4.1房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求
一、大綱要求：
考試目的：
1.房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求;
2.房地產(chǎn)估價報告的構成要素。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價報告的構成要素及其具體內(nèi)容。
熟悉：房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求。
要點說明：
1.房地產(chǎn)估價報告寫作的總要求
房地產(chǎn)估價報告寫作是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識、房地產(chǎn)估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。
房地產(chǎn)估價報告應全面、客觀、準確、概括地記述房地產(chǎn)估價過程，反映房地產(chǎn)估價成果;不得有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。對房地產(chǎn)估價報告寫作總的要求是：
(1)全面性。估價報告應包含足夠的信息，完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全、配套，能使估價報告使用者正確地理解估價報告。
(2)客觀性。估價報告應站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據(jù)。
(3)準確性。估價報告的用語應力求清晰、準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。
(4)概括性。估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別和分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。
2.房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求
房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，有其特定的語言文字要求。對房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求，主要有對詞義的要求、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業(yè)術語規(guī)范等問題。
(1)對詞義的要求
1)用詞準確;
2)語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;
3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩;
4)用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。
(2)對語句的要求
1)句子完整;
2)搭配得當;
3)邏輯嚴密;
4)句子簡潔。
3.房地產(chǎn)估價報告的構成要素
(1)封面;
(2)目錄;
(3)致委托人函;
(4)估價師聲明;
(5)估價的假設和限制條件;
(6)估價結果報告;
(7)估價技術報告
(8)附件。
4.封面
封面的內(nèi)容一般包括下列幾項：
(1)標題。這是指估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。
(2)估價項目名稱。說明該估價項目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。
(3)委托人。說明該估價項目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為該單位的全稱;委托人為個人的，為該個人的姓名。
(4)估價機構。說明受理該估價項目的估價機構的全稱。
(5)估價師。說明所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。
(6)估價作業(yè)日期。說明該估價項目估價的起止年、月、日，即受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。
(7)估價報告編號。說明該估價報告在估價機構內(nèi)的編號。
5.目錄
估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。
目錄的內(nèi)容一般如下：
(1)致委托人函
(2)估價師聲明
(3)估價的假設和限制條件
(4)估價結果報告
(一)委托人
(二)估價機構
(三)估價對象
(四)估價目的
(五)估價時點
(六)價值定義
(七)估價依據(jù)
(八)估價原則
(九)估價方法
(十)估價結果
(十一)估價人員
(十二)估價作業(yè)日期
(十三)估價報告應用的限制(含估價報告應用的有效期)
(5)估價技術報告
(一)估價對象分析(實物狀況分析和區(qū)位狀況分析)
(二)市場背景分析
(三)使用分析
(四)估價方法選用
(五)估價測算過程
(六)估價結果確定
(6)附件
6.致委托人函
致委托人函的內(nèi)容一般包括下列幾項：
(1)致函對象。這是指委托人的名稱或者姓名。
(2)致函正文。說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果。
(3)致函落款。為估價機構的全稱，加蓋估價機構公章，并由法定代表人(執(zhí)行合伙人)簽名。
(4)致函日期。這是指致函時的年、月、日，一般與估價報告完成日期相同。
7.估價師聲明
估價師聲明通常包括下列內(nèi)容：
我們保證，在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的范圍內(nèi)：
1)本估價報告的內(nèi)容是真實、準確、完整的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。
3)我們與本估價報告的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關系;對與該估價對象相關的各方當事人沒有任何(或有已載明的)偏見，也沒有任何(或有已載明的)個人利害關系。
4)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的規(guī)定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5)我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘(或沒有對估價對象進行實地查勘)(如果不止一名注冊房地產(chǎn)估價師簽署該聲明，則應明確列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名)。
6)我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助(如果有例外，則應說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)背景及其所提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容，并經(jīng)其本人簽名認可)。
7)其他需要聲明的事項。
8.估價結果報告
估價結果報告應簡明扼要地說明下列內(nèi)容：
(1)委托人(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。
(2)估價機構(包括名稱、地址、電話等)。
(3)估價對象(較詳細地描述估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況)。
(4)估價目的。
(5)估價時點。
