第三講：實(shí)地調(diào)查
一、實(shí)地調(diào)查概述
實(shí)地調(diào)查的主要任務(wù)是現(xiàn)場明確土地的權(quán)屬界線，具體內(nèi)容如下：
1、宗地權(quán)屬調(diào)查：調(diào)查人員按土地登記人員轉(zhuǎn)來的申請材料，現(xiàn)場對宗地的土地使用者性質(zhì)、權(quán)屬權(quán)源等情況現(xiàn)場核實(shí)土地使用者權(quán)源材料與申請材料檔案的一致性。如果有出入，應(yīng)該查明原因，并當(dāng)場記錄。如核實(shí)無誤，則在調(diào)查表意見欄填寫合格意見。
2、界址調(diào)查：包含對土地使用者，相關(guān)使用者(本宗，臨宗)的資格認(rèn)證(包含共用宗，土地使用者法人代表無法出席時(shí)的委托代理人的資格認(rèn)證)。
3、定界：經(jīng)三方確認(rèn)界址點(diǎn)(線)無爭議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場為界址點(diǎn)做標(biāo)記，或埋設(shè)標(biāo)志。如有爭議，現(xiàn)場無法解決的時(shí)候，填寫《糾紛原由書》，說明爭議位置，緣由，調(diào)查員意見，并送土地登記辦公室處理。若仍然無法解決，可以把爭議界在圖表中標(biāo)明。
4、繪制宗地草圖，實(shí)地丈量界址線并記錄填寫于調(diào)查表中。
二、宗地權(quán)屬調(diào)查
1、 土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查
土地使用者的調(diào)查是指調(diào)查核實(shí)土地使用者名稱、單位全稱或戶主姓名、單位性質(zhì)、土地使用者通訊地址及聯(lián)系電話，與土地使用者有行政、資產(chǎn)等關(guān)系的上級(jí)主管部門全稱，土地使用者單位法人代表等情況，并將調(diào)查結(jié)果填寫在地籍調(diào)查表上。
土地使用名稱應(yīng)與其營業(yè)執(zhí)照或身份證等的記載一致。單位全稱為該單位公章全稱。單位性質(zhì)分為全民單位、集體單位、股份制企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)或個(gè)人等。
2、土地權(quán)屬來源情況、使用權(quán)類型調(diào)查
(1)劃拔國有土地使用權(quán)
權(quán)屬來源證明材料：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地劃拔決定書、新開工大中型建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)登記文件、大中型建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告、勘測定界圖件。
(2)出讓國有土地使用權(quán)
權(quán)屬來源證明材料：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、土地使用權(quán)出讓金繳納證明。
3、他項(xiàng)權(quán)利調(diào)查
(1)用益物權(quán)主要包括：通行權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)等
(2)擔(dān)保物權(quán)主要包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等
4、土地用途、座落及共有使用權(quán)情況調(diào)查
調(diào)查宗地的實(shí)際使用用途，調(diào)查至三級(jí)類(新三大類土地分類體系)，并將調(diào)查情況填寫到地籍調(diào)查表上。
三、界址調(diào)查
界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，也是地籍調(diào)查的核心工作。
1、界址調(diào)查的程序步驟
(1)本宗地、相鄰宗使用者及調(diào)查人員共同到現(xiàn)場，由本宗地及相鄰宗地使用者指界、認(rèn)定界址點(diǎn)及界址線;
(2)界址認(rèn)定后，調(diào)查人員會(huì)同雙方指界人，對認(rèn)定的界址點(diǎn)現(xiàn)場設(shè)界標(biāo)。
(3)繪宗地草圖，勘丈界址邊長擴(kuò)邊長，填寫相關(guān)成果。
2、 界址認(rèn)定要求
(1)界址線間距：<0.5m 宗地需本宗及相鄰宗共同地指界, >0.5m 或用地有批復(fù)且批復(fù)與實(shí)際用地圖界成一致，本宗地指界。
