(二)中華人民共和國城市規(guī)劃法（熟悉）
(二)中華人民共和國城市規(guī)劃法（熟悉）
《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，城市規(guī)劃必須堅持嚴格控制大城市規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市的方針，促進生產力和人口的合理布局。
城市規(guī)劃法中所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
1． 城市規(guī)劃的內容。城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。
2． 城市規(guī)劃的審批。
(1) 直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。
(2) 省及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。
(3) 上述以外的設市級城市和縣級的總體規(guī)劃，報省政府審批。其中市管轄的縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。
3．城市規(guī)劃的實施。城市規(guī)劃一經審查批準，即具有法律效力。城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。
在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設工程的選址和布局的，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書。
(三)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》
《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中的房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
1．房地產開發(fā)建設。
(1)房地產開發(fā)項目的確定。應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則。
(2)房地產開發(fā)用地。房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得。
土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)：
①房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
②城市規(guī)劃設計條件；
③基礎設施和公共設施的建設要求；
④基礎設施建成后的產權界定；
⑤項目拆遷補償、安置要求。
(3)房地產開發(fā)項目的建設。房地產開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低20％。房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。
(4)房地產開發(fā)項目的竣工驗收。房地產開發(fā)項目未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發(fā)項目竣工后，提出竣工驗收申請。主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，組織進行驗收。
住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應按上述規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
①城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
②城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
③單項工程的工程質量驗收情況；
④拆遷安置方案的落實情況；
⑤物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)可以分期驗收。
2．房地產經營。
(1)房地產項目的轉讓。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內備案。
房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
(2)商品房的預售。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
②持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
③按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
④已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：上述①-③項規(guī)定的證明材料，營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書，工程施工合同，預售商品房分層平面圖，商品房預售方案。
房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，做出答復。
房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宜傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內備案。
(3)商品房的銷售。
房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構代理銷售商品房的應出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當出示委托書。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
例題：按照<城市房地產開發(fā)經營管理條例)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供( )。
A．住宅使用保證書
B．住宅質量保證書
C．土地使用權證書
D．房地產所有權證書
答案：B
2、按照<城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，預售商品房的購買人應當自( )，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
A．銷售合同簽訂之日起30日內
B．商品房交付使用之日起30日內
C．銷售合同簽訂之日起90日內
D．商品房交付使用之日起90日內
答案：D
(二)中華人民共和國城市規(guī)劃法（熟悉）
《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，城市規(guī)劃必須堅持嚴格控制大城市規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市的方針，促進生產力和人口的合理布局。
城市規(guī)劃法中所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
1． 城市規(guī)劃的內容。城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。
2． 城市規(guī)劃的審批。
(1) 直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。
(2) 省及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。
(3) 上述以外的設市級城市和縣級的總體規(guī)劃，報省政府審批。其中市管轄的縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。
3．城市規(guī)劃的實施。城市規(guī)劃一經審查批準，即具有法律效力。城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。
在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設工程的選址和布局的，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書。
(三)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》
《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中的房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
1．房地產開發(fā)建設。
(1)房地產開發(fā)項目的確定。應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則。
(2)房地產開發(fā)用地。房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得。
土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)：
①房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
②城市規(guī)劃設計條件；
③基礎設施和公共設施的建設要求；
④基礎設施建成后的產權界定；
⑤項目拆遷補償、安置要求。
(3)房地產開發(fā)項目的建設。房地產開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低20％。房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。
(4)房地產開發(fā)項目的竣工驗收。房地產開發(fā)項目未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發(fā)項目竣工后，提出竣工驗收申請。主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，組織進行驗收。
住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應按上述規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
①城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
②城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
③單項工程的工程質量驗收情況；
④拆遷安置方案的落實情況；
⑤物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)可以分期驗收。
2．房地產經營。
(1)房地產項目的轉讓。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內備案。
房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
(2)商品房的預售。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
②持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
③按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
④已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：上述①-③項規(guī)定的證明材料，營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書，工程施工合同，預售商品房分層平面圖，商品房預售方案。
房地產開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，做出答復。
房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宜傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內備案。
(3)商品房的銷售。
房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構代理銷售商品房的應出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當出示委托書。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
例題：按照<城市房地產開發(fā)經營管理條例)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供( )。
A．住宅使用保證書
B．住宅質量保證書
C．土地使用權證書
D．房地產所有權證書
答案：B
2、按照<城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，預售商品房的購買人應當自( )，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
A．銷售合同簽訂之日起30日內
B．商品房交付使用之日起30日內
C．銷售合同簽訂之日起90日內
D．商品房交付使用之日起90日內
答案：D