第九章 土地登記代理制度
一、本講內(nèi)容
(一)代理與土地登記代理
代理與土地登記代理(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理的基本原則
(二)土地登記代理人
土地登記代理人及其職業(yè)資格
土地登記代理人的權(quán)利、義務(wù)、基本技能、職業(yè)道德(重點(diǎn)掌握)
(三)土地登記代理機(jī)構(gòu)
土地登記代理機(jī)構(gòu)的概念
土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立、注銷(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系(重點(diǎn)掌握)
(四)土地登記代理活動(熟悉)
土地登記代理活動中的爭議與處理
土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)在代理中的禁止行為
土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)代理的法律責(zé)任
土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交的證件
二、內(nèi)容講解
(一) 代理與土地登記代理
1、代理
指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。代理關(guān)系有如下法律特征：
(1)代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為;
(2)代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為;
(3)代理主要是實(shí)施法律行為;
(4)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。
例題：
1.代理關(guān)系的主體包括( )。
A. 代理人和被代理人 B.代理人和相對人
C. 被代理人和相對人 D.代理人、被代理人和相對人
答案：D
2.代理包括( )。
A.委托代理 B.法定代理
C.指定代理 D.委托代理、法定代理和指定代理
答案：D
3.下列說法中錯(cuò)誤的是( )。
A.委托代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的 直接規(guī)定而發(fā)生的
B.法定代理主要是為無行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方式
C.指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生 是基于上述單位的指定，故稱指定代理
D.法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的
答案：A
提示：委托代理，是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱授權(quán)代理或意定代理。
2、土地登記代理
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。
3、土地登記代理的基本原則
(1)合法原則;
(2)平等自愿原則;
(3)公平公正原則;
(4)等價(jià)有償原則;
(5)誠實(shí)信用原則;
(6)保密原則。
例題：
土地登記代理的基本原則有( )。
A.平等自愿原則 B.合法和保密原則 C. 公平公正原則
D.無償原則 E.誠實(shí)信用原則
答案：ABCE
(二)土地登記代理人
1、土地登記代理人
土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)有關(guān)部門登記備案的人員。
土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動。
土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等業(yè)務(wù)，并按其所提供的服務(wù)收取傭金。
2、土地登記代理人的職業(yè)資格
我國對從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必備條件。根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，土地登記代理人只能受聘于一個(gè)土地登記代理機(jī)構(gòu)，并以機(jī)構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)。
例題：
1.土地登記代理人實(shí)行定期登記制度。土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期為( )年。有效期滿前，持證者應(yīng)按規(guī)定到指定的機(jī)構(gòu)辦理再次登記手續(xù)。
A.1 B.2 C.3 D.5
答案：C
2.設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由( )進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。
A.工商管理部門 B.土地行政主管部門
C.地方政府 D.稅務(wù)管理部門
答案：B
3.對于土地登記代理人而言，以下( )項(xiàng)說法不正確。
A.取得《土地登記代理人職業(yè)資格證書》
B.經(jīng)有關(guān)部門登記備案
C.可以受聘于一個(gè)或多個(gè)土地登記代理機(jī)構(gòu)
D.以機(jī)構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)
答案：C
3、土地登記代理人的權(quán)利
(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動;
(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上簽署姓名，并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬;
(3)要求委托人提供與代理有關(guān)的資料;
(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;
(5)保護(hù)自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán);
(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);
(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
例題：
土地登記代理人的權(quán)利包括( )。
A.根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動
B.要求委托人提供與代理有關(guān)的資料
C. 保護(hù)自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)
D.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
E.執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬
答案：ABCE
提示：參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)是土地登記代理人的義務(wù)，接受才是權(quán)利。
4、土地登記代理人的義務(wù)
(1)按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動;
(2)根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益;
(3)為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益;
(4)接受主管部門的監(jiān)督管理;
(5)參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);
(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：
土地登記代理人的義務(wù)包括( )。
A. 按照職業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動
B.接受主管部門的監(jiān)督管理
C. 接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
D.為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益
E.根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益
答案：ABDE
提示：接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)是土地登記代理人的權(quán)利，要注意“接受”與“參加”的區(qū)別。
5、土地登記代理人的基本技能
(1) 精通專業(yè)的技能;
(2) 收集信息的技能;
(3) 市場分析的技能;
(4) 人際溝通的技能。
6、土地登記代理人員的職業(yè)道德
是指內(nèi)化于土地登記代理人員思想意識和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束土地登記代理人員。所有土地登記代理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守職業(yè)紀(jì)律，規(guī)范中介行為，努力為社會提供一流的中介服務(wù)。
例題：
以下( )情況發(fā)生時(shí)，土地登記代理人應(yīng)注銷登記。
A.嚴(yán)重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定
B.允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務(wù)
C.不具有完全民事責(zé)任
D.脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)1年以上(含1年)
E.同時(shí)在兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行代理業(yè)務(wù)
答案：ABCE
提示： D選項(xiàng)中應(yīng)該為2年以上，含2年。
一、本講內(nèi)容
(一)代理與土地登記代理
