（九）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
1.概念
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個構(gòu)成要素作為一個整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
區(qū)分所有權(quán)的客體包括區(qū)分所有部分和共有部分。①區(qū)分所有部分是指通過物理方法所分割出的，兼具構(gòu)造上和使用上獨立性的一部分房屋。②共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。
專有部分的所有權(quán)
①業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。
②業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（如裝修不得拆除承重墻等）。
③業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
共有部分的共有權(quán)
業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利
①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
②建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
③建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
④占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
共有部分的共同管理權(quán)
業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
①一般事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。
②對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
注意：業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。
【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列說法正確的有（ ）。
A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有權(quán)利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，無須得到甲、乙、丙同意
【答案】AB
【解析】本題考核點是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，所以選項A正確，選項D錯誤。三、四層間樓板不屬于一層住戶所有，一層住戶對其不享有權(quán)利，故B項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購買權(quán)，故C項錯誤。
【例題·判斷題】某小區(qū)業(yè)主以“永遠(yuǎn)不進入小區(qū)綠地”為理由，要求免除一部分物業(yè)管理費。該業(yè)主的要求不合法。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點是業(yè)主對專有部分以外的共有部分承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。
【例題·綜合題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）投資開發(fā)A小區(qū)，后期由于資金短缺，甲公司以A小區(qū)尚未完工的1號樓作抵押向銀行借款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。
2007年10月，甲公司開始銷售A小區(qū)的1號樓和2號樓。在銷售過程中，甲公司有如下行為：
（1）銷售1號樓時，未經(jīng)銀行同意，也沒有向購買人說明1號樓已經(jīng)抵押的事實；
（2）以每年100萬元的價格將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司用于設(shè)置廣告宣傳裝置，且沒有向購買人說明；
（3）以500萬元的價格將已經(jīng)銷售的2號樓的規(guī)劃用于停放汽車的地下車庫賣給乙公司用于存放物資。
2008年3月，業(yè)主全部入住后成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)甲公司前期聘請的提供物業(yè)管理的丙公司收費偏高，且服務(wù)較差。于是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘丙公司并與提供物業(yè)管理的丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
問題：
……
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司是否合法？為什么？
【答案】甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分（如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的樓頂和外墻壁對外出租不合法。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的地下車庫賣給乙公司是否合法？為什么？
【答案】甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的地下車庫賣給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的地下車庫對外出售不合法。
（5）業(yè)主委員會解聘丙公司并與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同是否有效？為什么？
【答案】業(yè)主委員會與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人等事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。本題中，業(yè)主委員會的做法符合法律規(guī)定。
（十）共有
1.共有概述
財產(chǎn)的所有形式可分為單獨所有和共有兩種形式。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》確定的共有方式有按份共有和共同共有。共有的法律特征是：
（1）共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人。但是多數(shù)人共有一物，并非有多個所有權(quán)，只是一個所有權(quán)由多人共同享有。
（2）共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，不能由各個共有人分別對某一部分共有物享有所有權(quán)。每個共有人的權(quán)利屬于整個共有財產(chǎn)，因此共有不是分別所有。
（3）在內(nèi)容方面，共有人對共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。在處分共有財產(chǎn)時，必須由全體共有人協(xié)商，按照法律規(guī)定的方式?jīng)Q定。
（4）共有法律關(guān)系的權(quán)利內(nèi)容只能是所有權(quán)，對于用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及其他權(quán)利的共有，稱之為準(zhǔn)共有，只能是參照共有制度的相關(guān)規(guī)定。
2.按份共有
按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。按份共有人的權(quán)利義務(wù)如下：
（1）按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對共有財產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。
（2）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
【例題·多選題】甲、乙、丙三人各出資2000元買一條船，約定各占1/3的份額。下列說法正確的有（?。?。
A.如果約定甲病故，甲的法定繼承人繼承甲的份額
B.如果將該船出租，甲、乙、丙三人可以各獲得1/3的租金
C.如果該船需要修理，甲、乙、丙三人可以各承擔(dān)1/3的費用
