物權(quán)法
物權(quán)法案例１
約定優(yōu)先購買者難獲房屋產(chǎn)權(quán)，因優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán).
原告：李雁
被告：張華
李雁和張華是一起居住多年的鄰居．李雁得知張華正在辦理移民手續(xù)，并且一旦申請成功將舉家遷居加拿大，張家所有的房屋也將出售．于是，李雁找到張華進行協(xié)商，并達(dá)成協(xié)議．他們約定：將來李雁應(yīng)交付兩萬元人民幣作為定金．協(xié)議達(dá)成后，李雁立即交付了兩萬元的定金，并反復(fù)叮囑張華一定要把房子優(yōu)先賣給自己．
過了數(shù)月有余，李雁得知張華的移民手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，就找到張華商量買房子的事情．而此時，張華卻告知李雁，自己已經(jīng)將房屋賣給了同事王樹才，并且剛剛辦理完房屋的過戶手續(xù)．
李雁一聽大為惱火，盛怒之下將張華告上了法庭．李雁訴稱：我們二人有協(xié)議在先，明確約定了張華賣房子時我享有優(yōu)先購買的權(quán)利．所以我可以在相同的報價下，優(yōu)先于其他人獲得購買該房屋的機會．而張華卻無視雙方的約定，將房子賣給王樹才，有違約定．并且，張華和王樹才之間的買賣合同因為侵害了我的優(yōu)先購買權(quán)而應(yīng)當(dāng)歸于無效．
張華辯稱：房屋是我個人所有的，我有充分的處分理由．至于賣給誰，如何賣都是我自己的事情．雖然我的確和李雁有約在先，但是我情愿承擔(dān)違約責(zé)任，退還李雁的定金．至于將房屋賣給自己的同事，純屬自己的權(quán)利范圍之內(nèi)的事，李雁并無權(quán)干預(yù)．
解析：本案就涉及物權(quán)法定原則及其當(dāng)事人約定的影響．根據(jù)物權(quán)法的要求，當(dāng)事人不能任意創(chuàng)設(shè)一種法律規(guī)定以外的物權(quán)，而使其他人負(fù)擔(dān)不合理的義務(wù)．我國＜物權(quán)法＞規(guī)定了一系列的物權(quán)，但其中并沒有將優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定的物權(quán)，因此，案中張華與李雁之間關(guān)于房屋的優(yōu)先購買權(quán)的約定，并不因為當(dāng)事人的約定而具有物權(quán)的效力，從法律上來講，張華和李雁的合同與一般的合同沒有區(qū)別，李雁因此獲得的權(quán)利只是債權(quán)．這一債權(quán)與王樹才對張華享有的債權(quán)處于平等的地位，因此也就不能以這樣的約定來對抗房屋實際的買主王樹才與賣房者張華之間的買賣合同．
當(dāng)然，優(yōu)先購買權(quán)的約定雖然因為違反了物權(quán)法定原則而不具有物權(quán)的效力，這并不意味著這一約定沒有任務(wù)法律效力．如前所言，李雁享有合同債權(quán)，可以根據(jù)合同約定，向張華主張違約責(zé)任，根據(jù)我國＜擔(dān)保法＞（１９９５年６月３０日通過）第八十九條規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金．
總而言之，李雁只是享有對張華的債權(quán)，不能主張王樹才與張華的合同無效，李雁無權(quán)要求房屋的實際買主王樹才退房，權(quán)利救濟也只能通過債權(quán)的途徑，可以得到定金的雙倍返還．
通過案例一對物權(quán)法定原則與物權(quán)一般原理推出以下問題：
1 什么是物權(quán)法定主義
2 物權(quán)為什么要法定
3 違反物權(quán)法定主義會出現(xiàn)什么法律后果
4 什么是物權(quán)？與債權(quán)的區(qū)別何在？
5 物權(quán)的種類有哪些？
6 物權(quán)有什么效力？
7 什么是物權(quán)的排他效力？這種排他效力體現(xiàn)在哪些方面？
8 什么是物權(quán)的優(yōu)先效力？包括哪些內(nèi)容？
9 物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力體現(xiàn)在哪里？
10 物權(quán)是否優(yōu)先于債權(quán)？
11 物權(quán)的追及效力怎樣？
12 物權(quán)的追及效力是絕對的嗎？無論什么情況都可以追回物嗎？
13 什么是物上請求權(quán)？物上請求權(quán)有哪些基本的分類？
14 什么是物權(quán)法？物權(quán)法在我們?nèi)粘Ｉ钪衅鹬裁醋饔茫?BR> 15 什么是物？具備怎么樣的特征才成為物？
16 親人的遺照、愛人的書信、個人與喜愛的明星的珍貴的合影等，是不是民法上的物呢？
17 從人體抽出的血液、移植出的活體器官、尸體、骨灰、假肢、假牙等，是不是民法上的物？動物是不是物？它們有什么特殊性？
