收益法的應(yīng)用
第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
1、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率
2、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
3、凈收益＝總收益－總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。
確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較；需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)；需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
4、資本化率：實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。
5、取資本化率的方法：
①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。
② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175；公式是根據(jù)5－1推出來的（房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率）。
土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。
教材P177例5－4需認(rèn)真學(xué)習(xí)。
第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
1、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率
2、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
3、凈收益＝總收益－總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。
確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較；需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)；需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
4、資本化率：實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。
5、取資本化率的方法：
①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。
② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175；公式是根據(jù)5－1推出來的（房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率）。
土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。
教材P177例5－4需認(rèn)真學(xué)習(xí)。