第三章土地增值稅
1. 下列行為中，不征收土地增值稅的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為
B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為
D.土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將土地使用權(quán)贈與公益事業(yè)的行為
[答案]AB.D
[解析]本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍，一般規(guī)定可概括為“有償”、“轉(zhuǎn)讓”、“房地產(chǎn)”。選項A，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅;選項B，將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅;選項C，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收土地增值稅;選項D，通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。
2. 土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20%扣除的項目是( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)成本
B.房地產(chǎn)開發(fā)費用
C.取得土地使用權(quán)所支付的金額
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金
[答案]A.C
[解析]本題考核土地增值稅扣除項目問題。財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除。加計扣除金額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%，因此本題正確選項為A.C。
3. 某生產(chǎn)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一棟20世紀90年代末建造的辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入500萬元，繳納相關(guān)稅費共計30萬元。該辦公樓原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的辦公樓需1000萬元，該辦公樓經(jīng)評估還有四成新，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.21
B.28
C.45
D.51.5
[答案]A
[解析]本題考核土地增值稅的計算問題。稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物，應按評估價格計算扣除項目的金額。評估價格的基本計算方法是：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后確定其成新度折扣率，再以重置成本價乘以成新度折扣率以確定扣除項目金額。本題中，重置成本為1000萬元，評估還有四成新，扣除項目=1000×40%+30=430(萬元);增值額=500-430=70(萬元);增值率=70÷430×100%=16.3%，適用稅率30%;應納稅額=70×30%=21(萬元)。
4. 下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括( )。
A.出售新房屋及建筑物的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的
E.提供扣除項目金額不實的
[答案]BC.E
[解析]本題考核土地增值稅評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定。稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的;隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。本題正確選項為BC.E。
5. 納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務機關(guān)提供的是( )。
A.工商營業(yè)執(zhí)照原件
B.土地使用權(quán)證書
C.所得稅完稅憑證
D.稅務登記證原件
[答案]B
[解析]本題考核土地增值稅的申報繳納。按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，同時提供下列證件和資料：①房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書;②土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同;③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料;④根據(jù)稅務機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。因此，正確選項為B。
6. 土地增值稅規(guī)定，下列情形中，應采取先按比例征收后清算稅款的征稅辦法的有( )。
A.開發(fā)小區(qū)先行轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)的
B.預售商品房的
C.賒銷舊有房地產(chǎn)的
D.分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
[答案]A.B
[解析]本題考核土地增值稅的納稅時間和繳納方式。稅法規(guī)定，納稅人在項目全部竣工決算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，主要涉及兩種情況：其一納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)而已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)備在轉(zhuǎn)讓后才建成;其二納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。本題正確選項為A.B。
7. 按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機構(gòu)應履行的義務有( )。
A.向稅務機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同
B.向稅務機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料
C.按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)的價格評估結(jié)果
D.嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估
E.向稅務機關(guān)如實申報房地產(chǎn)交易額及扣除項目金額
[答案]BC.D
[解析]本題考核房地產(chǎn)評估機構(gòu)的義務。稅法規(guī)定，被授權(quán)進行房地產(chǎn)價格評估的各評估機構(gòu)，必須嚴格按照稅法規(guī)定的方法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
8. 清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是( )。
A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的
B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的
C.建成后直接贈與其他企業(yè)的
D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的
[答案]D
[解析]本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
9. 某個人2008年6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房(非普通住宅)，該住房于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅1萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元(不包括個人所得稅和土地增值稅)?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應繳納土地增值稅為( )萬元。(保留小數(shù)點后兩位數(shù))
A.1.28
B.3.23
C.2.56
D.4.55
[答案]A
[解析]本題考核轉(zhuǎn)讓原自有住房繳納土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和計稅方法。主要考點有：
(1)轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額的構(gòu)成?？鄢椖拷痤~=土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=50×0.7+2.475=37.475(萬元)，需要注意的是，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另計入稅金予以扣除。
(2)土地增值額和應納稅額的計算。土地增值額=46-37475=8.525(萬元)，增值率約為22.75%，適用稅率30%，速算扣除率為0，應納土地增值稅=8.525×30%=2.5575(萬元)
(3)土地增值稅的減免規(guī)定。該個人2008年6月轉(zhuǎn)讓2003年8月購入的自有住房，使用時間在3年以上5年以下，應減半征收土地增值稅。減征后的應納土地增值稅=2.5575÷2≈1.28(萬元)
10. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為中，應當征收土地增值稅的有( )。
A.內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)交換房屋產(chǎn)權(quán)
B.企業(yè)兼并引起的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移
C.企業(yè)用房產(chǎn)抵債
D.個人用房產(chǎn)投資辦飯店
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利
[答案]AC.E
[解析]本題考核土地增值稅征稅范圍。選項B，稅法規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅;選項D，稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
10. 下列各項中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有( )。
A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅
B.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅
C.個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅
D.個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅
[答案]AC.D
[解析]本題考核土地增值稅的優(yōu)惠政策。稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅，因此，正確選項為AC.D。
1. 下列行為中，不征收土地增值稅的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為