18 物與日常所說的財產(chǎn)是一回事情嗎？
19 物權(quán)法規(guī)定的“物”，是否都是我們?nèi)粘Ｉ詈褪袌鼋灰字械纳唐纺兀?BR> 20 《物權(quán)法》上的“物”有哪些主要分類？
21 為什么要在法律上區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)？
物權(quán)法案例２
一房兩賣房屋產(chǎn)權(quán)歸誰，登記說了算
原告：黃英
被告：華豐物資公司
法定代表人：周磊
第三人：朱驊
華豐物資公司（銷售方）與黃英（買受方）簽訂了一份關(guān)于翠苑公寓１８幢丙單元２０１室房屋的買賣合同．銷售方華豐物資公司由周磊簽名并加蓋單位公章．
合同簽訂后，黃英第二天即交付了房款，舊房子里的家具也已經(jīng)聯(lián)系好搬家公司，就等著入住和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了．
這天，黃英閑來無事，就想到新居附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看附近有沒有什么購物的好去處．來到新居的樓下，看到有人在搬家，一個中年男子在指揮工人把東西搬進２０１．咦？黃英納悶了：２０１不是自己新買的房屋的號碼嗎？她趕緊上前，想問個究竟，原來那個中年男子叫朱驊，說房子是他剛買的，錢交了，產(chǎn)權(quán)證也拿到手了，要不然怎么來搬家？！黃英爭辯道：＂我也是簽了合同的呀，就是這個房子，華豐物資公司說過幾天再*件并給我鑰匙的．＂＂那我就不知道了，反正我這是白紙黑字的文件．＂中年男子丟下這句話就走開了．
黃英一下子明白了，這該死的華豐物資公司，敢情是收了自己的錢，又把房子轉(zhuǎn)賣給別人了．
黃英非常生氣，馬上沖到華豐物資公司找到周磊．周磊漫不經(jīng)心作了解釋，原來這最近兩星期房價漲的厲害，公司覺得賣給黃英價錢太低了，就重新找買家了，公司愿意退回黃英的買房款．
黃英氣不過，將華豐物資公司告到法院．黃英訴稱：我與華豐物資公司簽訂合同在先，自己也履行了交付房款的義務(wù)，華豐物資公司私自將房屋另行轉(zhuǎn)賣，嚴(yán)重侵害了我的權(quán)利．再者，我才是真正的房屋所有權(quán)人，朱驊與華豐物資公司簽訂的合同是無效的，我有權(quán)追回房屋．
解析：本案是典型的一房二賣的情形．目前的房產(chǎn)價格日益攀升，受利益驅(qū)使，開發(fā)商可能做出此類不守承諾的行為，普通消費者往往有苦難言，因為自己如果只簽訂買房合同而沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，是無法限制開發(fā)商遵守承諾、另行出售的。
物權(quán)是一種效力很強的權(quán)利，它可以對抗權(quán)利人以外的任何人，如果這樣的權(quán)利不公開地表示出來，他人不知道權(quán)利的存在，就可能侵害其物權(quán)，只有公示了，讓他人知曉物權(quán)的存在，他人才能尊重其權(quán)利。此外，物權(quán)如何變動，也需要為人所知，同時交易雙方也明確知曉權(quán)利的移轉(zhuǎn)。這就是物權(quán)必須公示出來的主要理由。對于房屋等不動產(chǎn)，物權(quán)的設(shè)立、變更必修進行登記。未經(jīng)登記，不能產(chǎn)生物權(quán)的效力。
因此，根據(jù)物權(quán)公示的要求，房屋的所有權(quán)變動必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，黃英還未能取得房屋的所有權(quán)，因為她還沒有辦理登記手續(xù)，沒有產(chǎn)權(quán)證。她只是根據(jù)買賣合同取得了債權(quán)，可以請求華豐物資公司交付房屋并辦理登記。
本案中，房屋的所有權(quán)是歸于已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的朱驊。對于黃英而言，她只享有債權(quán)，只能向華豐物資公司索回房款，并追究其違約責(zé)任。
由此可見，房屋買受人的利益是極容易被侵害的，案中的黃英僅憑一紙合同根本無法制約售房者，僅僅索回房款或者追究售房者的其他違約責(zé)任，并不足以彌補其損失。而售房的一方往往處于優(yōu)越地位，承擔(dān)一點違約責(zé)任也不足以對其構(gòu)成威懾，他們?nèi)匀粯O有可能為了追求更高利潤而違反承諾。
《物權(quán)法》為此類情況作了規(guī)定，即通過預(yù)告登記這一制度來確實地保護房屋買受人的利益。第一個買主在簽訂買賣房屋的合同后，可以申請預(yù)告登記，如果賣方進行第二次處分，不發(fā)生物權(quán)效力，第二個買主不能取得房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，第一個買主必須在能夠進行正式的房屋登記之日起3個月內(nèi)申請正式登記，否則預(yù)告登記失效。
