第九章 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)（1）
評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟(jì)效果的理解，拓展評估工作思路。
第一節(jié) 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)
一、財(cái)務(wù)評價(jià)概述
(一)財(cái)務(wù)評價(jià)的概念（了解）
財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的方法。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。
并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率等相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價(jià)結(jié)論是決定項(xiàng)目取舍的重要決策依據(jù)。
(二)財(cái)務(wù)評價(jià)的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項(xiàng)目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項(xiàng)目計(jì)算期等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。由上述財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。
3．財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)。根據(jù)基本財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，并分別與對應(yīng)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)值進(jìn)行對比，對項(xiàng)目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項(xiàng)財(cái)務(wù)狀況做出評價(jià)，得出結(jié)論。
4．進(jìn)行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目在不確定情況下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，得出項(xiàng)目在不確定情況下的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論或建議。
5．做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的最終結(jié)論。
(三)財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計(jì)算（熟悉）
正確識別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，以項(xiàng)目的直接收入和支出為目標(biāo)。
財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的范圍應(yīng)遵循計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則。
計(jì)算效益和費(fèi)用時(shí)，產(chǎn)出物和投人物價(jià)格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財(cái)務(wù)效益。財(cái)務(wù)效益項(xiàng)目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項(xiàng)目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要指項(xiàng)目銷售過程中取得的總收入。
2．財(cái)務(wù)支出(費(fèi)用)。
(1)建設(shè)項(xiàng)目總投資。建設(shè)項(xiàng)目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費(fèi)用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用—折舊費(fèi)—維簡費(fèi)—攤銷費(fèi)—利息支出
總成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+折舊費(fèi)+維簡費(fèi)+攤銷費(fèi)+利息支出+其他費(fèi)用
總成本費(fèi)用是構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部成本費(fèi)用；而經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系（掌握）
1． 根據(jù)是否考慮資金時(shí)間價(jià)值分類，可分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。
例題：1、下列評價(jià)指標(biāo)中，( )屬于動態(tài)指標(biāo)。
A．投資利潤率
B．投資利稅率
C．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
D．平均報(bào)酬率
E：投資回收期
答案：CE
2、經(jīng)營成本與總成本費(fèi)用之間德關(guān)系可以表述為( )。
A．經(jīng)營成本等于總成本費(fèi)用
B．經(jīng)營成本大于總成本費(fèi)用
C．經(jīng)營成本小于總成本費(fèi)用
D．經(jīng)營成本等于總成本費(fèi)用減去生產(chǎn)成本
答案：C
3、以下表述正確的是（）。
A: 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，包括項(xiàng)目的間接收入和支出
B: 產(chǎn)出物和投人物價(jià)格的選用可先大約估算
C: 范圍應(yīng)遵循計(jì)算口徑差別原則
D: 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，包括項(xiàng)目的直接收入和支出
答案: A
4、以下有關(guān)財(cái)務(wù)評價(jià)的基本程序a:：做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的最終結(jié)論b：編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表c：進(jìn)行不確定性分析d：收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料e：財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)；正確的排列順序是（）。
A: decba
B: dcbea
C: cdbea
D:dbeca
答案：D
5、財(cái)務(wù)評價(jià)是通過考察擬建項(xiàng)目的（），據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的方法。
A: 還本能力
B: 籌資能力
C: 償債能力
D: 生產(chǎn)能力
E: 盈利能力
答案:CE
6、財(cái)務(wù)評價(jià)的基準(zhǔn)參數(shù)有（）。
A: 平均投資利潤率
B: 投資利稅率
C: 資本金利潤
D:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
E: 基準(zhǔn)收益率
答案：ABE
評估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)的知識，有助于加深其對工程投資經(jīng)濟(jì)效果的理解，拓展評估工作思路。
第一節(jié) 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)
一、財(cái)務(wù)評價(jià)概述
(一)財(cái)務(wù)評價(jià)的概念（了解）
財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的方法。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進(jìn)行。
并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率等相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價(jià)結(jié)論是決定項(xiàng)目取舍的重要決策依據(jù)。
(二)財(cái)務(wù)評價(jià)的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項(xiàng)目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項(xiàng)目計(jì)算期等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。由上述財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。
3．財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)。根據(jù)基本財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，并分別與對應(yīng)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)值進(jìn)行對比，對項(xiàng)目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項(xiàng)財(cái)務(wù)狀況做出評價(jià)，得出結(jié)論。
4．進(jìn)行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目在不確定情況下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，得出項(xiàng)目在不確定情況下的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論或建議。
5．做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的最終結(jié)論。
(三)財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計(jì)算（熟悉）
正確識別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，以項(xiàng)目的直接收入和支出為目標(biāo)。
財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的范圍應(yīng)遵循計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則。
計(jì)算效益和費(fèi)用時(shí)，產(chǎn)出物和投人物價(jià)格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財(cái)務(wù)效益。財(cái)務(wù)效益項(xiàng)目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項(xiàng)目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要指項(xiàng)目銷售過程中取得的總收入。
2．財(cái)務(wù)支出(費(fèi)用)。
(1)建設(shè)項(xiàng)目總投資。建設(shè)項(xiàng)目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費(fèi)用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用—折舊費(fèi)—維簡費(fèi)—攤銷費(fèi)—利息支出
總成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+折舊費(fèi)+維簡費(fèi)+攤銷費(fèi)+利息支出+其他費(fèi)用
總成本費(fèi)用是構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部成本費(fèi)用；而經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系（掌握）
1． 根據(jù)是否考慮資金時(shí)間價(jià)值分類，可分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。
例題：1、下列評價(jià)指標(biāo)中，( )屬于動態(tài)指標(biāo)。
A．投資利潤率
B．投資利稅率
C．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
D．平均報(bào)酬率
E：投資回收期
答案：CE
2、經(jīng)營成本與總成本費(fèi)用之間德關(guān)系可以表述為( )。
A．經(jīng)營成本等于總成本費(fèi)用
B．經(jīng)營成本大于總成本費(fèi)用
C．經(jīng)營成本小于總成本費(fèi)用
D．經(jīng)營成本等于總成本費(fèi)用減去生產(chǎn)成本
答案：C
3、以下表述正確的是（）。
A: 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，包括項(xiàng)目的間接收入和支出
B: 產(chǎn)出物和投人物價(jià)格的選用可先大約估算
C: 范圍應(yīng)遵循計(jì)算口徑差別原則
D: 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，包括項(xiàng)目的直接收入和支出
答案: A
4、以下有關(guān)財(cái)務(wù)評價(jià)的基本程序a:：做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的最終結(jié)論b：編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表c：進(jìn)行不確定性分析d：收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料e：財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)；正確的排列順序是（）。
A: decba
B: dcbea
C: cdbea
D:dbeca
答案：D
5、財(cái)務(wù)評價(jià)是通過考察擬建項(xiàng)目的（），據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的方法。
A: 還本能力
B: 籌資能力
C: 償債能力
D: 生產(chǎn)能力
E: 盈利能力
答案:CE
6、財(cái)務(wù)評價(jià)的基準(zhǔn)參數(shù)有（）。
A: 平均投資利潤率
B: 投資利稅率
C: 資本金利潤
D:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
E: 基準(zhǔn)收益率
答案：ABE