[經典例題]
1、2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為200萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的差旅費為0.5萬元。該投資性房地產的入賬價值為（ ）萬元。
A．200 B. 210 C. 234.5 D.200.5
2、甲公司有關投資性房地產的業(yè)務資料如下：
（1）2007年1月1日，購入一塊土地使用權，支付價款及相關稅費合計1800萬元，土地使用權的使用年限為50年，甲公司按年采用直線法進行攤銷。
（2）2007年1月10日，甲公司在此土地上自行建造一棟辦公樓，購物工程物資一批，增值稅專用發(fā)票上注明的買價為400萬元，增值稅額為68萬元，工程物資已經驗收入庫。
（3）工程領用全部工程物資，同時領用本公司部門產品一批，該批產品的實際成本為40萬元，稅務部門核定的計稅價格為50萬元，適用的增值稅稅率為17%。
（4）應付工程人員工資及福利費等43.5萬元。
（5）2007年12月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，把該辦公樓出租給乙公司，租賃從2008年1月1日開始，租賃期為5年，年租金為100萬元，租金于每年年初支付。營業(yè)稅稅率為5%。2007年12月25日，工程達到預定可使用狀態(tài)。該辦公樓預計使用年限為40年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。該辦公樓（包括土地使用權）的公允價值與賬面價值相等。甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。
（6）2009年末，該辦公樓的市場價值為2000萬元。
（7）甲公司適用的所得稅稅率為25%。
要求：編制甲公司2007年至2009年的有關會計分錄。
[例題答案]
1、A
【解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中支付的價款200萬元要計入投資性房地產的成本中，但差旅費要計入當期的管理費用。
2、分錄如下
2007年
（1）借：無形資產 1800
貸：銀行存款 1800
借：管理費用 36
貸：累計攤銷 36
（2）借：工程物資 468
貸：銀行存款 468
借：在建工程 516.5
貸：工程物資 468
庫存商品 40
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）8.5 （50*17%）
借：在建工程 43.5
貸：應付職工薪酬 43.5
借：投資性房地產 2360
累計攤銷 36
貸：在建工程 560
無形資產 1800
投資性房地產累計攤銷 36
（3）2008年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：其他業(yè)務成本 50
貸：投資性房地產累計折舊 14（560/40）
投資性房地產累計攤銷 36（1800/50）
（4）2009年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：其他業(yè)務成本 50
貸：投資性房地產累計折舊 14
投資性房地產累計攤銷 36
2009年末投資性房地產的賬面價值=2360-36-100=2224（萬元），而市場價值為2000萬元，發(fā)生了減值，應計提減值準備。
借：資產減值損失 224
貸：投資性房地產減值準備 224
借：遞延所得稅資產 56（224*25%）
貸：所得稅費用 56
[例題總結與延伸]
如果此題按照公允價值模式計量，該如何編制會計分錄。
2007年
（1）取得土地使用權和建造辦公樓的分錄同上。
（2）借：投資性房地產——成本 2324
累計攤銷 36
貸：在建工程 560
無形資產 1800
2008年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
2009年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：公允價值變動損益 324
貸：投資性房地產——公允價值變動 324
這里需要注意一個問題：會計上雖然不計算折舊了，但是稅法上還是需要計算折舊的，那么在每年底都需要確認遞延所得稅。會計上不計算折舊，稅法上要求扣除，那么這里形成的是應納稅暫時性差異，需要確認遞延所得稅負債：
借：所得稅費用 25
貸：遞延所得稅負債 25
稅務處理中，不確認投資性房地產的公允價值變動，所以公允價值降低324萬元產生可抵扣暫時性差異，要轉回上述遞延所得稅負債，差額部分確認遞延所得稅資產：
借：遞延所得稅資產 56
遞延所得稅負債 25
貸：所得稅費用 81（324×25%）
1、2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為200萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的差旅費為0.5萬元。該投資性房地產的入賬價值為（ ）萬元。
A．200 B. 210 C. 234.5 D.200.5
2、甲公司有關投資性房地產的業(yè)務資料如下：
（1）2007年1月1日，購入一塊土地使用權，支付價款及相關稅費合計1800萬元，土地使用權的使用年限為50年，甲公司按年采用直線法進行攤銷。
（2）2007年1月10日，甲公司在此土地上自行建造一棟辦公樓，購物工程物資一批，增值稅專用發(fā)票上注明的買價為400萬元，增值稅額為68萬元，工程物資已經驗收入庫。
（3）工程領用全部工程物資，同時領用本公司部門產品一批，該批產品的實際成本為40萬元，稅務部門核定的計稅價格為50萬元，適用的增值稅稅率為17%。
（4）應付工程人員工資及福利費等43.5萬元。
（5）2007年12月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，把該辦公樓出租給乙公司，租賃從2008年1月1日開始，租賃期為5年，年租金為100萬元，租金于每年年初支付。營業(yè)稅稅率為5%。2007年12月25日，工程達到預定可使用狀態(tài)。該辦公樓預計使用年限為40年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。該辦公樓（包括土地使用權）的公允價值與賬面價值相等。甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。
（6）2009年末，該辦公樓的市場價值為2000萬元。
（7）甲公司適用的所得稅稅率為25%。
要求：編制甲公司2007年至2009年的有關會計分錄。
[例題答案]
1、A
【解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中支付的價款200萬元要計入投資性房地產的成本中，但差旅費要計入當期的管理費用。
2、分錄如下
2007年
（1）借：無形資產 1800
貸：銀行存款 1800
借：管理費用 36
貸：累計攤銷 36
（2）借：工程物資 468
貸：銀行存款 468
借：在建工程 516.5
貸：工程物資 468
庫存商品 40
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）8.5 （50*17%）
借：在建工程 43.5
貸：應付職工薪酬 43.5
借：投資性房地產 2360
累計攤銷 36
貸：在建工程 560
無形資產 1800
投資性房地產累計攤銷 36
（3）2008年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：其他業(yè)務成本 50
貸：投資性房地產累計折舊 14（560/40）
投資性房地產累計攤銷 36（1800/50）
（4）2009年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：其他業(yè)務成本 50
貸：投資性房地產累計折舊 14
投資性房地產累計攤銷 36
2009年末投資性房地產的賬面價值=2360-36-100=2224（萬元），而市場價值為2000萬元，發(fā)生了減值，應計提減值準備。
借：資產減值損失 224
貸：投資性房地產減值準備 224
借：遞延所得稅資產 56（224*25%）
貸：所得稅費用 56
[例題總結與延伸]
如果此題按照公允價值模式計量，該如何編制會計分錄。
2007年
（1）取得土地使用權和建造辦公樓的分錄同上。
（2）借：投資性房地產——成本 2324
累計攤銷 36
貸：在建工程 560
無形資產 1800
2008年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
2009年
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務收入 100
借：營業(yè)稅金及附加 5
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 5
借：公允價值變動損益 324
貸：投資性房地產——公允價值變動 324
這里需要注意一個問題：會計上雖然不計算折舊了，但是稅法上還是需要計算折舊的，那么在每年底都需要確認遞延所得稅。會計上不計算折舊，稅法上要求扣除，那么這里形成的是應納稅暫時性差異，需要確認遞延所得稅負債：
借：所得稅費用 25
貸：遞延所得稅負債 25
稅務處理中，不確認投資性房地產的公允價值變動，所以公允價值降低324萬元產生可抵扣暫時性差異，要轉回上述遞延所得稅負債，差額部分確認遞延所得稅資產：
借：遞延所得稅資產 56
遞延所得稅負債 25
貸：所得稅費用 81（324×25%）