案例二引申出的問題：
1 什么是物權(quán)的變動？
2 物權(quán)變動的公示原則是指什么？為什么物權(quán)要公示呢？
3 物權(quán)變動的公信原則是指什么？公信原則的適用范圍如何？
4 不動產(chǎn)物權(quán)變動如何公示？
5 土地承包經(jīng)營權(quán)的變動如何公示？
6 建設(shè)用地使用權(quán)的變動如何公示？
7 宅基地使用權(quán)的變動如何公示？
8 地役權(quán)的變動如何公示？
9 房屋權(quán)屬登記有幾種類型？證書又有哪些類型？
10 如果發(fā)生一房二賣，而房屋買賣尚未登記的情況，如何保護訂立合同在先的當(dāng)事人的利益？
11 出現(xiàn)登記錯誤時，真正的物權(quán)人或者利害關(guān)系人如何保護自己的權(quán)益呢？
12 不動產(chǎn)登記的效力如何？
13 不動產(chǎn)登記設(shè)立物權(quán)的例外有哪些？轉(zhuǎn)讓這些不動產(chǎn)物權(quán)時，是否需要登記？
14 船舶、飛機等動產(chǎn)也規(guī)定了登記制度，這種登記的效力與一般的不動產(chǎn)登記是否一樣？
物權(quán)法案例3
虛假材料騙取貸款，審查不嚴(yán)房管局賠償
原告：中國銀行江西省分行（原中國銀行江西省信托咨詢公司權(quán)利義務(wù)承受者）
法定代表人：方紅光，該行行長
被告：江西省南昌市房產(chǎn)管理局
法定代表人：白波、該局局長
1995年4月5日，南昌市天龍實業(yè)集團公司（以下簡稱天龍公司）向原中國銀行江西信托咨詢公司（以下簡稱信托公司）申請貸款700萬元。信托公司同意在天龍公司落實貸款抵押手續(xù)、確保貸款無風(fēng)險前提下辦理貸款。
4月14日，天龍公司法定代表人顏桂龍向江西省南昌市房產(chǎn)交易管理所（以下簡稱南昌市房交所）提出對該公司在江西省南昌市西湖區(qū)船山路29號第二層2482.15平方米房屋辦理貸款抵押登記手續(xù)的申請，并提交了購房協(xié)議書005518號房屋所有權(quán)證。
4月17日，信托公司與天龍公司簽訂了700萬元的《借款合同》。4月26日，南昌市房交所作出NO。0005005《房屋抵押貸款通知書》，認(rèn)定抵押人顏桂龍?zhí)峤坏淖溆谀喜形骱^(qū)船山路29號2482.15平方米房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為天龍公司，產(chǎn)權(quán)證號為005518，抵押權(quán)人為信托公司，抵押貸款金額為700萬元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五個月，并在備注欄內(nèi)注明：“銀行（信用社）見此通知書可辦理貸款手續(xù)，并收存此通知書；抵押貸款期滿，貸款人憑本通知和銀行（信用社）出具的還清貸款證明辦理抵押貸款注銷手續(xù)。據(jù)此，信托公司先后分三次共支付700萬元貸款給天龍公司。
然而，6月13日，南昌市房管局發(fā)現(xiàn)顏桂龍并未在房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，當(dāng)初是用假產(chǎn)權(quán)證辦理了房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)。
1996年8月28日，信托公司以南昌市房管局為被告向法院提起行政賠償訴訟。審理期間，信托公司于1998年2月10日經(jīng)江西省工商行政管理局批準(zhǔn)，注銷企業(yè)法人登記，其債權(quán)債務(wù)由中國銀行江西省分行承擔(dān)。為此，原告由信托公司變更為中國銀行江西省分行。
天龍公司因為沒有參加1998年度年檢，于1998年8月被江西省南昌市工商行政管理局吊銷了營業(yè)執(zhí)照，并且查明該公司沒有開辦和主管單位。2000年，江西省南昌市中級人民法院認(rèn)定顏桂龍行為已構(gòu)成詐騙罪，依法判處顏桂龍無期徒刑。剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個人全部財產(chǎn)。
法院認(rèn)定：南昌市房管局的工作人員未認(rèn)真審查顏桂龍?zhí)峤坏淖鳛橘J款抵押物的南昌市西湖區(qū)船山路29號第二層非住宅房屋產(chǎn)權(quán)證與該房屋所有權(quán)證存根以及檔案記錄內(nèi)容是否相符，也未認(rèn)真查對產(chǎn)權(quán)證與印章的真?zhèn)危湾e誤認(rèn)定天龍公司對該房屋擁有產(chǎn)權(quán)，并作出《房屋抵押貸款通知書》，確認(rèn)信托公司與天龍公司的房屋抵押法律關(guān)系有效。南昌市房管局違法辦理抵押貸款登記的行為是信托公司認(rèn)為無風(fēng)險放貸的主要原因，房管局違法出具他項權(quán)利證明的行為與信托公司財產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系。因此，被告江西省南昌市房產(chǎn)管理局應(yīng)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。南昌市房管局承擔(dān)行政賠償責(zé)任后，有權(quán)就其承擔(dān)的數(shù)額向天龍公司行使追償權(quán)。