代理與土地登記代理(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理的基本原則
(二)土地登記代理人
土地登記代理人及其職業(yè)資格
土地登記代理人的權(quán)利、義務(wù)、基本技能、職業(yè)道德(重點(diǎn)掌握)
(三)土地登記代理機(jī)構(gòu)
土地登記代理機(jī)構(gòu)的概念
土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立、注銷(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)(重點(diǎn)掌握)
土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系(重點(diǎn)掌握)
(四)土地登記代理活動(熟悉)
土地登記代理活動中的爭議與處理
土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)在代理中的禁止行為
土地登記代理人和代理機(jī)構(gòu)違規(guī)代理的法律責(zé)任
土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交的證件
二、內(nèi)容講解
(一) 代理與土地登記代理
1、代理
指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。代理關(guān)系有如下法律特征：
(1)代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為;
(2)代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為;
(3)代理主要是實(shí)施法律行為;
(4)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。
例題：
1.代理關(guān)系的主體包括( )。
A. 代理人和被代理人 B.代理人和相對人
C. 被代理人和相對人 D.代理人、被代理人和相對人
答案：D
2.代理包括( )。
A.委托代理 B.法定代理
C.指定代理 D.委托代理、法定代理和指定代理
答案：D
3.下列說法中錯(cuò)誤的是( )。
A.委托代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的 直接規(guī)定而發(fā)生的
B.法定代理主要是為無行為能力人或限制行為能力人設(shè)立代理人的方式
C.指定代理是指根據(jù)人民法院和有關(guān)單位依法指定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理權(quán)的產(chǎn)生 是基于上述單位的指定，故稱指定代理
D.法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，即代理人的代理權(quán)是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生的
答案：A
提示：委托代理，是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，故委托代理又稱授權(quán)代理或意定代理。
2、土地登記代理
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。
3、土地登記代理的基本原則
(1)合法原則;
(2)平等自愿原則;
(3)公平公正原則;
(4)等價(jià)有償原則;
(5)誠實(shí)信用原則;
(6)保密原則。
例題：
土地登記代理的基本原則有( )。
A.平等自愿原則 B.合法和保密原則 C. 公平公正原則
D.無償原則 E.誠實(shí)信用原則
答案：ABCE
(二)土地登記代理人
1、土地登記代理人
土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)有關(guān)部門登記備案的人員。
土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動。
土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等業(yè)務(wù)，并按其所提供的服務(wù)收取傭金。
2、土地登記代理人的職業(yè)資格
我國對從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必備條件。根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，土地登記代理人只能受聘于一個(gè)土地登記代理機(jī)構(gòu)，并以機(jī)構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)。
例題：
1.土地登記代理人實(shí)行定期登記制度。土地登記代理人職業(yè)資格登記有效期為( )年。有效期滿前，持證者應(yīng)按規(guī)定到指定的機(jī)構(gòu)辦理再次登記手續(xù)。
A.1 B.2 C.3 D.5
答案：C
2.設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由( )進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。
A.工商管理部門 B.土地行政主管部門
C.地方政府 D.稅務(wù)管理部門
答案：B
3.對于土地登記代理人而言，以下( )項(xiàng)說法不正確。
A.取得《土地登記代理人職業(yè)資格證書》
B.經(jīng)有關(guān)部門登記備案
C.可以受聘于一個(gè)或多個(gè)土地登記代理機(jī)構(gòu)
D.以機(jī)構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)
答案：C
3、土地登記代理人的權(quán)利
(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動;
(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上簽署姓名，并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬;
(3)要求委托人提供與代理有關(guān)的資料;
(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;
(5)保護(hù)自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán);
(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);
(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
例題：
土地登記代理人的權(quán)利包括( )。
A.根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動
B.要求委托人提供與代理有關(guān)的資料
C. 保護(hù)自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)
D.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
E.執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，并根據(jù)合同約定獲取報(bào)酬
答案：ABCE
提示：參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)是土地登記代理人的義務(wù)，接受才是權(quán)利。
4、土地登記代理人的義務(wù)
(1)按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動;
(2)根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益;
(3)為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益;
(4)接受主管部門的監(jiān)督管理;
(5)參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);
(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
例題：
土地登記代理人的義務(wù)包括( )。
A. 按照職業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動
B.接受主管部門的監(jiān)督管理
C. 接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)
D.為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益
E.根據(jù)合同約定，維護(hù)委托人的合法權(quán)益
答案：ABDE
提示：接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)是土地登記代理人的權(quán)利，要注意“接受”與“參加”的區(qū)別。
5、土地登記代理人的基本技能
(1) 精通專業(yè)的技能;
(2) 收集信息的技能;
(3) 市場分析的技能;
(4) 人際溝通的技能。
6、土地登記代理人員的職業(yè)道德
是指內(nèi)化于土地登記代理人員思想意識和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束土地登記代理人員。所有土地登記代理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守職業(yè)紀(jì)律，規(guī)范中介行為，努力為社會提供一流的中介服務(wù)。
例題：
以下( )情況發(fā)生時(shí)，土地登記代理人應(yīng)注銷登記。
A.嚴(yán)重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定
B.允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務(wù)
C.不具有完全民事責(zé)任
D.脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)1年以上(含1年)
E.同時(shí)在兩個(gè)以上土地登記代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行代理業(yè)務(wù)
答案：ABCE
提示： D選項(xiàng)中應(yīng)該為2年以上，含2年。