第七章 契稅
知識點一：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
1、國有土地使用權(quán)出讓。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
3、房屋買賣。
以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：
（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)征收契稅。
4、房屋贈與。
以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實質(zhì)是接受贈與財產(chǎn)，應(yīng)征收契稅。
5、房屋交換。
交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
6、企業(yè)改革中的契稅政策
7、房屋附屬設(shè)施契稅政策
二、納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。（2008年稅率有所調(diào)整）
知識點二：計稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。
2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。
對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
4、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可以按照評估價格或者土地基準(zhǔn)地價確定。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其契稅計稅價格為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。
（4）已購公有住房補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
（5）房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
二、契稅應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額的計算公式為：
應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率
應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。
知識點一：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
1、國有土地使用權(quán)出讓。
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
3、房屋買賣。
以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：
（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)征收契稅。
4、房屋贈與。
以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實質(zhì)是接受贈與財產(chǎn)，應(yīng)征收契稅。
5、房屋交換。
交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
6、企業(yè)改革中的契稅政策
7、房屋附屬設(shè)施契稅政策
二、納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。（2008年稅率有所調(diào)整）
知識點二：計稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。
2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。
3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。
對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
4、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可以按照評估價格或者土地基準(zhǔn)地價確定。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其契稅計稅價格為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。
（4）已購公有住房補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
（5）房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
二、契稅應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額的計算公式為：
應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率
應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。