信托公司在辦理抵押貸款過程中，沒有按照項目調(diào)查、項目評估程序規(guī)定的要求認(rèn)真審查天龍公司的資信情況和履約能力，所發(fā)貸款額度亦不符合與抵押物市值比例的規(guī)定，對于造成財產(chǎn)損失也負(fù)有一定的過錯責(zé)任。
最后，法院判決由南昌市房管局賠償中國銀行江西省分行人民幣2477750元及利息。
解析：此案改編自人民法院行政賠償判決書[（2002）行終字第6號]，發(fā)生在《物權(quán)法》頒布之前，當(dāng)時法院是依據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》和《人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定進行判決的，而現(xiàn)在我們結(jié)合《物權(quán)法》的一般原理及相關(guān)規(guī)定來進行分析。
不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要通過登記來公示，當(dāng)事人根據(jù)公示出來的權(quán)利狀態(tài)進行交易，因此登記部門的行為對當(dāng)事人的影響就會很大，一旦出現(xiàn)登記錯誤，可能給當(dāng)事人、權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人的利益帶來巨大影響。
以房屋抵押的，抵押權(quán)必須經(jīng)登記才生效。負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門是房管局，房管局在履行職責(zé)、辦理房產(chǎn)抵押登記過程中，對當(dāng)事人的申請應(yīng)當(dāng)以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真履行必要的注意義務(wù)，對于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書的真?zhèn)渭右院藢εc識別。
盡管借款人天龍公司提供虛假材料申請登記，是最原始的罪魁禍?zhǔn)?，?yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但它后來被吊銷了營業(yè)執(zhí)照，其法定代表人又因為犯罪被判刑，無法清償貸款，給貸款人造成巨大損失。正是由于房管局沒有認(rèn)真、謹(jǐn)慎地審查相關(guān)材料、核對證件真?zhèn)危斐慑e誤登記，才使貸款人相信了借款人的財產(chǎn)狀況，以為貸款不會有風(fēng)險，這才將巨額貸款貸出，遭受到這樣的巨大損失。正如法院所認(rèn)定，房管局違法出具他項權(quán)利證明的行為與信托公司財產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系?！次餀?quán)法〉對這樣的情況規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責(zé)任來保護權(quán)利人的利益。
當(dāng)然，〈物權(quán)法〉還賦予了登記機構(gòu)在一定條件下的追償權(quán)，即：登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。比如本案中借款人天龍公司以高超的偽造技術(shù)故意欺詐，登記機構(gòu)可以在承擔(dān)賠償責(zé)任后，向天龍公司追償。
案件三引申出的問題：
1 我國的物權(quán)登記機關(guān)有哪些？
2 不動產(chǎn)登記的機關(guān)有哪些職責(zé)？
3 登記機構(gòu)履行職責(zé)時不得有哪些行為？
4 登記錯誤時，登記機構(gòu)是否應(yīng)賠償？
5 當(dāng)事人申請登記，需要提供什么材料？
6 我們?nèi)绾尾樵兺恋氐牡怯涃Y料？有哪些程序和注意事項？
7 我們?nèi)绾尾樵兎课莸牡怯涃Y料？有哪些程序和注意事項？
8 什么是不動產(chǎn)登記?。渴裁词遣粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書？
9 不動產(chǎn)登記如何收費？
物權(quán)法案例１
約定優(yōu)先購買者難獲房屋產(chǎn)權(quán)，因優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán).