(6)價值定義(說明所評估的價值的內(nèi)涵，如市場價值、抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等)。
(7)估價的假設和限制條件(說明估價的假設前提，未經(jīng)調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其對估價結果可能產(chǎn)生的影響等。例如，說明沒有對面積進行測量，沒有對權屬進行查證，或者說明有關估價對象的資料來源被認為是可靠的。在估價報告中陳述估價的假設和限制條件，一方面是規(guī)避估價風險、保護估價人員和估價機構，另一方面是告知、保護估價報告的使用者。但估價人員不能為規(guī)避估價風險或者出于其他目的，隨意編寫估價的假設和限制條件，而應盡勤勉之責，予以必要的專業(yè)關注，該明確的應當明確)。
(8)估價依據(jù)(說明估價所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標準、規(guī)范，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)。
(9)估價原則。
(10)估價方法。
(11)估價結果。
(12)估價人員(列出所有參加該估價項目的人員的姓名及其執(zhí)業(yè)資格、從業(yè)執(zhí)業(yè)或專業(yè)技術職務等，以及在該估價項目中的角色，如負第一責任的專職注冊房地產(chǎn)估價師，實地查勘人員，估價報告撰寫人員，提供技術幫助的專家，報告審核人員，并均應經(jīng)本人簽名)。
(13)估價作業(yè)日期。
(14)估價報告應用的限制(說明估價報告只能用于與估價目的相符的用途，估價報告應用有效期等。估價報告應用有效期是指從估價報告出具之日算起，使用估價報告不得超過的時間。估價報告應用有效期原則上不超過一年，可以是半年或三個月等。估價報告應用有效期的時間長度根據(jù)估價目的和預期市場變化程度來定，其表達形式為：自本估價報告出具之日起XX年(XX個月、XX日)內(nèi)有效;或者自本估價報告出具之日起至XX年XX月XX日止。估價報告應用有效期不同于估價責任期。如果估價報告在其應用有效期內(nèi)得到使用，則估價責任期應為無限期或到估價所服務的行為完結為止;如果估價報告超過了其應用有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告應用有效期)。另外，通常說明隨此函附交一份(或多份)估價報告)。
(15)其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)。
9.估價技術報告
估價技術報告一般包括下列內(nèi)容：
(1)估價對象分析(詳細介紹、說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況)。
(2)市場背景分析(詳細說明、分析影響估價對象價值的類似房地產(chǎn)的市場狀況及影響因素，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)。
(3)使用分析(詳細分析、說明估價對象的使用)。
(4)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)。
(5)估價測算過程(詳細說明估價的測算過程、參數(shù)選取等)。
(6)估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)。
10.附件
把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放入附件中。附件通常應當包括：
(1)估價對象的位置圖。
(2)估價對象的外觀圖片(如建筑物的外觀圖片)、土地形狀圖或建筑平面圖。
(3)估價對象的四至和周圍環(huán)境、景觀圖片。
(4)估價對象的內(nèi)部狀況圖片。
(5)估價對象的權屬證明。
(6)估價中引用的其他專用文件資料。
(7)估價機構資質和估價人員資格的證明、專業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績等。
一、大綱要求：
考試目的：
1.房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求;
2.房地產(chǎn)估價報告的構成要素。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價報告的構成要素及其具體內(nèi)容。
熟悉：房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求。
要點說明：
1.房地產(chǎn)估價報告寫作的總要求
房地產(chǎn)估價報告寫作是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識、房地產(chǎn)估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。
房地產(chǎn)估價報告應全面、客觀、準確、概括地記述房地產(chǎn)估價過程，反映房地產(chǎn)估價成果;不得有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。對房地產(chǎn)估價報告寫作總的要求是：
(1)全面性。估價報告應包含足夠的信息，完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全、配套，能使估價報告使用者正確地理解估價報告。
(2)客觀性。估價報告應站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據(jù)。
(3)準確性。估價報告的用語應力求清晰、準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。
(4)概括性。估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別和分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。
2.房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求
房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，有其特定的語言文字要求。對房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求，主要有對詞義的要求、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業(yè)術語規(guī)范等問題。
(1)對詞義的要求
1)用詞準確;
2)語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;
3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩;
4)用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。
(2)對語句的要求
1)句子完整;
2)搭配得當;
3)邏輯嚴密;
4)句子簡潔。
3.房地產(chǎn)估價報告的構成要素
(1)封面;
(2)目錄;
(3)致委托人函;
(4)估價師聲明;
(5)估價的假設和限制條件;
(6)估價結果報告;
(7)估價技術報告
(8)附件。
4.封面
封面的內(nèi)容一般包括下列幾項：
(1)標題。這是指估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。
(2)估價項目名稱。說明該估價項目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。
(3)委托人。說明該估價項目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為該單位的全稱;委托人為個人的，為該個人的姓名。
(4)估價機構。說明受理該估價項目的估價機構的全稱。
