四，不同資產(chǎn)類型的評估：機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn) & 資源資產(chǎn)
第四章， 機(jī)器設(shè)備評估
機(jī)器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。重點(diǎn)是成本法的應(yīng)用。
成本法是通過估算被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值， 用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法，它是機(jī)器設(shè)備評估中最常使用的方法之一。
成本法的計算公式為：
式中：P——評估值；
RC——重置成本；
Dp——實體性貶值；
Df——功能性貶值；
De——經(jīng)濟(jì)性貶值。
第五章， 房地產(chǎn)評估
房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。內(nèi)容較多，房地產(chǎn)評估方法除了收益法、市場法、成本法三種基本方法外，還包括剩余法、基準(zhǔn)地價法、路線價法和評估在建工程的形象進(jìn)度法。
評估原則包括使用原則和合法原則。
1， 收益法
收益法評估依據(jù)是客觀純收益。在房地產(chǎn)評估中，求取資本化率的主要方法有：純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法等。
2， 市場法
運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價格的基本計算公式：
P=pˊ×A×B×C×D
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；
Pˊ——可比交易實例價值；
A——交易情況修正系數(shù)；
B——交易日期修正系數(shù)；
C——區(qū)域因素修正系數(shù)；
D——個別因素修正系數(shù)。
3， 成本法
成本法評估地價的基本公式
土地價值＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤±地增值收益
運(yùn)用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。舊建筑物價值的現(xiàn)值的計算公式為：
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限
4， 剩余法
剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。
基本公式：P=A-(B+C+D+E)
實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價值＝房屋的預(yù)期售價—開發(fā)建設(shè)成本—利息—利潤—稅費(fèi)
5， 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)；喪等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價格的方法。
6， 路線價法
路線價法的計算公式：
宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：
宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率
或，
宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度＋/－其他條件修正額
深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。
深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨(dú)深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
7， 在建工程形象進(jìn)度法
在建工程價值＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進(jìn)度百分比×（1－折扣率）
工程形象進(jìn)度百分比＝（實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量）/ 總工程量×100％
第六章， 資源資產(chǎn)評估
資源資產(chǎn)評估主要包括對森林資源和礦產(chǎn)資產(chǎn)的評估。
1， 森林資源資產(chǎn)評估
森林資產(chǎn)價格，主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。
評估林木資產(chǎn)的市場法：該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，評估待估林木資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：
式中：P一一林木資產(chǎn)評估值；
Q——被估林木資產(chǎn)的蓄積量；
K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；
Kb——物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；
G——參照物單位蓄積量的交易價格。
評估林木資產(chǎn)的剩余法：剩余法又稱市場價倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本(含有關(guān)稅費(fèi))及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評估價值、其計算公式為：
式中：P——林木資產(chǎn)評估值；
W——銷售總收入；
C——木材經(jīng)營成本(包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi))；
F——木材經(jīng)營合理利潤；
S——林木資源的再生價值。
評估林木資產(chǎn)的收益法：收益法又稱收益凈現(xiàn)值法．是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法，計算公式為：
式中：P一林木資產(chǎn)評估值；
At--第t年的年收入；
Ct--第t年的營林生產(chǎn)成本；
N——經(jīng)營期；
r——資本化率。
評估林木資產(chǎn)的成本法：成本法是按現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：
式中：P——林木資產(chǎn)評估值；
K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；
Ct——過去第t年以現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計算的生產(chǎn)成本；
算的生產(chǎn)成本：
r——資本化率；
n——林分年齡。
2， 礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估
礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權(quán)評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評估時應(yīng)針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法和粗估法。
第四章， 機(jī)器設(shè)備評估
機(jī)器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。重點(diǎn)是成本法的應(yīng)用。
成本法是通過估算被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值， 用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法，它是機(jī)器設(shè)備評估中最常使用的方法之一。
成本法的計算公式為：
式中：P——評估值；
RC——重置成本；
Dp——實體性貶值；
Df——功能性貶值；
De——經(jīng)濟(jì)性貶值。
第五章， 房地產(chǎn)評估
房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。內(nèi)容較多，房地產(chǎn)評估方法除了收益法、市場法、成本法三種基本方法外，還包括剩余法、基準(zhǔn)地價法、路線價法和評估在建工程的形象進(jìn)度法。
評估原則包括使用原則和合法原則。
1， 收益法
收益法評估依據(jù)是客觀純收益。在房地產(chǎn)評估中，求取資本化率的主要方法有：純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法等。
2， 市場法
運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價格的基本計算公式：
P=pˊ×A×B×C×D
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；
Pˊ——可比交易實例價值；
A——交易情況修正系數(shù)；
B——交易日期修正系數(shù)；
C——區(qū)域因素修正系數(shù)；
D——個別因素修正系數(shù)。
3， 成本法
成本法評估地價的基本公式
土地價值＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤±地增值收益
運(yùn)用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。舊建筑物價值的現(xiàn)值的計算公式為：
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限
4， 剩余法
剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。
基本公式：P=A-(B+C+D+E)
實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價值＝房屋的預(yù)期售價—開發(fā)建設(shè)成本—利息—利潤—稅費(fèi)
5， 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法
基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)；喪等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價格的方法。
6， 路線價法
路線價法的計算公式：
宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：
宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率
或，
宗地地價＝路線價×深度百分率×臨街寬度＋/－其他條件修正額
深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。
深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨(dú)深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
7， 在建工程形象進(jìn)度法
在建工程價值＝建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進(jìn)度百分比×（1－折扣率）
工程形象進(jìn)度百分比＝（實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量）/ 總工程量×100％
第六章， 資源資產(chǎn)評估
資源資產(chǎn)評估主要包括對森林資源和礦產(chǎn)資產(chǎn)的評估。
1， 森林資源資產(chǎn)評估
森林資產(chǎn)價格，主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。
評估林木資產(chǎn)的市場法：該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，評估待估林木資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：
式中：P一一林木資產(chǎn)評估值；
Q——被估林木資產(chǎn)的蓄積量；
K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；
Kb——物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；
G——參照物單位蓄積量的交易價格。
評估林木資產(chǎn)的剩余法：剩余法又稱市場價倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本(含有關(guān)稅費(fèi))及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評估價值、其計算公式為：
式中：P——林木資產(chǎn)評估值；
W——銷售總收入；
C——木材經(jīng)營成本(包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi))；
F——木材經(jīng)營合理利潤；
S——林木資源的再生價值。
評估林木資產(chǎn)的收益法：收益法又稱收益凈現(xiàn)值法．是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法，計算公式為：
式中：P一林木資產(chǎn)評估值；
At--第t年的年收入；
Ct--第t年的營林生產(chǎn)成本；
N——經(jīng)營期；
r——資本化率。
評估林木資產(chǎn)的成本法：成本法是按現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為：
式中：P——林木資產(chǎn)評估值；
K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；
Ct——過去第t年以現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計算的生產(chǎn)成本；
算的生產(chǎn)成本：
r——資本化率；
n——林分年齡。
2， 礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估
礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權(quán)評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評估時應(yīng)針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法和粗估法。