(2)指界人身份：單位——法人代表(法人代表書、身份證);個(gè)人——戶主(戶口本，身份證);委托——代理人(法人身份證明書、委托書、本人身份證)
(3)共用宗指界：可共同委托代表指界，但委托人需委托書、本人身份證
(4)簽字：雙方指界的，雙方簽字;單方指界的，僅在自己宗處簽字。代簽的需要戶主的手印或印章。
(5) 批復(fù)與實(shí)際不一致：少批多占按批文算，多批少用，原則上按實(shí)際定。代征市政用地的，為扣除代征部分。
(6) 歷史遺留無權(quán)屬：按現(xiàn)狀。
(7) 權(quán)屬爭議：現(xiàn)場處理;若無法處理，寫明原因，上報(bào)裁處。
(8) 共用宗：查明各個(gè)使用者的獨(dú)用、共用部分或比例。
(9) 界標(biāo)設(shè)置：所有界址點(diǎn)都需設(shè)立相應(yīng)類型的界標(biāo)。
注意事項(xiàng)
權(quán)屬調(diào)查，尤其是界址調(diào)查是所有地籍調(diào)查工作的核心與基礎(chǔ)，并且實(shí)際調(diào)查中存在著權(quán)屬界址糾紛。所以，應(yīng)該深入調(diào)查研究，弄清情況，以權(quán)源為主，同時(shí)考慮實(shí)際的土地使用情況，反復(fù)協(xié)商，以期有一個(gè)合理的結(jié)果。
1、調(diào)查中對于土地的來源應(yīng)有充分的了解，有足夠的相關(guān)材料，以減少不必要的糾紛。
2、指定確權(quán)政策措施時(shí)，應(yīng)該遵循以下的原則
維護(hù)法律(如《土地法》《憲法》)法規(guī)的嚴(yán)肅性，應(yīng)該結(jié)合確權(quán)，嚴(yán)肅查處侵占，亂占，多占土地等的違法行為;
尊重歷史事實(shí)，貫徹“實(shí)事求是”的原則進(jìn)行確權(quán)，而不是“懸而不決”;
充分考慮提高土地利用，使用效益;
嚴(yán)格依照《規(guī)程》技術(shù)要求，確保確權(quán)的工作質(zhì)量，減少人為的誤差。
3、指界缺席或不簽字：
一方缺席，由另一方指界確定。
雙方缺席，現(xiàn)狀及地方習(xí)慣。
應(yīng)把現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果、違約缺席指界通知書，送達(dá)缺席者。
異議申請期限為15日，過期按前兩條處理。
不簽字的參考缺席處理。
四、設(shè)置界標(biāo)
1、 設(shè)置界標(biāo)的主要作用
(1) 防止權(quán)屬調(diào)查、勘丈、繪制宗地草圖與地籍測量時(shí)對界址點(diǎn)的判別差錯(cuò);
(2) 保障準(zhǔn)確地勘丈、繪制宗地草圖、地籍測量;
(3) 界標(biāo)是實(shí)地的法律憑證，是處理土地權(quán)屬糾紛的依據(jù);
(4) 便于對地籍調(diào)查的測量成果進(jìn)行實(shí)地檢查;
(5) 便于土地使用者依法使用土地，減少違法占地和土地糾紛;
(6) 有利于地籍的日常管理工作。
2、界標(biāo)的選擇
目前，我國采用的界樁有石，混凝土，木樁，鐵釘，灰樁及其他(圖4)：
圖4、常見界標(biāo)類型
表1界標(biāo)的種類和適用范圍
界標(biāo)種類 適用范圍
混凝土界址標(biāo)樁石灰界址標(biāo)樁 較為空曠地區(qū)的界址點(diǎn);
占地面積較大的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)的界址點(diǎn);
泥土地面。
帶鋁帽的鋼釘界址標(biāo)樁 堅(jiān)硬的路面或地面上的界址點(diǎn)
帶塑料套的鋼混界址標(biāo)樁、噴漆界址標(biāo)志 堅(jiān)固的房墻(角)或圍墻(角)等永久性建筑物處的界址點(diǎn)
第四講：宗地草圖與地籍調(diào)查表
一、宗地草圖
1、宗地草圖概念：描述宗地的位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地記錄，而在現(xiàn)場繪制的概略比例尺的地籍圖件。
2、作用：為界址點(diǎn)的維護(hù)、恢復(fù)和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù);為測定界址點(diǎn)坐標(biāo)和制作宗地圖提供依據(jù);地籍圖中各宗地的幾何關(guān)系檢核質(zhì)量保證。
