物權(quán)法的作用在于定紛止?fàn)帯⑽锉M其用，通過加強(qiáng)對物的保護(hù)，維護(hù)社會正常秩序。《物權(quán)法(草案)》針對包括土地在內(nèi)的物權(quán)客體，進(jìn)一步明確了所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)主體、權(quán)利行使方式和程序等相關(guān)法律要素，為逐步形成我國物權(quán)體系監(jiān)督下的土地權(quán)利制度提供法律保障。
近年來圍繞土地的“尋租”行為及“圈地”行為的大量發(fā)生，土地違法案件數(shù)量有所上升，土地資源使用的失控，以及由房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的大爭議等，已成為社會的熱點問題，并引起各界的關(guān)注。事實上，當(dāng)前這些土地使用和開發(fā)中的問題，都是由土地權(quán)利制度的變化及土地權(quán)利制度的不健全所引發(fā)的。
土地所有權(quán)制度的不健全。目前我國的土地所有權(quán)與其說是一種民事權(quán)利，不如說實際表現(xiàn)為公共權(quán)利或者行政權(quán)利，阻礙了從物權(quán)角度對所有權(quán)制度的思考，也阻礙了制定符合市場經(jīng)濟(jì)條件的所有權(quán)制度。同時，集體土地所有權(quán)存在主體不清、權(quán)利義務(wù)不明確、行政權(quán)力嚴(yán)重侵犯集體土地所有權(quán)的狀況。主體在法律上的不明確，導(dǎo)致在土地分配、集體土地征用過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以土地所有者和鄉(xiāng)村事務(wù)管理者的雙重身份，平調(diào)或占用農(nóng)民集體土地，侵占征地補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。特別是目前我國財產(chǎn)保護(hù)制度和征地制度不完善，大量經(jīng)營性用地以“公共利益”名義征用集體土地。這些侵犯集體土地財產(chǎn)權(quán)的做法，導(dǎo)致大量耕地資源的流失。
土地使用權(quán)制度的不健全。土地使用制度的改革促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展。但由于我國立法缺乏有關(guān)土地權(quán)利的民事法律規(guī)范，土地使用權(quán)內(nèi)容不夠細(xì)化，在層次設(shè)置、取得與喪失、權(quán)利內(nèi)容、與建筑物權(quán)利之間的關(guān)系問題等制度設(shè)計及可操作性等方面存在缺陷。有關(guān)集體土地使用權(quán)的規(guī)定也存在漏洞，一方面集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到法律的嚴(yán)格限制，堵塞了農(nóng)村的融資渠道，同時也導(dǎo)致集體土地隱性市場的大量存在;另一方面，法律又允許集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營、入股，導(dǎo)致集體土地變相流轉(zhuǎn)甚至流失。在集體土地承包經(jīng)營權(quán)方面，承包權(quán)的年限較短，權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明晰，也不利于農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定地利用和改良土地。
土地他項權(quán)利制度不健全。目前我國法律規(guī)定的土地他項權(quán)利只有抵押權(quán)和承租權(quán)，缺乏有關(guān)土地空間利用的法律規(guī)定。再如地役權(quán)，我國《民法通則》僅在相鄰關(guān)系部分規(guī)定了相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人之間有關(guān)通行、截水、排水、采光等法定、無償?shù)臋?quán)利，而對于當(dāng)事人有償約定的權(quán)利，比如禁止種植某種作物，禁止經(jīng)營某項事業(yè)，容忍某項行為等均未作規(guī)定，導(dǎo)致有關(guān)爭議難以解決。
筆者認(rèn)為，逐步建立起來的《物權(quán)法》為核心的我國物權(quán)體系將促進(jìn)土地權(quán)利制度的進(jìn)一步明確和完善。我國現(xiàn)行土地權(quán)利體系的基本思路是在社會主義公有制的基礎(chǔ)上，將土地權(quán)利分為所有權(quán)和使用權(quán)兩部分，由土地使用權(quán)充當(dāng)市場交易的權(quán)利載體，從而建立起土地市場。現(xiàn)行的土地使用權(quán)是指土地使用者獲得的土地占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、部分處分權(quán)等權(quán)利集合的權(quán)利約束。
按照物權(quán)體系的思想，結(jié)合《物權(quán)法(草案)》和現(xiàn)行相關(guān)土地法律，我國的土地權(quán)利制度可以看作由所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三部分構(gòu)成。
所有權(quán)方面：《物權(quán)法(草案)》明確給出了國家和集體的土地所有權(quán)的權(quán)利范圍和行使途徑?！段餀?quán)法(草案)》的制定，為重新解釋和建構(gòu)土地所有權(quán)體系帶來了良好的時機(jī)。從主體、客體、權(quán)利義務(wù)等法律基本要素的角度定義土地所有權(quán)的權(quán)利和規(guī)則，從而顯現(xiàn)土地所有權(quán)作為民事權(quán)利的意義。
用益物權(quán)方面。根據(jù)《物權(quán)法(草案)》的相關(guān)內(nèi)容，與土地相關(guān)的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)，以上四類土地使用權(quán)作為物權(quán)在草案中都一一被予以明確的規(guī)定。包括：土地承包經(jīng)營權(quán)人享有的權(quán)利和義務(wù)，承包經(jīng)營權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)方式，承包期的確定等;建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利和義務(wù)，建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立和消滅的有關(guān)規(guī)定等;宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等;地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。
擔(dān)保物權(quán)方面。根據(jù)《物權(quán)法(草案)》，擔(dān)保物權(quán)主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。就抵押權(quán)而言，《物權(quán)法(草案)》明確并擴(kuò)大了可供抵押的財產(chǎn)范圍，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);《物權(quán)法(草案)》同時規(guī)定，土地所有權(quán)，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。
