(zé)任
(一) 民事責(zé)任：
1、 違約責(zé)任;
2、 侵權(quán)責(zé)任：(1)繼續(xù)履行(2)采取補(bǔ)救措施(3)賠償損失(4)賠禮道歉;
(二) 行政責(zé)任;
(三) 刑事責(zé)任。
例題：
1、土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任不包括( )。
A.民事責(zé)任 B.社會(huì)責(zé)任
C.行政責(zé)任 D.刑事責(zé)任
答案：B
2、在履行合同過(guò)程中，因土地登記代理人的故意或過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由( )承擔(dān)賠償責(zé)任。
A.土地登記代理人 B.土地登記代理人所在代理機(jī)構(gòu)
C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會(huì) D.土地行政主管部門(mén)
答案：B
4、土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交的證件
《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本;《土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》;《土地登記代理機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成表》;《土地登記代理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況表》;《土地登記代理業(yè)務(wù)情況表》;其他材料。