3、內(nèi)容：宗地號(hào)、門牌號(hào)、相鄰宗地號(hào)和門牌號(hào);本宗及相鄰使用者名稱;界址點(diǎn)及編號(hào);界址線;宗地外和內(nèi)的主要建筑(構(gòu)筑)物;邊長、與相鄰關(guān)系距離和建筑物邊長;界址點(diǎn)的幾何條件;指北線;丈量者及日期等(圖5)。
4、要求：數(shù)字、注記、字頭向北、向西書寫，斜線字頭垂直;宗地使用者名稱注記在宗地內(nèi);界址連長注記在界址線外;建筑物邊長在內(nèi);實(shí)地丈量，不得涂改、復(fù)制。
5、界址邊長的要求：實(shí)際勘丈邊(選擇性丈量);解析法(長的，或不易丈量的編長采用坐標(biāo)反算)。
二、地籍調(diào)查表
1、作用：記錄宗地權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，包括宗地情況、勘丈意見、審核意見等。
2、填寫要求：
(1) 表中內(nèi)容填寫處原則上不得空項(xiàng);
(2) 表中填寫項(xiàng)目不得涂改，每一處只允許劃改一次，并在劃改處蓋章，以示負(fù)責(zé);全表劃改超過兩處時(shí)，整個(gè)表作廢;
(3) 填寫時(shí)，需使用藍(lán)黑墨水或碳素墨水，字跡工整、清晰、整潔;
(4) 不得使用諧音字、國家未批準(zhǔn)的簡化字或縮寫名稱;
(5) 地籍調(diào)查表按一宗地一個(gè)土地使用者填寫，共有宗地按共有土地使用者的個(gè)數(shù)逐戶填寫;
(6) 界址調(diào)查表可以續(xù)頁，宗地草圖可以附貼，凡續(xù)頁或附貼的，必須加蓋管理機(jī)關(guān)的印章。)
三、權(quán)屬調(diào)查資料的檢查與歸檔
1、初始權(quán)屬調(diào)查成果的檢查：自檢、審核和實(shí)地檢查三個(gè)方面。
2、初始權(quán)屬調(diào)查資料的歸檔
(1) 分類完成后，將權(quán)屬調(diào)查成果、土地登記審批表和有關(guān)宗地材料，按街道(或街坊)為單位分宗裝袋，整理歸檔;
(2) 權(quán)屬調(diào)查成果資料歸檔要求為：
a、 宗地調(diào)查資料按宗進(jìn)行立卷;
b、 調(diào)查資料立卷后，應(yīng)逐宗用資料(檔案)袋裝放;
c、 違法用地的調(diào)查資料參照宗地調(diào)查資料的整理辦法進(jìn)行;
d、 編制街道街坊分區(qū)示意圖;
e、 在整理過程中，應(yīng)查核調(diào)查資料是否齊全并符合要求。
一、實(shí)地調(diào)查概述
實(shí)地調(diào)查的主要任務(wù)是現(xiàn)場明確土地的權(quán)屬界線，具體內(nèi)容如下：
1、宗地權(quán)屬調(diào)查：調(diào)查人員按土地登記人員轉(zhuǎn)來的申請材料，現(xiàn)場對宗地的土地使用者性質(zhì)、權(quán)屬權(quán)源等情況現(xiàn)場核實(shí)土地使用者權(quán)源材料與申請材料檔案的一致性。如果有出入，應(yīng)該查明原因，并當(dāng)場記錄。如核實(shí)無誤，則在調(diào)查表意見欄填寫合格意見。
2、界址調(diào)查：包含對土地使用者，相關(guān)使用者(本宗，臨宗)的資格認(rèn)證(包含共用宗，土地使用者法人代表無法出席時(shí)的委托代理人的資格認(rèn)證)。
3、定界：經(jīng)三方確認(rèn)界址點(diǎn)(線)無爭議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場為界址點(diǎn)做標(biāo)記，或埋設(shè)標(biāo)志。如有爭議，現(xiàn)場無法解決的時(shí)候，填寫《糾紛原由書》，說明爭議位置，緣由，調(diào)查員意見，并送土地登記辦公室處理。若仍然無法解決，可以把爭議界在圖表中標(biāo)明。
4、繪制宗地草圖，實(shí)地丈量界址線并記錄填寫于調(diào)查表中。
二、宗地權(quán)屬調(diào)查
1、 土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查
土地使用者的調(diào)查是指調(diào)查核實(shí)土地使用者名稱、單位全稱或戶主姓名、單位性質(zhì)、土地使用者通訊地址及聯(lián)系電話，與土地使用者有行政、資產(chǎn)等關(guān)系的上級(jí)主管部門全稱，土地使用者單位法人代表等情況，并將調(diào)查結(jié)果填寫在地籍調(diào)查表上。
土地使用名稱應(yīng)與其營業(yè)執(zhí)照或身份證等的記載一致。單位全稱為該單位公章全稱。單位性質(zhì)分為全民單位、集體單位、股份制企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)或個(gè)人等。
