第五章 房產稅
知識點一：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其中：
1、城市是指經國務院批準設立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農村。
2、縣城是指縣人民政府所在地。
3、建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。
4、工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產稅的工礦區(qū)須經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
二、納稅人
房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：
1、產權屬于國家所有的，由經營管理的單位納稅；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2、產權出典的，由承典人納稅。
3、產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。
4、產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。
5、納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人暫不繳納房產稅。
三、稅率
1、房產稅采用比例稅率。
依據(jù)房產計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產租金收入計稅的，稅率為12%。
2、特殊規(guī)定：對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率征收。
[單選題] 下列屬于現(xiàn)行房產稅納稅義務人的是（ ）。
A.農村開設工廠的廠房所有者
B.在城鎮(zhèn)擁有房屋進行生產經營的外商投資企業(yè)
C.所有擁有城鎮(zhèn)房屋的單位和個人
D.在工礦區(qū)擁有房屋的國有企業(yè)
知識點二：計稅依據(jù)和應納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1、對經營自用的房屋，以房產的計稅余值為計稅依據(jù)。所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應的設備和設施的價值。
（5）自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，也應該征收房產稅。
（6）在確定計稅余值時，房屋原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。注意：如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值的，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值；對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產余值。對于扣除比例，一定要按照由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比率執(zhí)行。
2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
（1）房屋的租金收入包括貨幣收入和實物收入。
（2）如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。
3、投資聯(lián)營和融資租賃房產的計稅依據(jù)。
（1）對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的余值作為計稅依據(jù)計征房產稅；對以房產投資，收取固定利潤，不承擔聯(lián)營風險的，按出租房產征稅，按租金收入計征房產稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收。
4、居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據(jù)
對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。
[單選題] 一旅店擁有甲、乙營業(yè)用房兩棟，房產原值分別為1200萬元（甲）和3000萬元（乙）。其中，甲房屋自用；乙房屋用于出租，全年租金收入40萬元。當?shù)囟悇諜C關核定的該類房產的房產稅原值扣減比例20%。該旅店應納房產稅為（）萬元。
A.40.32
B.28.80
C.16.32
D.4.8
知識點三、應納稅額的計算
（一）地上建筑物房產稅應納稅額的計算公式為：
應納稅額＝房產計稅余值（或租金收入）×適用稅率
（二）地下建筑物房產稅應納稅額的計算公式為：
1、工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。
應納稅額＝應稅房產原值×（1－原值減除比例）×1.2%
2、商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。
應納稅額＝應稅房產原值×（1－原值減除比例）×1.2%
3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
知識點四、減免稅優(yōu)惠
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免稅。
二、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產免稅。
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免稅。
1、宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
2、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，應征收房產稅。
四、個人擁有的非營業(yè)用的房產免稅。但個人所有的營業(yè)用房或出租等非自用的房產，應征收房產稅。
五、經財政部批準免稅的其他房產。
根據(jù)財政部和國家稅務總局的有關規(guī)定，下列房產可免征房產稅：
1、企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，免稅。
2、經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，免稅。
3、自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅；此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補征。
4、凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。
5、自2004年7月1日起，納稅人因為房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。
6、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。 7、老年服務機構自用的房產免稅。
8、從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。
9、對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內核算的房產，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。
10、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，不征收房產稅。但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應按照規(guī)定征收房產稅。
11、自2001年1月1日至2008年12月31日，對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免稅。
12、自2000年1月1日至2008年底，對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的房產免稅。
13、鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用的房產，繼續(xù)免征房產稅。
14、對行使國家行政管理職能的人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產免稅。
15、天然林保護工程相關房產免稅。
16、國家直屬儲備糧、棉、糖、肉、鹽庫。
[多選題] 依據(jù)《房產稅暫行規(guī)定》，下列房產免征房產稅（）。
A.軍隊出租的房產
B.事業(yè)單位自用的房產
C.個人擁有的非營業(yè)用的房產
D.經有關部門鑒定，毀損不堪居住的房屋在停止使用后
E.中國人民銀行總行及所屬分支機構自用的房產