B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為
D.土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將土地使用權(quán)贈與公益事業(yè)的行為
[答案]AB.D
[解析]本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍，一般規(guī)定可概括為“有償”、“轉(zhuǎn)讓”、“房地產(chǎn)”。選項A，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅;選項B，將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅;選項C，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收土地增值稅;選項D，通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。
2. 土地增值稅規(guī)定，允許從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20%扣除的項目是( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)成本
B.房地產(chǎn)開發(fā)費用
C.取得土地使用權(quán)所支付的金額
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金
[答案]A.C
[解析]本題考核土地增值稅扣除項目問題。財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除。加計扣除金額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%，因此本題正確選項為A.C。
3. 某生產(chǎn)企業(yè)2008年轉(zhuǎn)讓一棟20世紀90年代末建造的辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入500萬元，繳納相關(guān)稅費共計30萬元。該辦公樓原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的辦公樓需1000萬元，該辦公樓經(jīng)評估還有四成新，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.21
B.28
C.45
D.51.5
[答案]A
[解析]本題考核土地增值稅的計算問題。稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物，應按評估價格計算扣除項目的金額。評估價格的基本計算方法是：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后確定其成新度折扣率，再以重置成本價乘以成新度折扣率以確定扣除項目金額。本題中，重置成本為1000萬元，評估還有四成新，扣除項目=1000×40%+30=430(萬元);增值額=500-430=70(萬元);增值率=70÷430×100%=16.3%，適用稅率30%;應納稅額=70×30%=21(萬元)。
4. 下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的包括( )。
A.出售新房屋及建筑物的
B.出售舊房屋及建筑物的
C.虛報房地產(chǎn)成交價格的
D.以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的
E.提供扣除項目金額不實的
[答案]BC.E
[解析]本題考核土地增值稅評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定。稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的;隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。本題正確選項為BC.E。
5. 納稅人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務機關(guān)提供的是( )。
A.工商營業(yè)執(zhí)照原件
B.土地使用權(quán)證書
C.所得稅完稅憑證
D.稅務登記證原件
[答案]B
[解析]本題考核土地增值稅的申報繳納。按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，同時提供下列證件和資料：①房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書;②土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同;③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料;④根據(jù)稅務機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。因此，正確選項為B。
6. 土地增值稅規(guī)定，下列情形中，應采取先按比例征收后清算稅款的征稅辦法的有( )。
A.開發(fā)小區(qū)先行轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)的
B.預售商品房的
C.賒銷舊有房地產(chǎn)的
D.分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
[答案]A.B
[解析]本題考核土地增值稅的納稅時間和繳納方式。稅法規(guī)定，納稅人在項目全部竣工決算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，主要涉及兩種情況：其一納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)而已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)備在轉(zhuǎn)讓后才建成;其二納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。本題正確選項為A.B。
7. 按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于房地產(chǎn)評估機構(gòu)應履行的義務有( )。
A.向稅務機關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同
B.向稅務機關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料
C.按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)的價格評估結(jié)果
D.嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估
E.向稅務機關(guān)如實申報房地產(chǎn)交易額及扣除項目金額
[答案]BC.D
[解析]本題考核房地產(chǎn)評估機構(gòu)的義務。稅法規(guī)定，被授權(quán)進行房地產(chǎn)價格評估的各評估機構(gòu)，必須嚴格按照稅法規(guī)定的方法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)，作為確認計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
8. 清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是( )。
A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的
B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的
C.建成后直接贈與其他企業(yè)的
D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的
[答案]D
[解析]本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
9. 某個人2008年6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房(非普通住宅)，該住房于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅1萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元(不包括個人所得稅和土地增值稅)?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評估房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應繳納土地增值稅為( )萬元。(保留小數(shù)點后兩位數(shù))
A.1.28
B.3.23
C.2.56
D.4.55
[答案]A
[解析]本題考核轉(zhuǎn)讓原自有住房繳納土地增值稅的有關(guān)規(guī)定和計稅方法。主要考點有：
(1)轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額的構(gòu)成?？鄢椖拷痤~=土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=50×0.7+2.475=37.475(萬元)，需要注意的是，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另計入稅金予以扣除。
(2)土地增值額和應納稅額的計算。土地增值額=46-37475=8.525(萬元)，增值率約為22.75%，適用稅率30%，速算扣除率為0，應納土地增值稅=8.525×30%=2.5575(萬元)
(3)土地增值稅的減免規(guī)定。該個人2008年6月轉(zhuǎn)讓2003年8月購入的自有住房，使用時間在3年以上5年以下，應減半征收土地增值稅。減征后的應納土地增值稅=2.5575÷2≈1.28(萬元)
10. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為中，應當征收土地增值稅的有( )。
A.內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)交換房屋產(chǎn)權(quán)
B.企業(yè)兼并引起的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移
C.企業(yè)用房產(chǎn)抵債
D.個人用房產(chǎn)投資辦飯店
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利
[答案]AC.E
[解析]本題考核土地增值稅征稅范圍。選項B，稅法規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅;選項D，稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
10. 下列各項中，符合土地增值稅有關(guān)規(guī)定的有( )。
A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅
B.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增值稅
C.個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅
D.個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅
[答案]AC.D
[解析]本題考核土地增值稅的優(yōu)惠政策。稅法規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅，因此，正確選項為AC.D。