D.如果乙欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，丙和張某都愿意以2000元買下，由甲決定賣給誰
【答案】ABC
【解析】本體考核點是按份共有。共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
3.共同共有
（1）共同共有是指兩個或兩個以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有基于共同關(guān)系產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。
（2）共同共有中，共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。
注意：①一般情況下，夫妻共有、家庭共有和繼承遺產(chǎn)屬于共同共有。②共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
4.共有物的處分及分割
（1）共有物的處分。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。否則，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。
（2）費用的承擔(dān)。對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（3）共有財產(chǎn)的分割。①共有人可以協(xié)商確定分割方式。②達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割。③難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。④共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。⑤共有財產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。⑥不管是就原物進行分割還是變價分割，各共有人就分得財產(chǎn)取得單獨的所有權(quán)。
5.共有的對外關(guān)系
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
【例題·判斷題】甲、乙共同共有的房屋因年久失修山墻倒塌砸毀丙的汽車，甲、乙應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點是共有的對外關(guān)系。
（十一）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主張相鄰關(guān)系的當(dāng)事人，既可以是不動產(chǎn)的所有人，也可以是不動產(chǎn)的使用人。
因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。
因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，但不動產(chǎn)權(quán)利人不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。
因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
【例題·多選題】甲、乙、丙是鄰居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不同意。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲支付占地費200元。修房過程中，甲搬運建材必須從乙家院內(nèi)經(jīng)過，乙予以阻攔；修房過程中，產(chǎn)生巨大噪聲，丙要求降低噪聲。對此，下列說法正確的有（?。?BR> A.乙有權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材
B.乙有權(quán)阻攔甲經(jīng)其院內(nèi)搬運建材
C.丙有權(quán)收取占地費
D.丙有權(quán)要求降低噪聲
【答案】ACD
【解析】本題考核點是相鄰關(guān)系。相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。
1.概念
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個構(gòu)成要素作為一個整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
區(qū)分所有權(quán)的客體包括區(qū)分所有部分和共有部分。①區(qū)分所有部分是指通過物理方法所分割出的，兼具構(gòu)造上和使用上獨立性的一部分房屋。②共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。
專有部分的所有權(quán)
①業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。
②業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（如裝修不得拆除承重墻等）。
③業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
共有部分的共有權(quán)
業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利
①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
②建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
③建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
④占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
共有部分的共同管理權(quán)
業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
①一般事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。
②對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
注意：業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。
【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列說法正確的有（ ）。
A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有權(quán)利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，無須得到甲、乙、丙同意
【答案】AB
【解析】本題考核點是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，所以選項A正確，選項D錯誤。三、四層間樓板不屬于一層住戶所有，一層住戶對其不享有權(quán)利，故B項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購買權(quán)，故C項錯誤。
【例題·判斷題】某小區(qū)業(yè)主以“永遠(yuǎn)不進入小區(qū)綠地”為理由，要求免除一部分物業(yè)管理費。該業(yè)主的要求不合法。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點是業(yè)主對專有部分以外的共有部分承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。
【例題·綜合題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）投資開發(fā)A小區(qū)，后期由于資金短缺，甲公司以A小區(qū)尚未完工的1號樓作抵押向銀行借款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。
2007年10月，甲公司開始銷售A小區(qū)的1號樓和2號樓。在銷售過程中，甲公司有如下行為：
（1）銷售1號樓時，未經(jīng)銀行同意，也沒有向購買人說明1號樓已經(jīng)抵押的事實；
（2）以每年100萬元的價格將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司用于設(shè)置廣告宣傳裝置，且沒有向購買人說明；
（3）以500萬元的價格將已經(jīng)銷售的2號樓的規(guī)劃用于停放汽車的地下車庫賣給乙公司用于存放物資。
