二、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無(wú)償性、無(wú)期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點(diǎn)。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，劃撥：
（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?BR> 國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或出租方式處置：
（1）國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；
（2）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；
（3）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；
（4）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣、變賣后的所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國(guó)有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有以下情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：
（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；
（2）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；
（3）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于頻臨破產(chǎn)的企業(yè)；
（4）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
上述的（2）、（3）、（4）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。
（三）城市房屋拆遷評(píng)估管理制度
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。市、縣政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。如果拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。為了公正、公平，估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循以下原則：
1．符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃要求的原則。
2．按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
3．堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
4．統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則。
5．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理的原則。
6．合理調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)的原則。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求
1．按照合同約定開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)：滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
2．符合法定標(biāo)準(zhǔn)。
3．驗(yàn)收合格方可交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
4．群體項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收。
5．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)事項(xiàng)備案。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。
（1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本：
（2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專家、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。工商行政管理部門(mén)收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，予以登記：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：
（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件：
（2）企業(yè)章程；
（3）驗(yàn)資證明；
（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
3．核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
4．對(duì)高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制。
四、房地產(chǎn)交易管理
（一） 房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定 （了解）
房地產(chǎn)交易必須遵照以下規(guī)定進(jìn)行。
1．房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。土地使用權(quán)出租時(shí)，地上建筑物隨同一起出租。
2．房地產(chǎn)交易價(jià)格管理?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度。
國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （掌握）
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)予或者其他合法方式，將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱的其他合法方式包括：
（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（4）以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)買(mǎi)賣是最主要的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。
（2）已按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理：
（1）經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目的；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；
（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；
（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；
（6）根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；
（7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或者不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）預(yù)售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，預(yù)售方投入的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證明。
3．不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合以上所述轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）依法收回土地使用權(quán)的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（5）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（6）未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為：原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這種方式具有無(wú)償性、無(wú)期限性和不可轉(zhuǎn)讓性的特點(diǎn)。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，劃撥：
（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?BR> 國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或出租方式處置：
（1）國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；
（2）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；
（3）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；
（4）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣、變賣后的所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
國(guó)有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有以下情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：
（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；
（2）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；
（3）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于頻臨破產(chǎn)的企業(yè)；
（4）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
上述的（2）、（3）、（4）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。
（三）城市房屋拆遷評(píng)估管理制度
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。市、縣政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。如果拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。為了公正、公平，估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循以下原則：
1．符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃要求的原則。
2．按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
3．堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
4．統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上的原則。
5．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理的原則。
6．合理調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)的原則。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求
1．按照合同約定開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)：滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
2．符合法定標(biāo)準(zhǔn)。
3．驗(yàn)收合格方可交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
4．群體項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收。
5．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)事項(xiàng)備案。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。
（1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本：
（2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專家、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。工商行政管理部門(mén)收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，予以登記：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：
（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件：
（2）企業(yè)章程；
（3）驗(yàn)資證明；
（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。
3．核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
4．對(duì)高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制。
四、房地產(chǎn)交易管理
（一） 房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定 （了解）
房地產(chǎn)交易必須遵照以下規(guī)定進(jìn)行。
1．房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。土地使用權(quán)出租時(shí)，地上建筑物隨同一起出租。
2．房地產(chǎn)交易價(jià)格管理?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度。
國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （掌握）
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)予或者其他合法方式，將其房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱的其他合法方式包括：
（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（4）以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)買(mǎi)賣是最主要的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。
（2）已按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。屬于以下情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理：
（1）經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目的；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；
（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；
（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；
（6）根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的；
（7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或者不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）預(yù)售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，預(yù)售方投入的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證明。
3．不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。
（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合以上所述轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）依法收回土地使用權(quán)的；
（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（5）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（6）未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為：原出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。