（一）收益額
1.收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益
如果某些收益并不歸資產(chǎn)所有者所有，則是不能算的。比如用利潤(rùn)賺了很多錢，利潤(rùn)的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國(guó)家，作為稅金流出企業(yè)，那么不能包含在收益當(dāng)中。
2.收益額特點(diǎn)。
（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；
（2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。
例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評(píng)估中用租金作為收益，租金用什么指標(biāo)來算？
[答疑編號(hào)10020501：針對(duì)該題提問]
可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3元/天×面積＝實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是用客觀的5元來計(jì)算。
（二）折現(xiàn)率
1.從本質(zhì)上講：
折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率
2.從構(gòu)成上看：
（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
（2）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)）的投資報(bào)酬率。實(shí)務(wù)中，可以使用同期國(guó)庫(kù)券利率或者銀行利率
（3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：
（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。
（2）但是二者適用場(chǎng)合不同。
習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同
在評(píng)估中如果把未來有期限的收益折為現(xiàn)值，這個(gè)過程所采用的投資報(bào)酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當(dāng)于今年的多少錢？解決這個(gè)問題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因?yàn)橛?0%的利率，那么就相當(dāng)于今年0.9091元。
資本化率則是說把未來無期限的永續(xù)的收益折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)在價(jià)值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒有期限，所以是無期的，要計(jì)算它的現(xiàn)在價(jià)值。此時(shí)折現(xiàn)率就是資本化率
（三）收益期限
根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。通常以年表示
1.收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益
如果某些收益并不歸資產(chǎn)所有者所有，則是不能算的。比如用利潤(rùn)賺了很多錢，利潤(rùn)的一部分要交所得稅，所得稅并不歸所有者所有，而是歸國(guó)家，作為稅金流出企業(yè)，那么不能包含在收益當(dāng)中。
2.收益額特點(diǎn)。
（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；
（2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。
例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評(píng)估中用租金作為收益，租金用什么指標(biāo)來算？
[答疑編號(hào)10020501：針對(duì)該題提問]
可以用實(shí)際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3元/天×面積＝實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元，而是根據(jù)同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是用客觀的5元來計(jì)算。
（二）折現(xiàn)率
1.從本質(zhì)上講：
折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率
2.從構(gòu)成上看：
（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
（2）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)）的投資報(bào)酬率。實(shí)務(wù)中，可以使用同期國(guó)庫(kù)券利率或者銀行利率
（3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：
（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。
（2）但是二者適用場(chǎng)合不同。
習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同
在評(píng)估中如果把未來有期限的收益折為現(xiàn)值，這個(gè)過程所采用的投資報(bào)酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當(dāng)于今年的多少錢？解決這個(gè)問題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因?yàn)橛?0%的利率，那么就相當(dāng)于今年0.9091元。
資本化率則是說把未來無期限的永續(xù)的收益折現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)在價(jià)值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒有期限，所以是無期的，要計(jì)算它的現(xiàn)在價(jià)值。此時(shí)折現(xiàn)率就是資本化率
（三）收益期限
根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。通常以年表示