近年來圍繞土地的“尋租”行為及“圈地”行為的大量發(fā)生，土地違法案件數(shù)量有所上升，土地資源使用的失控，以及由房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的大爭議等，已成為社會的熱點問題，并引起各界的關(guān)注。事實上，當(dāng)前這些土地使用和開發(fā)中的問題，都是由土地權(quán)利制度的變化及土地權(quán)利制度的不健全所引發(fā)的。
土地所有權(quán)制度的不健全。目前我國的土地所有權(quán)與其說是一種民事權(quán)利，不如說實際表現(xiàn)為公共權(quán)利或者行政權(quán)利，阻礙了從物權(quán)角度對所有權(quán)制度的思考，也阻礙了制定符合市場經(jīng)濟(jì)條件的所有權(quán)制度。同時，集體土地所有權(quán)存在主體不清、權(quán)利義務(wù)不明確、行政權(quán)力嚴(yán)重侵犯集體土地所有權(quán)的狀況。主體在法律上的不明確，導(dǎo)致在土地分配、集體土地征用過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以土地所有者和鄉(xiāng)村事務(wù)管理者的雙重身份，平調(diào)或占用農(nóng)民集體土地，侵占征地補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。特別是目前我國財產(chǎn)保護(hù)制度和征地制度不完善，大量經(jīng)營性用地以“公共利益”名義征用集體土地。這些侵犯集體土地財產(chǎn)權(quán)的做法，導(dǎo)致大量耕地資源的流失。
土地使用權(quán)制度的不健全。土地使用制度的改革促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展。但由于我國立法缺乏有關(guān)土地權(quán)利的民事法律規(guī)范，土地使用權(quán)內(nèi)容不夠細(xì)化，在層次設(shè)置、取得與喪失、權(quán)利內(nèi)容、與建筑物權(quán)利之間的關(guān)系問題等制度設(shè)計及可操作性等方面存在缺陷。有關(guān)集體土地使用權(quán)的規(guī)定也存在漏洞，一方面集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等受到法律的嚴(yán)格限制，堵塞了農(nóng)村的融資渠道，同時也導(dǎo)致集體土地隱性市場的大量存在;另一方面，法律又允許集體建設(shè)用地使用權(quán)聯(lián)營、入股，導(dǎo)致集體土地變相流轉(zhuǎn)甚至流失。在集體土地承包經(jīng)營權(quán)方面，承包權(quán)的年限較短，權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明晰，也不利于農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定地利用和改良土地。
土地他項權(quán)利制度不健全。目前我國法律規(guī)定的土地他項權(quán)利只有抵押權(quán)和承租權(quán)，缺乏有關(guān)土地空間利用的法律規(guī)定。再如地役權(quán)，我國《民法通則》僅在相鄰關(guān)系部分規(guī)定了相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人之間有關(guān)通行、截水、排水、采光等法定、無償?shù)臋?quán)利，而對于當(dāng)事人有償約定的權(quán)利，比如禁止種植某種作物，禁止經(jīng)營某項事業(yè)，容忍某項行為等均未作規(guī)定，導(dǎo)致有關(guān)爭議難以解決。
筆者認(rèn)為，逐步建立起來的《物權(quán)法》為核心的我國物權(quán)體系將促進(jìn)土地權(quán)利制度的進(jìn)一步明確和完善。我國現(xiàn)行土地權(quán)利體系的基本思路是在社會主義公有制的基礎(chǔ)上，將土地權(quán)利分為所有權(quán)和使用權(quán)兩部分，由土地使用權(quán)充當(dāng)市場交易的權(quán)利載體，從而建立起土地市場。現(xiàn)行的土地使用權(quán)是指土地使用者獲得的土地占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、部分處分權(quán)等權(quán)利集合的權(quán)利約束。
按照物權(quán)體系的思想，結(jié)合《物權(quán)法(草案)》和現(xiàn)行相關(guān)土地法律，我國的土地權(quán)利制度可以看作由所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三部分構(gòu)成。
所有權(quán)方面：《物權(quán)法(草案)》明確給出了國家和集體的土地所有權(quán)的權(quán)利范圍和行使途徑?！段餀?quán)法(草案)》的制定，為重新解釋和建構(gòu)土地所有權(quán)體系帶來了良好的時機(jī)。從主體、客體、權(quán)利義務(wù)等法律基本要素的角度定義土地所有權(quán)的權(quán)利和規(guī)則，從而顯現(xiàn)土地所有權(quán)作為民事權(quán)利的意義。
用益物權(quán)方面。根據(jù)《物權(quán)法(草案)》的相關(guān)內(nèi)容，與土地相關(guān)的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)，以上四類土地使用權(quán)作為物權(quán)在草案中都一一被予以明確的規(guī)定。包括：土地承包經(jīng)營權(quán)人享有的權(quán)利和義務(wù)，承包經(jīng)營權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)方式，承包期的確定等;建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利和義務(wù)，建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立和消滅的有關(guān)規(guī)定等;宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等;地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。
擔(dān)保物權(quán)方面。根據(jù)《物權(quán)法(草案)》，擔(dān)保物權(quán)主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。就抵押權(quán)而言，《物權(quán)法(草案)》明確并擴(kuò)大了可供抵押的財產(chǎn)范圍，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);《物權(quán)法(草案)》同時規(guī)定，土地所有權(quán)，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。