原告：李雁
被告：張華
李雁和張華是一起居住多年的鄰居．李雁得知張華正在辦理移民手續(xù)，并且一旦申請成功將舉家遷居加拿大，張家所有的房屋也將出售．于是，李雁找到張華進行協(xié)商，并達(dá)成協(xié)議．他們約定：將來李雁應(yīng)交付兩萬元人民幣作為定金．協(xié)議達(dá)成后，李雁立即交付了兩萬元的定金，并反復(fù)叮囑張華一定要把房子優(yōu)先賣給自己．
過了數(shù)月有余，李雁得知張華的移民手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，就找到張華商量買房子的事情．而此時，張華卻告知李雁，自己已經(jīng)將房屋賣給了同事王樹才，并且剛剛辦理完房屋的過戶手續(xù)．
李雁一聽大為惱火，盛怒之下將張華告上了法庭．李雁訴稱：我們二人有協(xié)議在先，明確約定了張華賣房子時我享有優(yōu)先購買的權(quán)利．所以我可以在相同的報價下，優(yōu)先于其他人獲得購買該房屋的機會．而張華卻無視雙方的約定，將房子賣給王樹才，有違約定．并且，張華和王樹才之間的買賣合同因為侵害了我的優(yōu)先購買權(quán)而應(yīng)當(dāng)歸于無效．
張華辯稱：房屋是我個人所有的，我有充分的處分理由．至于賣給誰，如何賣都是我自己的事情．雖然我的確和李雁有約在先，但是我情愿承擔(dān)違約責(zé)任，退還李雁的定金．至于將房屋賣給自己的同事，純屬自己的權(quán)利范圍之內(nèi)的事，李雁并無權(quán)干預(yù)．
解析：本案就涉及物權(quán)法定原則及其當(dāng)事人約定的影響．根據(jù)物權(quán)法的要求，當(dāng)事人不能任意創(chuàng)設(shè)一種法律規(guī)定以外的物權(quán)，而使其他人負(fù)擔(dān)不合理的義務(wù)．我國＜物權(quán)法＞規(guī)定了一系列的物權(quán)，但其中并沒有將優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定的物權(quán)，因此，案中張華與李雁之間關(guān)于房屋的優(yōu)先購買權(quán)的約定，并不因為當(dāng)事人的約定而具有物權(quán)的效力，從法律上來講，張華和李雁的合同與一般的合同沒有區(qū)別，李雁因此獲得的權(quán)利只是債權(quán)．這一債權(quán)與王樹才對張華享有的債權(quán)處于平等的地位，因此也就不能以這樣的約定來對抗房屋實際的買主王樹才與賣房者張華之間的買賣合同．
當(dāng)然，優(yōu)先購買權(quán)的約定雖然因為違反了物權(quán)法定原則而不具有物權(quán)的效力，這并不意味著這一約定沒有任務(wù)法律效力．如前所言，李雁享有合同債權(quán)，可以根據(jù)合同約定，向張華主張違約責(zé)任，根據(jù)我國＜擔(dān)保法＞（１９９５年６月３０日通過）第八十九條規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金．
總而言之，李雁只是享有對張華的債權(quán)，不能主張王樹才與張華的合同無效，李雁無權(quán)要求房屋的實際買主王樹才退房，權(quán)利救濟也只能通過債權(quán)的途徑，可以得到定金的雙倍返還．
通過案例一對物權(quán)法定原則與物權(quán)一般原理推出以下問題：
1 什么是物權(quán)法定主義
2 物權(quán)為什么要法定
3 違反物權(quán)法定主義會出現(xiàn)什么法律后果
4 什么是物權(quán)？與債權(quán)的區(qū)別何在？
5 物權(quán)的種類有哪些？
6 物權(quán)有什么效力？
7 什么是物權(quán)的排他效力？這種排他效力體現(xiàn)在哪些方面？
8 什么是物權(quán)的優(yōu)先效力？包括哪些內(nèi)容？
9 物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力體現(xiàn)在哪里？
10 物權(quán)是否優(yōu)先于債權(quán)？
11 物權(quán)的追及效力怎樣？
12 物權(quán)的追及效力是絕對的嗎？無論什么情況都可以追回物嗎？
13 什么是物上請求權(quán)？物上請求權(quán)有哪些基本的分類？
14 什么是物權(quán)法？物權(quán)法在我們?nèi)粘Ｉ钪衅鹬裁醋饔茫?BR> 15 什么是物？具備怎么樣的特征才成為物？
16 親人的遺照、愛人的書信、個人與喜愛的明星的珍貴的合影等，是不是民法上的物呢？
17 從人體抽出的血液、移植出的活體器官、尸體、骨灰、假肢、假牙等，是不是民法上的物？動物是不是物？它們有什么特殊性？
18 物與日常所說的財產(chǎn)是一回事情嗎？