知識點一：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其中：
1、城市是指經國務院批準設立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農村。
2、縣城是指縣人民政府所在地。
3、建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。
4、工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產稅的工礦區(qū)須經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
二、納稅人
房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：
1、產權屬于國家所有的，由經營管理的單位納稅；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。
2、產權出典的，由承典人納稅。
3、產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。
4、產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。
5、納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人暫不繳納房產稅。
三、稅率
1、房產稅采用比例稅率。
依據(jù)房產計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產租金收入計稅的，稅率為12%。
2、特殊規(guī)定：對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫減按4%的稅率征收。
[單選題] 下列屬于現(xiàn)行房產稅納稅義務人的是（ ）。
A.農村開設工廠的廠房所有者
B.在城鎮(zhèn)擁有房屋進行生產經營的外商投資企業(yè)
C.所有擁有城鎮(zhèn)房屋的單位和個人
D.在工礦區(qū)擁有房屋的國有企業(yè)
知識點二：計稅依據(jù)和應納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1、對經營自用的房屋，以房產的計稅余值為計稅依據(jù)。所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應的設備和設施的價值。
（5）自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，也應該征收房產稅。
（6）在確定計稅余值時，房屋原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。注意：如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值的，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值；對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產余值。對于扣除比例，一定要按照由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比率執(zhí)行。
2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
（1）房屋的租金收入包括貨幣收入和實物收入。
（2）如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。
3、投資聯(lián)營和融資租賃房產的計稅依據(jù)。
（1）對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的余值作為計稅依據(jù)計征房產稅；對以房產投資，收取固定利潤，不承擔聯(lián)營風險的，按出租房產征稅，按租金收入計征房產稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收。
4、居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據(jù)
對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。
[單選題] 一旅店擁有甲、乙營業(yè)用房兩棟，房產原值分別為1200萬元（甲）和3000萬元（乙）。其中，甲房屋自用；乙房屋用于出租，全年租金收入40萬元。當?shù)囟悇諜C關核定的該類房產的房產稅原值扣減比例20%。該旅店應納房產稅為（）萬元。
A.40.32
B.28.80
C.16.32
D.4.8
知識點三、應納稅額的計算
（一）地上建筑物房產稅應納稅額的計算公式為：
應納稅額＝房產計稅余值（或租金收入）×適用稅率
（二）地下建筑物房產稅應納稅額的計算公式為：
1、工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。
應納稅額＝應稅房產原值×（1－原值減除比例）×1.2%
2、商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。
應納稅額＝應稅房產原值×（1－原值減除比例）×1.2%
3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
知識點四、減免稅優(yōu)惠
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免稅。
二、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產免稅。
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免稅。
1、宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
2、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，應征收房產稅。
四、個人擁有的非營業(yè)用的房產免稅。但個人所有的營業(yè)用房或出租等非自用的房產，應征收房產稅。
五、經財政部批準免稅的其他房產。
根據(jù)財政部和國家稅務總局的有關規(guī)定，下列房產可免征房產稅：
1、企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，免稅。
2、經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，免稅。
3、自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅；此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補征。
4、凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。
5、自2004年7月1日起，納稅人因為房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。
6、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。 7、老年服務機構自用的房產免稅。
8、從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。
9、對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內核算的房產，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。
10、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，不征收房產稅。但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應按照規(guī)定征收房產稅。
11、自2001年1月1日至2008年12月31日，對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免稅。
12、自2000年1月1日至2008年底，對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的房產免稅。
13、鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用的房產，繼續(xù)免征房產稅。
14、對行使國家行政管理職能的人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產免稅。
15、天然林保護工程相關房產免稅。
16、國家直屬儲備糧、棉、糖、肉、鹽庫。
[多選題] 依據(jù)《房產稅暫行規(guī)定》，下列房產免征房產稅（）。
A.軍隊出租的房產
B.事業(yè)單位自用的房產
C.個人擁有的非營業(yè)用的房產
D.經有關部門鑒定，毀損不堪居住的房屋在停止使用后
E.中國人民銀行總行及所屬分支機構自用的房產