第一節(jié)建設(shè)工程財務(wù)評價
一、財務(wù)評價概述
(一)財務(wù)評價的概念（了解）
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。
(二)財務(wù)評價的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項目財務(wù)評價的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項目計算期等一系
列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財務(wù)報表。由上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項目財務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財務(wù)報表。
3．財務(wù)評價指標(biāo)的計算與評價。根據(jù)基本財務(wù)報表計算各財務(wù)評價指標(biāo)，并分別與對應(yīng)的評價標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)值進行對比，對項
目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項財務(wù)狀況做出評價，得出結(jié)論。
4．進行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項目可能面臨的風(fēng)險及項目在
不確定情況下的抗風(fēng)險能力，得出項目在不確定情況下的財務(wù)評價結(jié)論或建議。
5．做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論。
(三)財務(wù)效益和費用的識別和計算（熟悉）
正確識別項目的財務(wù)效益和費用，以項目的直接收入和支出為目標(biāo)。
財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。
計算效益和費用時，產(chǎn)出物和投人物價格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財務(wù)效益。財務(wù)效益項目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷售過程中取得的總收入。
2．財務(wù)支出(費用)。
(1)建設(shè)項目總投資。建設(shè)項目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包
括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費用—折舊費—維簡費—攤銷費—利息支出
總成本費用=生產(chǎn)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費+修理費+折舊費+維簡費+攤銷費+利息支出+其他費用
總成本費用是構(gòu)成項目成本的全部成本費用；而經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財務(wù)評價指標(biāo)體系（掌握）
1．根據(jù)是否考慮資金時間價值分類，可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括投資回收期、總投資收益
率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負債率和借款償還期等；動態(tài)評價指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益
率等。
2 根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性、價值性和比率性指標(biāo)。其中時間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價
值性指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率和
資產(chǎn)負債率等。
二、財務(wù)評價報表（熟悉）
財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碛鞋F(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表和外匯平衡表。輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等等。
(一)現(xiàn)金流量表
在商品貨幣經(jīng)濟中，任何建設(shè)項目的效益和費用都可以抽象為現(xiàn)金流量系統(tǒng)。從項目財務(wù)評價角度看，在某一時點上流出項目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO；流人項目的資金稱為現(xiàn)金流人，記為CI ?，F(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流人為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出為負現(xiàn)金流量。同一時點上的現(xiàn)金流人量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和(CI—CO)稱為凈現(xiàn)金流量，記為
NCF。
現(xiàn)金流量表用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標(biāo)，進行項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為全部投資的現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。
1．(全部投資)現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。
表中計算期的年序為1，2，…，n，建設(shè)開始年作為計算期的第一年，年序為1。也可在年序“1”以前另加一欄“建設(shè)起點”，年序填“0”，將建設(shè)期初或以前發(fā)生的現(xiàn)金流人填人此欄。
(1)現(xiàn)金流人為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金3項之和。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷
售過程中取得的總收入。
(2)現(xiàn)金流出包含建設(shè)項目的固定資產(chǎn)投資、流動資金、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。固定資產(chǎn)投資和流動資金的數(shù)額取自投
資計劃與資金籌措表中的有關(guān)項目。
流動資金投入為各年流動資金增加額；
經(jīng)營成本取自總成本費用估算表；
銷售稅金及附加取自產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表；
所得稅的數(shù)據(jù)來源于損益表。
項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流入量減對應(yīng)年份的現(xiàn)金流出量，各年累計凈現(xiàn)金流量為本年及以前各年凈現(xiàn)金流量之和。
所得稅前凈現(xiàn)金流量為上述凈現(xiàn)金流量加所得稅之和，即在現(xiàn)金流出中不計入所得稅時的凈現(xiàn)金流量。
2．(自有資金)現(xiàn)金流量表。該表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目自有資金的盈利能力。
從項目投資主體的角度看，建設(shè)項目投資借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資構(gòu)成同一時間、相同時點的現(xiàn)金流出，二者相抵對凈現(xiàn)金流量的計算實無影響。因此，表中投資只計自有資金。另一方面，現(xiàn)金流入又是因項目全部投資所獲得，故應(yīng)將借款本金的償還及利息支付計人現(xiàn)金流出。
現(xiàn)金流人各項和數(shù)據(jù)來源與全部投資現(xiàn)金流量表相同。
借款本金償還由兩部分組成：一部分為借款還本付息計算表中本年還本額；一部分為流動資金借款本金償還，一般發(fā)生在計算期最后一年。借款利息支付數(shù)額來自總成本費用估算表中的利息支出項(包括流動資金借款利息和長期借款利息)?，F(xiàn)金流出中其他各項與全部投資現(xiàn)金流量表中相同。
項目計算期各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流人量減對應(yīng)年份的現(xiàn)金流出量。
(二)損益表