19 物權(quán)法規(guī)定的“物”，是否都是我們?nèi)粘Ｉ詈褪袌鼋灰字械纳唐纺兀?BR> 20 《物權(quán)法》上的“物”有哪些主要分類？
21 為什么要在法律上區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)？
物權(quán)法案例２
一房兩賣房屋產(chǎn)權(quán)歸誰，登記說了算
原告：黃英
被告：華豐物資公司
法定代表人：周磊
第三人：朱驊
華豐物資公司（銷售方）與黃英（買受方）簽訂了一份關(guān)于翠苑公寓１８幢丙單元２０１室房屋的買賣合同．銷售方華豐物資公司由周磊簽名并加蓋單位公章．
合同簽訂后，黃英第二天即交付了房款，舊房子里的家具也已經(jīng)聯(lián)系好搬家公司，就等著入住和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了．
這天，黃英閑來無事，就想到新居附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看附近有沒有什么購物的好去處．來到新居的樓下，看到有人在搬家，一個中年男子在指揮工人把東西搬進２０１．咦？黃英納悶了：２０１不是自己新買的房屋的號碼嗎？她趕緊上前，想問個究竟，原來那個中年男子叫朱驊，說房子是他剛買的，錢交了，產(chǎn)權(quán)證也拿到手了，要不然怎么來搬家？！黃英爭辯道：＂我也是簽了合同的呀，就是這個房子，華豐物資公司說過幾天再*件并給我鑰匙的．＂＂那我就不知道了，反正我這是白紙黑字的文件．＂中年男子丟下這句話就走開了．
黃英一下子明白了，這該死的華豐物資公司，敢情是收了自己的錢，又把房子轉(zhuǎn)賣給別人了．
黃英非常生氣，馬上沖到華豐物資公司找到周磊．周磊漫不經(jīng)心作了解釋，原來這最近兩星期房價漲的厲害，公司覺得賣給黃英價錢太低了，就重新找買家了，公司愿意退回黃英的買房款．
黃英氣不過，將華豐物資公司告到法院．黃英訴稱：我與華豐物資公司簽訂合同在先，自己也履行了交付房款的義務(wù)，華豐物資公司私自將房屋另行轉(zhuǎn)賣，嚴(yán)重侵害了我的權(quán)利．再者，我才是真正的房屋所有權(quán)人，朱驊與華豐物資公司簽訂的合同是無效的，我有權(quán)追回房屋．
解析：本案是典型的一房二賣的情形．目前的房產(chǎn)價格日益攀升，受利益驅(qū)使，開發(fā)商可能做出此類不守承諾的行為，普通消費者往往有苦難言，因為自己如果只簽訂買房合同而沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，是無法限制開發(fā)商遵守承諾、另行出售的。
物權(quán)是一種效力很強的權(quán)利，它可以對抗權(quán)利人以外的任何人，如果這樣的權(quán)利不公開地表示出來，他人不知道權(quán)利的存在，就可能侵害其物權(quán)，只有公示了，讓他人知曉物權(quán)的存在，他人才能尊重其權(quán)利。此外，物權(quán)如何變動，也需要為人所知，同時交易雙方也明確知曉權(quán)利的移轉(zhuǎn)。這就是物權(quán)必須公示出來的主要理由。對于房屋等不動產(chǎn)，物權(quán)的設(shè)立、變更必修進行登記。未經(jīng)登記，不能產(chǎn)生物權(quán)的效力。
因此，根據(jù)物權(quán)公示的要求，房屋的所有權(quán)變動必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，黃英還未能取得房屋的所有權(quán)，因為她還沒有辦理登記手續(xù)，沒有產(chǎn)權(quán)證。她只是根據(jù)買賣合同取得了債權(quán)，可以請求華豐物資公司交付房屋并辦理登記。
本案中，房屋的所有權(quán)是歸于已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的朱驊。對于黃英而言，她只享有債權(quán)，只能向華豐物資公司索回房款，并追究其違約責(zé)任。
由此可見，房屋買受人的利益是極容易被侵害的，案中的黃英僅憑一紙合同根本無法制約售房者，僅僅索回房款或者追究售房者的其他違約責(zé)任，并不足以彌補其損失。而售房的一方往往處于優(yōu)越地位，承擔(dān)一點違約責(zé)任也不足以對其構(gòu)成威懾，他們?nèi)匀粯O有可能為了追求更高利潤而違反承諾。
《物權(quán)法》為此類情況作了規(guī)定，即通過預(yù)告登記這一制度來確實地保護房屋買受人的利益。第一個買主在簽訂買賣房屋的合同后，可以申請預(yù)告登記，如果賣方進行第二次處分，不發(fā)生物權(quán)效力，第二個買主不能取得房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，第一個買主必須在能夠進行正式的房屋登記之日起3個月內(nèi)申請正式登記，否則預(yù)告登記失效。
