第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第二章在全書(shū)中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說(shuō)明。考生在復(fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的基本涵義
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接，說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場(chǎng)法的基本前提
通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：
（1）要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；
（2）公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異
（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
3.市場(chǎng)條件。
4.交易條件。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。
其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價(jià)法。
2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）
3.功能價(jià)值類比法。
（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價(jià)格指數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
5.成新率價(jià)格調(diào)整法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。
1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價(jià)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率
第二章在全書(shū)中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法，把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說(shuō)明。考生在復(fù)習(xí)此章時(shí)，先不要考慮具體對(duì)象的影響，先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的基本涵義
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接，說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場(chǎng)法的基本前提
通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：
（1）要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；
（2）公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對(duì)比、量化差異
（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
3.市場(chǎng)條件。
4.交易條件。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。
其基本計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價(jià)法。
2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）
3.功能價(jià)值類比法。
（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價(jià)格指數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
5.成新率價(jià)格調(diào)整法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。
1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價(jià)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率