2、土地權(quán)屬來源情況、使用權(quán)類型調(diào)查
(1)劃拔國有土地使用權(quán)
權(quán)屬來源證明材料：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地劃拔決定書、新開工大中型建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)登記文件、大中型建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告、勘測定界圖件。
(2)出讓國有土地使用權(quán)
權(quán)屬來源證明材料：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、土地使用權(quán)出讓金繳納證明。
3、他項(xiàng)權(quán)利調(diào)查
(1)用益物權(quán)主要包括：通行權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)等
(2)擔(dān)保物權(quán)主要包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等
4、土地用途、座落及共有使用權(quán)情況調(diào)查
調(diào)查宗地的實(shí)際使用用途，調(diào)查至三級(jí)類(新三大類土地分類體系)，并將調(diào)查情況填寫到地籍調(diào)查表上。
三、界址調(diào)查
界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，也是地籍調(diào)查的核心工作。
1、界址調(diào)查的程序步驟
(1)本宗地、相鄰宗使用者及調(diào)查人員共同到現(xiàn)場，由本宗地及相鄰宗地使用者指界、認(rèn)定界址點(diǎn)及界址線;
(2)界址認(rèn)定后，調(diào)查人員會(huì)同雙方指界人，對認(rèn)定的界址點(diǎn)現(xiàn)場設(shè)界標(biāo)。
(3)繪宗地草圖，勘丈界址邊長擴(kuò)邊長，填寫相關(guān)成果。
2、 界址認(rèn)定要求
(1)界址線間距：<0.5m 宗地需本宗及相鄰宗共同地指界, >0.5m 或用地有批復(fù)且批復(fù)與實(shí)際用地圖界成一致，本宗地指界。
(2)指界人身份：單位——法人代表(法人代表書、身份證);個(gè)人——戶主(戶口本，身份證);委托——代理人(法人身份證明書、委托書、本人身份證)
(3)共用宗指界：可共同委托代表指界，但委托人需委托書、本人身份證
(4)簽字：雙方指界的，雙方簽字;單方指界的，僅在自己宗處簽字。代簽的需要戶主的手印或印章。
(5) 批復(fù)與實(shí)際不一致：少批多占按批文算，多批少用，原則上按實(shí)際定。代征市政用地的，為扣除代征部分。
(6) 歷史遺留無權(quán)屬：按現(xiàn)狀。
(7) 權(quán)屬爭議：現(xiàn)場處理;若無法處理，寫明原因，上報(bào)裁處。
(8) 共用宗：查明各個(gè)使用者的獨(dú)用、共用部分或比例。
(9) 界標(biāo)設(shè)置：所有界址點(diǎn)都需設(shè)立相應(yīng)類型的界標(biāo)。
注意事項(xiàng)
權(quán)屬調(diào)查，尤其是界址調(diào)查是所有地籍調(diào)查工作的核心與基礎(chǔ)，并且實(shí)際調(diào)查中存在著權(quán)屬界址糾紛。所以，應(yīng)該深入調(diào)查研究，弄清情況，以權(quán)源為主，同時(shí)考慮實(shí)際的土地使用情況，反復(fù)協(xié)商，以期有一個(gè)合理的結(jié)果。
1、調(diào)查中對于土地的來源應(yīng)有充分的了解，有足夠的相關(guān)材料，以減少不必要的糾紛。
2、指定確權(quán)政策措施時(shí)，應(yīng)該遵循以下的原則
維護(hù)法律(如《土地法》《憲法》)法規(guī)的嚴(yán)肅性，應(yīng)該結(jié)合確權(quán)，嚴(yán)肅查處侵占，亂占，多占土地等的違法行為;
尊重歷史事實(shí)，貫徹“實(shí)事求是”的原則進(jìn)行確權(quán)，而不是“懸而不決”;
充分考慮提高土地利用，使用效益;
嚴(yán)格依照《規(guī)程》技術(shù)要求，確保確權(quán)的工作質(zhì)量，減少人為的誤差。
3、指界缺席或不簽字：
一方缺席，由另一方指界確定。
雙方缺席，現(xiàn)狀及地方習(xí)慣。
應(yīng)把現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果、違約缺席指界通知書，送達(dá)缺席者。
