土地使用權(quán)抵押是指土地使用者作為債務(wù)人在法律上把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，但債權(quán)人并不占有土地使用權(quán)，債務(wù)人保留對(duì)土地使用權(quán)的占有。以土地使用權(quán)擔(dān)保的債務(wù)一經(jīng)償付，土地使用權(quán)在法律上的轉(zhuǎn)讓便立即失效。
土地使用權(quán)抵押有以下幾個(gè)法律特征：
（1）抵押人必須對(duì)土地使用權(quán)享有處分權(quán)或處分能力。這種權(quán)力和能力不僅來(lái)自抵押人是土地使用權(quán)的享有者，而且來(lái)自抵押的土地使用權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議。
（2）土地使用權(quán)在抵押期間不轉(zhuǎn)移占有，即土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，抵押人保留對(duì)土地使用權(quán)的占有權(quán)和使用權(quán)。抵押人的這些權(quán)力只有在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)才喪失。
（3）抵押權(quán)人對(duì)拍賣或折賣土地使用權(quán)所得有優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝嗽趥鶆?wù)履行期屆滿時(shí)不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押的土地使用權(quán)拍賣或折賣，并對(duì)拍賣或折賣所得優(yōu)先受償。
（4）土地使用權(quán)抵押時(shí)，只有抵押合同簽訂時(shí)地上建筑物和其他附著物才進(jìn)入抵押財(cái)產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
土地使用權(quán)抵押有以下幾個(gè)法律特征：
（1）抵押人必須對(duì)土地使用權(quán)享有處分權(quán)或處分能力。這種權(quán)力和能力不僅來(lái)自抵押人是土地使用權(quán)的享有者，而且來(lái)自抵押的土地使用權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議。
（2）土地使用權(quán)在抵押期間不轉(zhuǎn)移占有，即土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，抵押人保留對(duì)土地使用權(quán)的占有權(quán)和使用權(quán)。抵押人的這些權(quán)力只有在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)才喪失。
（3）抵押權(quán)人對(duì)拍賣或折賣土地使用權(quán)所得有優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝嗽趥鶆?wù)履行期屆滿時(shí)不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押的土地使用權(quán)拍賣或折賣，并對(duì)拍賣或折賣所得優(yōu)先受償。
（4）土地使用權(quán)抵押時(shí)，只有抵押合同簽訂時(shí)地上建筑物和其他附著物才進(jìn)入抵押財(cái)產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。