（二）案例評(píng)價(jià)
我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。由于土地的所有權(quán)為國(guó)家所有，按目前有關(guān)法規(guī)規(guī)定，除國(guó)有企業(yè)可以經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)無(wú)償取得“劃撥土地使用權(quán)”外，其他企業(yè)和單位的土地使用權(quán)可以通過(guò)“評(píng)估作價(jià)入股”、繳納“土地出讓金”、繳納“場(chǎng)地使用費(fèi)”或簽訂租賃 合同 支付租全的形式取得土地使用權(quán)。因此，企業(yè)對(duì)土地取得和使用、權(quán)利和義務(wù)就構(gòu)成了土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容。根據(jù)上述土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)從以下兩個(gè)方面來(lái)實(shí)施土地資產(chǎn)審計(jì)程序：
一是審計(jì)“固定資產(chǎn)--土地”的特殊考慮。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)國(guó)有企業(yè)“固定資產(chǎn)--土地”項(xiàng)目時(shí)，必須通過(guò)獲取審計(jì)證據(jù)確認(rèn)其確實(shí)屬于國(guó)有企業(yè)歷史形成，或1997年“清產(chǎn)核資”過(guò)程中根據(jù)有關(guān)規(guī)定按評(píng)估價(jià)值50%入賬確認(rèn)的數(shù)額；同時(shí)，還應(yīng)向被審計(jì)單位獲取有關(guān)土地 管理 部門頒發(fā)的“土地使用證”，并驗(yàn)證其實(shí)際占用情況。
二是審計(jì)“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”的特殊考慮。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”時(shí)，應(yīng)實(shí)施以下審計(jì)程序：
第一，索取并查閱被審計(jì)單位所在土地管理部門的土地使用權(quán)出讓合同及“土地使用權(quán)證”，并應(yīng)查驗(yàn)其一致性；
第二，對(duì)通過(guò)“轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地使用權(quán)，除索取雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同外，還應(yīng)查驗(yàn)有關(guān)辦理土地過(guò)戶手續(xù)，并確認(rèn)土地剩余使用年限是否明確；
第三，查驗(yàn)入賬的土地使用權(quán)數(shù)額，在征用土地過(guò)程中向原土地使用者支付的各種補(bǔ)償費(fèi)用有無(wú)屬于應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的；
第四，查驗(yàn)賬面所列土地使用權(quán)期間是否已開工建造自用項(xiàng)目，如已開始建造，是否按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定將其相應(yīng)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程成本；
第五，查驗(yàn)攤銷的數(shù)額，是否將原取得的價(jià)值扣除已轉(zhuǎn)入在建工程部分?jǐn)?shù)額在土地使用權(quán)規(guī)定的使用年限內(nèi)計(jì)算；
第六，查驗(yàn)核對(duì)是否有應(yīng)辦理繳納土地出讓金取得土地使用權(quán)，應(yīng)辦理土地使用權(quán)租賃合同而未辦理的事項(xiàng)；
第七，對(duì)國(guó)有企業(yè)以外的公司、企業(yè)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)查驗(yàn)實(shí)際占用的土地是否全部取得土地管理部門頒發(fā)的“土地使用權(quán)證”或“土地使用權(quán)租賃合同”，如被審計(jì)單位存在不具備上述審計(jì)證據(jù)的土地資產(chǎn)，應(yīng)向被審計(jì)單位索取相關(guān)說(shuō)明，必要時(shí)，應(yīng)在審計(jì)報(bào)告中以適當(dāng)?shù)姆绞奖磉_(dá)審計(jì)意見。
我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。由于土地的所有權(quán)為國(guó)家所有，按目前有關(guān)法規(guī)規(guī)定，除國(guó)有企業(yè)可以經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)無(wú)償取得“劃撥土地使用權(quán)”外，其他企業(yè)和單位的土地使用權(quán)可以通過(guò)“評(píng)估作價(jià)入股”、繳納“土地出讓金”、繳納“場(chǎng)地使用費(fèi)”或簽訂租賃 合同 支付租全的形式取得土地使用權(quán)。因此，企業(yè)對(duì)土地取得和使用、權(quán)利和義務(wù)就構(gòu)成了土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容。根據(jù)上述土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)從以下兩個(gè)方面來(lái)實(shí)施土地資產(chǎn)審計(jì)程序：
一是審計(jì)“固定資產(chǎn)--土地”的特殊考慮。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)國(guó)有企業(yè)“固定資產(chǎn)--土地”項(xiàng)目時(shí)，必須通過(guò)獲取審計(jì)證據(jù)確認(rèn)其確實(shí)屬于國(guó)有企業(yè)歷史形成，或1997年“清產(chǎn)核資”過(guò)程中根據(jù)有關(guān)規(guī)定按評(píng)估價(jià)值50%入賬確認(rèn)的數(shù)額；同時(shí)，還應(yīng)向被審計(jì)單位獲取有關(guān)土地 管理 部門頒發(fā)的“土地使用證”，并驗(yàn)證其實(shí)際占用情況。
二是審計(jì)“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”的特殊考慮。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”時(shí)，應(yīng)實(shí)施以下審計(jì)程序：
第一，索取并查閱被審計(jì)單位所在土地管理部門的土地使用權(quán)出讓合同及“土地使用權(quán)證”，并應(yīng)查驗(yàn)其一致性；
第二，對(duì)通過(guò)“轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地使用權(quán)，除索取雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同外，還應(yīng)查驗(yàn)有關(guān)辦理土地過(guò)戶手續(xù)，并確認(rèn)土地剩余使用年限是否明確；
第三，查驗(yàn)入賬的土地使用權(quán)數(shù)額，在征用土地過(guò)程中向原土地使用者支付的各種補(bǔ)償費(fèi)用有無(wú)屬于應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的；
第四，查驗(yàn)賬面所列土地使用權(quán)期間是否已開工建造自用項(xiàng)目，如已開始建造，是否按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定將其相應(yīng)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程成本；
第五，查驗(yàn)攤銷的數(shù)額，是否將原取得的價(jià)值扣除已轉(zhuǎn)入在建工程部分?jǐn)?shù)額在土地使用權(quán)規(guī)定的使用年限內(nèi)計(jì)算；
第六，查驗(yàn)核對(duì)是否有應(yīng)辦理繳納土地出讓金取得土地使用權(quán)，應(yīng)辦理土地使用權(quán)租賃合同而未辦理的事項(xiàng)；
第七，對(duì)國(guó)有企業(yè)以外的公司、企業(yè)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)查驗(yàn)實(shí)際占用的土地是否全部取得土地管理部門頒發(fā)的“土地使用權(quán)證”或“土地使用權(quán)租賃合同”，如被審計(jì)單位存在不具備上述審計(jì)證據(jù)的土地資產(chǎn)，應(yīng)向被審計(jì)單位索取相關(guān)說(shuō)明，必要時(shí)，應(yīng)在審計(jì)報(bào)告中以適當(dāng)?shù)姆绞奖磉_(dá)審計(jì)意見。