2008年3月，業(yè)主全部入住后成立了業(yè)主委員會。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)甲公司前期聘請的提供物業(yè)管理的丙公司收費偏高，且服務(wù)較差。于是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，解聘丙公司并與提供物業(yè)管理的丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
問題：
……
（3）甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司是否合法？為什么？
【答案】甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的樓頂和外墻壁出租給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分（如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的樓頂和外墻壁對外出租不合法。
（4）甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的地下車庫賣給乙公司是否合法？為什么？
【答案】甲公司將已經(jīng)銷售的2號樓的地下車庫賣給乙公司不合法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。本題中，甲公司將屬于業(yè)主共有的地下車庫對外出售不合法。
（5）業(yè)主委員會解聘丙公司并與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同是否有效？為什么？
【答案】業(yè)主委員會與丁公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人等事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。本題中，業(yè)主委員會的做法符合法律規(guī)定。
（十）共有
1.共有概述
財產(chǎn)的所有形式可分為單獨所有和共有兩種形式。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)?！段餀?quán)法》確定的共有方式有按份共有和共同共有。共有的法律特征是：
（1）共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人。但是多數(shù)人共有一物，并非有多個所有權(quán)，只是一個所有權(quán)由多人共同享有。
（2）共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，不能由各個共有人分別對某一部分共有物享有所有權(quán)。每個共有人的權(quán)利屬于整個共有財產(chǎn)，因此共有不是分別所有。
（3）在內(nèi)容方面，共有人對共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。在處分共有財產(chǎn)時，必須由全體共有人協(xié)商，按照法律規(guī)定的方式?jīng)Q定。
（4）共有法律關(guān)系的權(quán)利內(nèi)容只能是所有權(quán)，對于用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及其他權(quán)利的共有，稱之為準(zhǔn)共有，只能是參照共有制度的相關(guān)規(guī)定。
2.按份共有
按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。按份共有人的權(quán)利義務(wù)如下：
（1）按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對共有財產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。
（2）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
【例題·多選題】甲、乙、丙三人各出資2000元買一條船，約定各占1/3的份額。下列說法正確的有（?。?。
A.如果約定甲病故，甲的法定繼承人繼承甲的份額
B.如果將該船出租，甲、乙、丙三人可以各獲得1/3的租金
C.如果該船需要修理，甲、乙、丙三人可以各承擔(dān)1/3的費用
D.如果乙欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，丙和張某都愿意以2000元買下，由甲決定賣給誰
【答案】ABC
【解析】本體考核點是按份共有。共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。
3.共同共有
（1）共同共有是指兩個或兩個以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有基于共同關(guān)系產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。
（2）共同共有中，共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。
注意：①一般情況下，夫妻共有、家庭共有和繼承遺產(chǎn)屬于共同共有。②共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
4.共有物的處分及分割
（1）共有物的處分。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。否則，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。
（2）費用的承擔(dān)。對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（3）共有財產(chǎn)的分割。①共有人可以協(xié)商確定分割方式。②達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割。③難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。④共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。⑤共有財產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。⑥不管是就原物進行分割還是變價分割，各共有人就分得財產(chǎn)取得單獨的所有權(quán)。
5.共有的對外關(guān)系
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
【例題·判斷題】甲、乙共同共有的房屋因年久失修山墻倒塌砸毀丙的汽車，甲、乙應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（?。?BR> 【答案】√
【解析】本題考核點是共有的對外關(guān)系。
（十一）相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主張相鄰關(guān)系的當(dāng)事人，既可以是不動產(chǎn)的所有人，也可以是不動產(chǎn)的使用人。
因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。
因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，但不動產(chǎn)權(quán)利人不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。
因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。
因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
【例題·多選題】甲、乙、丙是鄰居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不同意。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲支付占地費200元。修房過程中，甲搬運建材必須從乙家院內(nèi)經(jīng)過，乙予以阻攔；修房過程中，產(chǎn)生巨大噪聲，丙要求降低噪聲。對此，下列說法正確的有（?。?BR> A.乙有權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材
B.乙有權(quán)阻攔甲經(jīng)其院內(nèi)搬運建材
C.丙有權(quán)收取占地費
D.丙有權(quán)要求降低噪聲
【答案】ACD
【解析】本題考核點是相鄰關(guān)系。相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。