(5)估價師。說明所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。
(6)估價作業(yè)日期。說明該估價項目估價的起止年、月、日，即受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。
(7)估價報告編號。說明該估價報告在估價機構內(nèi)的編號。
5.目錄
估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。
目錄的內(nèi)容一般如下：
(1)致委托人函
(2)估價師聲明
(3)估價的假設和限制條件
(4)估價結果報告
(一)委托人
(二)估價機構
(三)估價對象
(四)估價目的
(五)估價時點
(六)價值定義
(七)估價依據(jù)
(八)估價原則
(九)估價方法
(十)估價結果
(十一)估價人員
(十二)估價作業(yè)日期
(十三)估價報告應用的限制(含估價報告應用的有效期)
(5)估價技術報告
(一)估價對象分析(實物狀況分析和區(qū)位狀況分析)
(二)市場背景分析
(三)使用分析
(四)估價方法選用
(五)估價測算過程
(六)估價結果確定
(6)附件
6.致委托人函
致委托人函的內(nèi)容一般包括下列幾項：
(1)致函對象。這是指委托人的名稱或者姓名。
(2)致函正文。說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果。
(3)致函落款。為估價機構的全稱，加蓋估價機構公章，并由法定代表人(執(zhí)行合伙人)簽名。
(4)致函日期。這是指致函時的年、月、日，一般與估價報告完成日期相同。
7.估價師聲明
估價師聲明通常包括下列內(nèi)容：
我們保證，在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的范圍內(nèi)：
1)本估價報告的內(nèi)容是真實、準確、完整的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。
3)我們與本估價報告的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關系;對與該估價對象相關的各方當事人沒有任何(或有已載明的)偏見，也沒有任何(或有已載明的)個人利害關系。
4)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的規(guī)定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5)我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘(或沒有對估價對象進行實地查勘)(如果不止一名注冊房地產(chǎn)估價師簽署該聲明，則應明確列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名)。
6)我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助(如果有例外，則應說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)背景及其所提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容，并經(jīng)其本人簽名認可)。
7)其他需要聲明的事項。
8.估價結果報告
估價結果報告應簡明扼要地說明下列內(nèi)容：
(1)委托人(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。
(2)估價機構(包括名稱、地址、電話等)。
(3)估價對象(較詳細地描述估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況)。
(4)估價目的。
(5)估價時點。
(6)價值定義(說明所評估的價值的內(nèi)涵，如市場價值、抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等)。
(7)估價的假設和限制條件(說明估價的假設前提，未經(jīng)調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其對估價結果可能產(chǎn)生的影響等。例如，說明沒有對面積進行測量，沒有對權屬進行查證，或者說明有關估價對象的資料來源被認為是可靠的。在估價報告中陳述估價的假設和限制條件，一方面是規(guī)避估價風險、保護估價人員和估價機構，另一方面是告知、保護估價報告的使用者。但估價人員不能為規(guī)避估價風險或者出于其他目的，隨意編寫估價的假設和限制條件，而應盡勤勉之責，予以必要的專業(yè)關注，該明確的應當明確)。
(8)估價依據(jù)(說明估價所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標準、規(guī)范，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)。
(9)估價原則。
(10)估價方法。
(11)估價結果。
(12)估價人員(列出所有參加該估價項目的人員的姓名及其執(zhí)業(yè)資格、從業(yè)執(zhí)業(yè)或專業(yè)技術職務等，以及在該估價項目中的角色，如負第一責任的專職注冊房地產(chǎn)估價師，實地查勘人員，估價報告撰寫人員，提供技術幫助的專家，報告審核人員，并均應經(jīng)本人簽名)。
(13)估價作業(yè)日期。
(14)估價報告應用的限制(說明估價報告只能用于與估價目的相符的用途，估價報告應用有效期等。估價報告應用有效期是指從估價報告出具之日算起，使用估價報告不得超過的時間。估價報告應用有效期原則上不超過一年，可以是半年或三個月等。估價報告應用有效期的時間長度根據(jù)估價目的和預期市場變化程度來定，其表達形式為：自本估價報告出具之日起XX年(XX個月、XX日)內(nèi)有效;或者自本估價報告出具之日起至XX年XX月XX日止。估價報告應用有效期不同于估價責任期。如果估價報告在其應用有效期內(nèi)得到使用，則估價責任期應為無限期或到估價所服務的行為完結為止;如果估價報告超過了其應用有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告應用有效期)。另外，通常說明隨此函附交一份(或多份)估價報告)。
(15)其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)。
9.估價技術報告
估價技術報告一般包括下列內(nèi)容：
(1)估價對象分析(詳細介紹、說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況)。
(2)市場背景分析(詳細說明、分析影響估價對象價值的類似房地產(chǎn)的市場狀況及影響因素，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)。
(3)使用分析(詳細分析、說明估價對象的使用)。
(4)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)。
(5)估價測算過程(詳細說明估價的測算過程、參數(shù)選取等)。
(6)估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)。
10.附件
把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放入附件中。附件通常應當包括：
(1)估價對象的位置圖。
(2)估價對象的外觀圖片(如建筑物的外觀圖片)、土地形狀圖或建筑平面圖。
(3)估價對象的四至和周圍環(huán)境、景觀圖片。
(4)估價對象的內(nèi)部狀況圖片。
(5)估價對象的權屬證明。
(6)估價中引用的其他專用文件資料。
(7)估價機構資質和估價人員資格的證明、專業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績等。