問(wèn)題內(nèi)容：
一、我還是不明白“約當(dāng)投資--貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法”的基本思路是什么？
二、這一章的公式字母、參數(shù)，感覺(jué)好多，怎么去記憶？掌握到什么程度？每種方法的公式都要求記住而且會(huì)應(yīng)用嗎？
老師回復(fù)：
公式大部分不需死記硬背，具體要求見大綱和講義。要理解公式的內(nèi)涵，比如6－10公式很長(zhǎng)，但實(shí)質(zhì)上與普通重置成本計(jì)算公式不同的是地勘風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和技術(shù)貶值系數(shù)，這兩個(gè)系數(shù)是探礦權(quán)的特點(diǎn)。
首先要明確此方法是評(píng)估探礦權(quán)的，探礦權(quán)的價(jià)值要通過(guò)開采的礦產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，要實(shí)現(xiàn)出售礦產(chǎn)的收益，還需要投入很多開采成本。因此，要按投入成本的比例（6－9）來(lái)分配礦產(chǎn)資源市場(chǎng)銷售利潤(rùn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)值。
投入的成本，由于時(shí)間跨度較大，需要折現(xiàn)到基準(zhǔn)日計(jì)算，收入也要折現(xiàn)到基準(zhǔn)日。
問(wèn)題內(nèi)容：
王老師您好，看到你的答疑基本都是在晚上八九點(diǎn)鐘，覺(jué)得你很辛苦，但還是有個(gè)問(wèn)題要麻煩你給解答一下，例題5-4，184頁(yè)計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率，為什么要建設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期，本題中房屋的收益年期為48年，很明確，假設(shè)為無(wú)限年期是否有些不合適，計(jì)算年貶值額和土地使用價(jià)值時(shí)都是按有限年期算的，這樣出現(xiàn)兩個(gè)假設(shè)前提似乎也有些互相矛盾，請(qǐng)老師解答，謝謝
老師回復(fù)：
你很細(xì)心啊，是有些矛盾。這樣學(xué)如果再注重考試技巧，通過(guò)考試應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。
用到資本化率就是要假設(shè)無(wú)限期，且每年收益相同。公式用的是P＝A/R。
其實(shí)從結(jié)果來(lái)看，48年和無(wú)限期對(duì)評(píng)估結(jié)果幾乎沒(méi)影響。
這些簡(jiǎn)化的價(jià)值評(píng)估方法都是有點(diǎn)瑕疵的，例題的思路還是可以借鑒的。
一、我還是不明白“約當(dāng)投資--貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法”的基本思路是什么？
二、這一章的公式字母、參數(shù)，感覺(jué)好多，怎么去記憶？掌握到什么程度？每種方法的公式都要求記住而且會(huì)應(yīng)用嗎？
老師回復(fù)：
公式大部分不需死記硬背，具體要求見大綱和講義。要理解公式的內(nèi)涵，比如6－10公式很長(zhǎng)，但實(shí)質(zhì)上與普通重置成本計(jì)算公式不同的是地勘風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和技術(shù)貶值系數(shù)，這兩個(gè)系數(shù)是探礦權(quán)的特點(diǎn)。
首先要明確此方法是評(píng)估探礦權(quán)的，探礦權(quán)的價(jià)值要通過(guò)開采的礦產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，要實(shí)現(xiàn)出售礦產(chǎn)的收益，還需要投入很多開采成本。因此，要按投入成本的比例（6－9）來(lái)分配礦產(chǎn)資源市場(chǎng)銷售利潤(rùn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)值。
投入的成本，由于時(shí)間跨度較大，需要折現(xiàn)到基準(zhǔn)日計(jì)算，收入也要折現(xiàn)到基準(zhǔn)日。
問(wèn)題內(nèi)容：
王老師您好，看到你的答疑基本都是在晚上八九點(diǎn)鐘，覺(jué)得你很辛苦，但還是有個(gè)問(wèn)題要麻煩你給解答一下，例題5-4，184頁(yè)計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率，為什么要建設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期，本題中房屋的收益年期為48年，很明確，假設(shè)為無(wú)限年期是否有些不合適，計(jì)算年貶值額和土地使用價(jià)值時(shí)都是按有限年期算的，這樣出現(xiàn)兩個(gè)假設(shè)前提似乎也有些互相矛盾，請(qǐng)老師解答，謝謝
老師回復(fù)：
你很細(xì)心啊，是有些矛盾。這樣學(xué)如果再注重考試技巧，通過(guò)考試應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。
用到資本化率就是要假設(shè)無(wú)限期，且每年收益相同。公式用的是P＝A/R。
其實(shí)從結(jié)果來(lái)看，48年和無(wú)限期對(duì)評(píng)估結(jié)果幾乎沒(méi)影響。
這些簡(jiǎn)化的價(jià)值評(píng)估方法都是有點(diǎn)瑕疵的，例題的思路還是可以借鑒的。