第六節(jié) 稅收優(yōu)惠
一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。
三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：
（1）居住滿5年或5年以上的，免征；
（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；
（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
【例題·多選題】（2004年）下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【例題·判斷題】（2004年）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。（?。?BR> [答疑編號811080305]
【答案】錯
第七節(jié) 征收管理
一、申報時間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
三、納稅地點
【例題·單選題】 （2007年）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
【答案】A
【例題·計算題】（2007年）某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：
（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；
（6）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金
（7）計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）
本章把握的要點：
1.征稅范圍
2.扣除項目
3.土地增值稅應(yīng)納稅額計算
4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算。
一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。
三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：
（1）居住滿5年或5年以上的，免征；
（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；
（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
【例題·多選題】（2004年）下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅
B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅
C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅
D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅
【例題·判斷題】（2004年）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。（?。?BR> [答疑編號811080305]
【答案】錯
第七節(jié) 征收管理
一、申報時間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
三、納稅地點
【例題·單選題】 （2007年）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
【答案】A
【例題·計算題】（2007年）某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
（1）1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；
（2）以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；
（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；
（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；
（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：
（1）計算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅；
（2）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅：
（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；
（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；
（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；
（6）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金
（7）計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案】
（1）外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝0
（2）應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝15000×5%+250×5%＝762.5（萬元）
（3）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（萬元）
（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額＝3000+480＝3480（萬元）
（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（萬元）
（6）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金＝15000×5%＝750（萬元）
（7）增值額＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（萬元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅＝4312×30%＝1293.60（萬元）
本章把握的要點：
1.征稅范圍
2.扣除項目
3.土地增值稅應(yīng)納稅額計算
4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算。