異議申請期限為15日，過期按前兩條處理。
不簽字的參考缺席處理。
四、設(shè)置界標(biāo)
1、 設(shè)置界標(biāo)的主要作用
(1) 防止權(quán)屬調(diào)查、勘丈、繪制宗地草圖與地籍測量時(shí)對界址點(diǎn)的判別差錯(cuò);
(2) 保障準(zhǔn)確地勘丈、繪制宗地草圖、地籍測量;
(3) 界標(biāo)是實(shí)地的法律憑證，是處理土地權(quán)屬糾紛的依據(jù);
(4) 便于對地籍調(diào)查的測量成果進(jìn)行實(shí)地檢查;
(5) 便于土地使用者依法使用土地，減少違法占地和土地糾紛;
(6) 有利于地籍的日常管理工作。
2、界標(biāo)的選擇
目前，我國采用的界樁有石，混凝土，木樁，鐵釘，灰樁及其他(圖4)：
圖4、常見界標(biāo)類型
表1界標(biāo)的種類和適用范圍
界標(biāo)種類 適用范圍
混凝土界址標(biāo)樁石灰界址標(biāo)樁 較為空曠地區(qū)的界址點(diǎn);
占地面積較大的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)的界址點(diǎn);
泥土地面。
帶鋁帽的鋼釘界址標(biāo)樁 堅(jiān)硬的路面或地面上的界址點(diǎn)
帶塑料套的鋼混界址標(biāo)樁、噴漆界址標(biāo)志 堅(jiān)固的房墻(角)或圍墻(角)等永久性建筑物處的界址點(diǎn)
第四講：宗地草圖與地籍調(diào)查表
一、宗地草圖
1、宗地草圖概念：描述宗地的位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地記錄，而在現(xiàn)場繪制的概略比例尺的地籍圖件。
2、作用：為界址點(diǎn)的維護(hù)、恢復(fù)和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù);為測定界址點(diǎn)坐標(biāo)和制作宗地圖提供依據(jù);地籍圖中各宗地的幾何關(guān)系檢核質(zhì)量保證。
3、內(nèi)容：宗地號(hào)、門牌號(hào)、相鄰宗地號(hào)和門牌號(hào);本宗及相鄰使用者名稱;界址點(diǎn)及編號(hào);界址線;宗地外和內(nèi)的主要建筑(構(gòu)筑)物;邊長、與相鄰關(guān)系距離和建筑物邊長;界址點(diǎn)的幾何條件;指北線;丈量者及日期等(圖5)。
4、要求：數(shù)字、注記、字頭向北、向西書寫，斜線字頭垂直;宗地使用者名稱注記在宗地內(nèi);界址連長注記在界址線外;建筑物邊長在內(nèi);實(shí)地丈量，不得涂改、復(fù)制。
5、界址邊長的要求：實(shí)際勘丈邊(選擇性丈量);解析法(長的，或不易丈量的編長采用坐標(biāo)反算)。
二、地籍調(diào)查表
1、作用：記錄宗地權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，包括宗地情況、勘丈意見、審核意見等。
2、填寫要求：
(1) 表中內(nèi)容填寫處原則上不得空項(xiàng);
(2) 表中填寫項(xiàng)目不得涂改，每一處只允許劃改一次，并在劃改處蓋章，以示負(fù)責(zé);全表劃改超過兩處時(shí)，整個(gè)表作廢;
(3) 填寫時(shí)，需使用藍(lán)黑墨水或碳素墨水，字跡工整、清晰、整潔;
(4) 不得使用諧音字、國家未批準(zhǔn)的簡化字或縮寫名稱;
(5) 地籍調(diào)查表按一宗地一個(gè)土地使用者填寫，共有宗地按共有土地使用者的個(gè)數(shù)逐戶填寫;
(6) 界址調(diào)查表可以續(xù)頁，宗地草圖可以附貼，凡續(xù)頁或附貼的，必須加蓋管理機(jī)關(guān)的印章。)
三、權(quán)屬調(diào)查資料的檢查與歸檔
1、初始權(quán)屬調(diào)查成果的檢查：自檢、審核和實(shí)地檢查三個(gè)方面。
2、初始權(quán)屬調(diào)查資料的歸檔
(1) 分類完成后，將權(quán)屬調(diào)查成果、土地登記審批表和有關(guān)宗地材料，按街道(或街坊)為單位分宗裝袋，整理歸檔;
(2) 權(quán)屬調(diào)查成果資料歸檔要求為：
a、 宗地調(diào)查資料按宗進(jìn)行立卷;
b、 調(diào)查資料立卷后，應(yīng)逐宗用資料(檔案)袋裝放;
c、 違法用地的調(diào)查資料參照宗地調(diào)查資料的整理辦法進(jìn)行;
d、 編制街道街坊分區(qū)示意圖;
e、 在整理過程中，應(yīng)查核調(diào)查資料是否齊全并符合要求。