例題：
1.6月1日,企業(yè)取得80畝土地的使用權,支付出讓金600萬元.6月5日,將其中40畝土地使用權作價550萬元作為投資,與另一企業(yè)建立合資企業(yè).
2.7月18日,將上述剩余40畝土地的使用權,直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠,轉(zhuǎn)讓時價格為400萬元,繳納各項稅費22.2萬元.
3.8月7日,將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,售價500萬元,原價300萬元,房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價格為700萬元,該房屋成新率為四成.企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用2.25萬元,繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅和教育費附加27。75萬元。
4.9月份,企業(yè)因發(fā)生財務因難,將剛建成的一幢辦公樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,企業(yè)按照合同約定取得銷售收入2500萬元.該企業(yè)為建造此樓支付的地價款為100萬元:房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元:房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為220萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供工商銀行證明),但其中有40萬元加罰利息.當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5℅(城市維護建設稅稅率為7℅\教育費附加征收率為3℅).
計算企業(yè)應納土地增值稅.
解答:
1.稅法規(guī)定,企業(yè)以土地(房地產(chǎn))作價入股對外投資或作為聯(lián)營條件的,按規(guī)定暫免征收土地增值稅.因此,該筆業(yè)務不予計征土地增值稅.
2.計算過程如下:
(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權取得收入400萬元:
(2)允許扣除的稅金22.2萬元:
(3)扣除項目金額合計=300+22.2=322.2(萬元):
(4)增值額=400-322.2=77.8(萬元):
(5)增值率=77.8c322.2×100℅=24℅
(6)應納稅額=77.8×30℅-322.2×0℅=23.34(萬元).
3.企業(yè)出售舊房及建筑物,應按評估價格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金作為扣除項目.
此外,對納稅人因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估而支付的評估費用也允許在計算土地增值稅時予以扣除.計算如下:
(1)房產(chǎn)評估價格=700×40℅=280(萬元)
(2)扣除項目金額合計=280+27.75+2.25=310(萬元):
(3)增值額=500-310=190(萬元):
(4)增值率=190÷310×100℅=61℅:
(5)應納稅額=190×40℅-310×5℅=60.5(萬元)
4.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2500萬元.
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
(1)取得土地使用權所支付的金額為100萬元:
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元:
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=(100+700) ×5℅+(220-40)=220(萬元):
(4)允許扣除的稅費合計=2500×5℅×(1+7℅+3℅)+2500×0.5‰=138.75(萬元)
(5)允許扣除項目金額合計=100+700+220+138.75=1158.75(萬元)
增值額2500-1158.75=1341.25(萬元);
增值率1341.25×50%-1158.75×15%=496.81(萬元)
應納稅額=1341.25×50%-1158.75×15%=196.81(萬元)
在計算土地增值稅時,對于利息支出,分兩種情況確定扣除:
1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（5%以下）+允許扣除的利息費用。
2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（10%以下）。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。
1.6月1日,企業(yè)取得80畝土地的使用權,支付出讓金600萬元.6月5日,將其中40畝土地使用權作價550萬元作為投資,與另一企業(yè)建立合資企業(yè).
2.7月18日,將上述剩余40畝土地的使用權,直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠,轉(zhuǎn)讓時價格為400萬元,繳納各項稅費22.2萬元.
3.8月7日,將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,售價500萬元,原價300萬元,房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價格為700萬元,該房屋成新率為四成.企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用2.25萬元,繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅和教育費附加27。75萬元。
4.9月份,企業(yè)因發(fā)生財務因難,將剛建成的一幢辦公樓轉(zhuǎn)讓給其他單位,企業(yè)按照合同約定取得銷售收入2500萬元.該企業(yè)為建造此樓支付的地價款為100萬元:房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元:房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為220萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供工商銀行證明),但其中有40萬元加罰利息.當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5℅(城市維護建設稅稅率為7℅\教育費附加征收率為3℅).
計算企業(yè)應納土地增值稅.
解答:
1.稅法規(guī)定,企業(yè)以土地(房地產(chǎn))作價入股對外投資或作為聯(lián)營條件的,按規(guī)定暫免征收土地增值稅.因此,該筆業(yè)務不予計征土地增值稅.
2.計算過程如下:
(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權取得收入400萬元:
(2)允許扣除的稅金22.2萬元:
(3)扣除項目金額合計=300+22.2=322.2(萬元):
(4)增值額=400-322.2=77.8(萬元):
(5)增值率=77.8c322.2×100℅=24℅
(6)應納稅額=77.8×30℅-322.2×0℅=23.34(萬元).
3.企業(yè)出售舊房及建筑物,應按評估價格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金作為扣除項目.
此外,對納稅人因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估而支付的評估費用也允許在計算土地增值稅時予以扣除.計算如下:
(1)房產(chǎn)評估價格=700×40℅=280(萬元)
(2)扣除項目金額合計=280+27.75+2.25=310(萬元):
(3)增值額=500-310=190(萬元):
(4)增值率=190÷310×100℅=61℅:
(5)應納稅額=190×40℅-310×5℅=60.5(萬元)
4.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2500萬元.
確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
(1)取得土地使用權所支付的金額為100萬元:
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元:
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=(100+700) ×5℅+(220-40)=220(萬元):
(4)允許扣除的稅費合計=2500×5℅×(1+7℅+3℅)+2500×0.5‰=138.75(萬元)
(5)允許扣除項目金額合計=100+700+220+138.75=1158.75(萬元)
增值額2500-1158.75=1341.25(萬元);
增值率1341.25×50%-1158.75×15%=496.81(萬元)
應納稅額=1341.25×50%-1158.75×15%=196.81(萬元)
在計算土地增值稅時,對于利息支出,分兩種情況確定扣除:
1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（5%以下）+允許扣除的利息費用。
2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（10%以下）。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。