案例二引申出的問題：
1 什么是物權(quán)的變動？
2 物權(quán)變動的公示原則是指什么？為什么物權(quán)要公示呢？
3 物權(quán)變動的公信原則是指什么？公信原則的適用范圍如何？
4 不動產(chǎn)物權(quán)變動如何公示？
5 土地承包經(jīng)營權(quán)的變動如何公示？
6 建設(shè)用地使用權(quán)的變動如何公示？
7 宅基地使用權(quán)的變動如何公示？
8 地役權(quán)的變動如何公示？
9 房屋權(quán)屬登記有幾種類型？證書又有哪些類型？
10 如果發(fā)生一房二賣，而房屋買賣尚未登記的情況，如何保護訂立合同在先的當(dāng)事人的利益？
11 出現(xiàn)登記錯誤時，真正的物權(quán)人或者利害關(guān)系人如何保護自己的權(quán)益呢？
12 不動產(chǎn)登記的效力如何？
13 不動產(chǎn)登記設(shè)立物權(quán)的例外有哪些？轉(zhuǎn)讓這些不動產(chǎn)物權(quán)時，是否需要登記？
14 船舶、飛機等動產(chǎn)也規(guī)定了登記制度，這種登記的效力與一般的不動產(chǎn)登記是否一樣？
物權(quán)法案例3
虛假材料騙取貸款，審查不嚴(yán)房管局賠償
原告：中國銀行江西省分行（原中國銀行江西省信托咨詢公司權(quán)利義務(wù)承受者）
法定代表人：方紅光，該行行長
被告：江西省南昌市房產(chǎn)管理局
法定代表人：白波、該局局長
1995年4月5日，南昌市天龍實業(yè)集團公司（以下簡稱天龍公司）向原中國銀行江西信托咨詢公司（以下簡稱信托公司）申請貸款700萬元。信托公司同意在天龍公司落實貸款抵押手續(xù)、確保貸款無風(fēng)險前提下辦理貸款。
4月14日，天龍公司法定代表人顏桂龍向江西省南昌市房產(chǎn)交易管理所（以下簡稱南昌市房交所）提出對該公司在江西省南昌市西湖區(qū)船山路29號第二層2482.15平方米房屋辦理貸款抵押登記手續(xù)的申請，并提交了購房協(xié)議書005518號房屋所有權(quán)證。
4月17日，信托公司與天龍公司簽訂了700萬元的《借款合同》。4月26日，南昌市房交所作出NO。0005005《房屋抵押貸款通知書》，認(rèn)定抵押人顏桂龍?zhí)峤坏淖溆谀喜形骱^(qū)船山路29號2482.15平方米房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為天龍公司，產(chǎn)權(quán)證號為005518，抵押權(quán)人為信托公司，抵押貸款金額為700萬元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五個月，并在備注欄內(nèi)注明：“銀行（信用社）見此通知書可辦理貸款手續(xù)，并收存此通知書；抵押貸款期滿，貸款人憑本通知和銀行（信用社）出具的還清貸款證明辦理抵押貸款注銷手續(xù)。據(jù)此，信托公司先后分三次共支付700萬元貸款給天龍公司。
然而，6月13日，南昌市房管局發(fā)現(xiàn)顏桂龍并未在房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，當(dāng)初是用假產(chǎn)權(quán)證辦理了房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)。
1996年8月28日，信托公司以南昌市房管局為被告向法院提起行政賠償訴訟。審理期間，信托公司于1998年2月10日經(jīng)江西省工商行政管理局批準(zhǔn)，注銷企業(yè)法人登記，其債權(quán)債務(wù)由中國銀行江西省分行承擔(dān)。為此，原告由信托公司變更為中國銀行江西省分行。
天龍公司因為沒有參加1998年度年檢，于1998年8月被江西省南昌市工商行政管理局吊銷了營業(yè)執(zhí)照，并且查明該公司沒有開辦和主管單位。2000年，江西省南昌市中級人民法院認(rèn)定顏桂龍行為已構(gòu)成詐騙罪，依法判處顏桂龍無期徒刑。剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個人全部財產(chǎn)。
