轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權所支付的金額：(據(jù)實扣除)
取得土地使用權所支付的地價款和按照有關規(guī)定交納的費用。
其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：(據(jù)實扣除)
開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括，
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發(fā)間接費用
例題、下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅
C.公共配套設施費D.借款利息費用
答案：BC
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：三項期間費用(按比例計算扣除)
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
扣除比例視財務費用中的利息支出是否有金融機構(gòu)證明及按開發(fā)項目分攤，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：三稅一費
包括轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅(5%)、城市維護建設稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費附加(3%)。
①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：三稅一費
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：兩稅一費，不包括印花稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，在此印花稅不再單獨扣除。
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權所支付的金額：(據(jù)實扣除)
取得土地使用權所支付的地價款和按照有關規(guī)定交納的費用。
其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：(據(jù)實扣除)
開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，包括，
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發(fā)間接費用
例題、下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅
C.公共配套設施費D.借款利息費用
答案：BC
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用：三項期間費用(按比例計算扣除)
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
扣除比例視財務費用中的利息支出是否有金融機構(gòu)證明及按開發(fā)項目分攤，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：三稅一費
包括轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅(5%)、城市維護建設稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費附加(3%)。
①非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：三稅一費
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：兩稅一費，不包括印花稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，在此印花稅不再單獨扣除。