第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法
第二章在全書中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評估的方法，把資產(chǎn)評估的三種方法具體進(jìn)行說明?？忌趶?fù)習(xí)此章時，先不要考慮具體對象的影響，先把三種方法的概念、特點、適用范圍和計算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。
第一節(jié) 市場法
一、市場法的基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中最為直接，說服力的評估方法之一。
市場法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場法的基本前提
通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：
（1）要有一個活躍的公開市場；
（2）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。
三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對比、量化差異
（四）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。
3.市場條件。
4.交易條件。
四、市場法中的具體評估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。
其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價法。
2.市價折扣法。 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）
3.功能價值類比法。
（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價格指數(shù)法。
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）
5.成新率價格調(diào)整法。
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。
1.市場售價類比法。
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率
第二章在全書中的作用：
它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評估的方法，把資產(chǎn)評估的三種方法具體進(jìn)行說明?？忌趶?fù)習(xí)此章時，先不要考慮具體對象的影響，先把三種方法的概念、特點、適用范圍和計算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。
第一節(jié) 市場法
一、市場法的基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中最為直接，說服力的評估方法之一。
市場法依據(jù)的原則是替代原則。
二、市場法的基本前提
通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：
（1）要有一個活躍的公開市場；
（2）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。
三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）選擇參照物
（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素
（三）指標(biāo)對比、量化差異
（四）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異
（五）綜合分析確定評估結(jié)果
1.資產(chǎn)的功能。
2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。
3.市場條件。
4.交易條件。
四、市場法中的具體評估方法
（一）直接比較法
直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。
其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征
1.現(xiàn)行市價法。
2.市價折扣法。 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）
3.功能價值類比法。
（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）
（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X
4.價格指數(shù)法。
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）
5.成新率價格調(diào)整法。
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）
（二）類比調(diào)整法
該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。
1.市場售價類比法。
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市價法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）
3.市盈率乘（倍）數(shù)法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率