法院認(rèn)定：南昌市房管局的工作人員未認(rèn)真審查顏桂龍?zhí)峤坏淖鳛橘J款抵押物的南昌市西湖區(qū)船山路29號第二層非住宅房屋產(chǎn)權(quán)證與該房屋所有權(quán)證存根以及檔案記錄內(nèi)容是否相符，也未認(rèn)真查對產(chǎn)權(quán)證與印章的真?zhèn)危湾e誤認(rèn)定天龍公司對該房屋擁有產(chǎn)權(quán)，并作出《房屋抵押貸款通知書》，確認(rèn)信托公司與天龍公司的房屋抵押法律關(guān)系有效。南昌市房管局違法辦理抵押貸款登記的行為是信托公司認(rèn)為無風(fēng)險放貸的主要原因，房管局違法出具他項權(quán)利證明的行為與信托公司財產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系。因此，被告江西省南昌市房產(chǎn)管理局應(yīng)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。南昌市房管局承擔(dān)行政賠償責(zé)任后，有權(quán)就其承擔(dān)的數(shù)額向天龍公司行使追償權(quán)。
信托公司在辦理抵押貸款過程中，沒有按照項目調(diào)查、項目評估程序規(guī)定的要求認(rèn)真審查天龍公司的資信情況和履約能力，所發(fā)貸款額度亦不符合與抵押物市值比例的規(guī)定，對于造成財產(chǎn)損失也負(fù)有一定的過錯責(zé)任。
最后，法院判決由南昌市房管局賠償中國銀行江西省分行人民幣2477750元及利息。
解析：此案改編自人民法院行政賠償判決書[（2002）行終字第6號]，發(fā)生在《物權(quán)法》頒布之前，當(dāng)時法院是依據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》和《人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定進行判決的，而現(xiàn)在我們結(jié)合《物權(quán)法》的一般原理及相關(guān)規(guī)定來進行分析。
不動產(chǎn)物權(quán)的變動需要通過登記來公示，當(dāng)事人根據(jù)公示出來的權(quán)利狀態(tài)進行交易，因此登記部門的行為對當(dāng)事人的影響就會很大，一旦出現(xiàn)登記錯誤，可能給當(dāng)事人、權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人的利益帶來巨大影響。
以房屋抵押的，抵押權(quán)必須經(jīng)登記才生效。負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的行政主管部門是房管局，房管局在履行職責(zé)、辦理房產(chǎn)抵押登記過程中，對當(dāng)事人的申請應(yīng)當(dāng)以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真履行必要的注意義務(wù)，對于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書的真?zhèn)渭右院藢εc識別。
盡管借款人天龍公司提供虛假材料申請登記，是最原始的罪魁禍?zhǔn)?，?yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但它后來被吊銷了營業(yè)執(zhí)照，其法定代表人又因為犯罪被判刑，無法清償貸款，給貸款人造成巨大損失。正是由于房管局沒有認(rèn)真、謹(jǐn)慎地審查相關(guān)材料、核對證件真?zhèn)危斐慑e誤登記，才使貸款人相信了借款人的財產(chǎn)狀況，以為貸款不會有風(fēng)險，這才將巨額貸款貸出，遭受到這樣的巨大損失。正如法院所認(rèn)定，房管局違法出具他項權(quán)利證明的行為與信托公司財產(chǎn)損失之間存在法律上的利害關(guān)系和因果關(guān)系?！次餀?quán)法〉對這樣的情況規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責(zé)任來保護權(quán)利人的利益。
當(dāng)然，〈物權(quán)法〉還賦予了登記機構(gòu)在一定條件下的追償權(quán)，即：登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。比如本案中借款人天龍公司以高超的偽造技術(shù)故意欺詐，登記機構(gòu)可以在承擔(dān)賠償責(zé)任后，向天龍公司追償。
案件三引申出的問題：
1 我國的物權(quán)登記機關(guān)有哪些？
2 不動產(chǎn)登記的機關(guān)有哪些職責(zé)？
3 登記機構(gòu)履行職責(zé)時不得有哪些行為？
4 登記錯誤時，登記機構(gòu)是否應(yīng)賠償？
5 當(dāng)事人申請登記，需要提供什么材料？
6 我們?nèi)绾尾樵兺恋氐牡怯涃Y料？有哪些程序和注意事項？
7 我們?nèi)绾尾樵兎课莸牡怯涃Y料？有哪些程序和注意事項？
8 什么是不動產(chǎn)登記?。渴裁词遣粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書？
9 不動產(chǎn)登記如何收費？