第三節(jié) 用益物權(quán)
（十二）用益物權(quán)
1.用益物權(quán)概述
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
（1）用益物權(quán)包括：
①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
②建設(shè)用地使用權(quán)；
③宅基地使用權(quán)；
④地役權(quán)；
⑤準(zhǔn)物權(quán)。
具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
（2）用益物的特征：
①用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。而擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖也要移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標(biāo)的物的使用。
②用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)。
③用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
2.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
（1）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
（2）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。其中：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年至50年：林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。
（3）在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。
（4）如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。
（5）通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
（6）在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)
償。
3.建設(shè)用地使用權(quán)
（1）建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利，獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。
（5）權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。建設(shè)用地使用權(quán)與附著在上面的建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
（6）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
（十二）用益物權(quán)
1.用益物權(quán)概述
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
（1）用益物權(quán)包括：
①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
②建設(shè)用地使用權(quán)；
③宅基地使用權(quán)；
④地役權(quán)；
⑤準(zhǔn)物權(quán)。
具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
（2）用益物的特征：
①用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。而擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖也要移轉(zhuǎn)占有，但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標(biāo)的物的使用。
②用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)。
③用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
2.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
（1）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
（2）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。其中：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年至50年：林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。
（3）在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。
（4）如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。
（5）通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
（6）在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)
償。
3.建設(shè)用地使用權(quán)
（1）建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利，獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。
（5）權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。建設(shè)用地使用權(quán)與附著在上面的建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
（6）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。