損益表反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等指標(biāo)。
利潤總額=產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入—銷售稅金及附加—總成本費用
所得稅=應(yīng)納稅所得額X所得稅稅率
按現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。
5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤等彌補。
稅后利潤=利潤總額—所得稅
稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應(yīng)付利潤及未分配利潤等項進行分配。
在財務(wù)評價中，在一般情況下，稅后利潤的處理方式如下：
(1)先按稅后利潤的15％計提盈余公積金和公益金，用剩余資金支付長期借款后無余額的年份，將全部剩余資金計人未分配利
潤，用于支付長期借款還本。
(2)先按稅后利潤的15％計提盈余公積金及公益金，用剩余資金支付長期借款后有余額的年份，將支付完長期借款本金后的剩
余部分作為應(yīng)付利潤。
(3)還清借款后的年份，先按稅后利潤的15％計提盈余公積金及公益金，其余全部作為應(yīng)付利潤。
(三)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表
(四)資產(chǎn)負債表
(五)借款還本付息估算表
注意常見的還本付息方式
1．額償還方式。指在項目投產(chǎn)運營后，將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸，以限度減少企業(yè)債務(wù)，使
償還期縮至最短的方式。
2．逐年等額還本、年末付息方式(也稱等額本金方式)。是將貸款本金分若干年等額償還并在年末計息的方式。
3．本利等額償還方式(也稱等額償付方式)。是將貸款本利和在償還期內(nèi)的各年平均分攤到每年等額償還的方式。
4．年末付息、期末一次還本方式(也稱等額利息方式)。是指每年只支付本金利息而不還本金，到償還期末一次性還本的方
式。
5．期末本利和一次付清方式(也稱一次償付方式)。是指在貸款期滿前一直不還款，到期末連本帶利全部付清的方式。
借款還本付息表的結(jié)構(gòu)包括兩大部分，即借款及還本付息和償還借款本金的資金來源。
三、財務(wù)分析指標(biāo)
(一)項目盈利能力分析指標(biāo)（掌握）
盈利能力分析是通過對“現(xiàn)金流量表”，“利潤及利潤分配表”的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的盈利能力，并計算財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和總投資收益率、資本金利潤率而實現(xiàn)的。
1．財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項目計算期(n)內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折
現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到。在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。
2．財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟含義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。它代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值就越小；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值就越大。隨著折現(xiàn)率的逐漸增大，凈現(xiàn)值將由大變小，由正變負。當(dāng)折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。
財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求得。
內(nèi)部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRR≥ic時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中，該指標(biāo)適用于評價出售與出租經(jīng)營兩種方式。
3．投資回收期(Pt)。投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起
在項目財務(wù)評價中，投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期Pc，相比較，如果Pt≤Pc，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項目在財務(wù)上可行。
一、財務(wù)評價概述
(一)財務(wù)評價的概念（了解）
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性的方法。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。
(二)財務(wù)評價的工作程序及內(nèi)容（了解）
建設(shè)項目財務(wù)評價的基本程序和內(nèi)容如下：
1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。包括項目投資、銷售(營業(yè))收人、生產(chǎn)成本、利潤、稅金及項目計算期等一系
列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
2．編制基本財務(wù)報表。由上述財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制反映項目財務(wù)盈利能力、清償能力及外匯平衡情況的財務(wù)報表。
3．財務(wù)評價指標(biāo)的計算與評價。根據(jù)基本財務(wù)報表計算各財務(wù)評價指標(biāo)，并分別與對應(yīng)的評價標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)值進行對比，對項
目的盈利能力、清償能力及外匯平衡能力等各項財務(wù)狀況做出評價，得出結(jié)論。
4．進行不確定性分析。通過盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定性分析方法，分析項目可能面臨的風(fēng)險及項目在
不確定情況下的抗風(fēng)險能力，得出項目在不確定情況下的財務(wù)評價結(jié)論或建議。
5．做出項目財務(wù)評價的最終結(jié)論。
(三)財務(wù)效益和費用的識別和計算（熟悉）
正確識別項目的財務(wù)效益和費用，以項目的直接收入和支出為目標(biāo)。
財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。
計算效益和費用時，產(chǎn)出物和投人物價格的選用必須有充分的依據(jù)。
1．財務(wù)效益。財務(wù)效益項目主要為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入。
產(chǎn)品銷售收入是指項目銷售產(chǎn)品(提供勞務(wù))取得的收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷售過程中取得的總收入。
2．財務(wù)支出(費用)。
(1)建設(shè)項目總投資。建設(shè)項目總投資是固定資產(chǎn)投資和流動資金之和。（具體內(nèi)容參見第七章）。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包
括開發(fā)建設(shè)投資與投資利息之和。開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)項目的開發(fā)成本與扣除掉投資利息的開發(fā)費用之和。
(2)經(jīng)營成本。
經(jīng)營成本=總成本費用—折舊費—維簡費—攤銷費—利息支出
總成本費用=生產(chǎn)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
=外購原材料、燃料及動力+工資及福利費+修理費+折舊費+維簡費+攤銷費+利息支出+其他費用
總成本費用是構(gòu)成項目成本的全部成本費用；而經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。
(3)稅金。稅金是指產(chǎn)品銷售稅金及附加、所得稅等。
銷售稅金及附加=銷售收入×銷售稅金及附加比率
所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅率
(四)財務(wù)評價指標(biāo)體系（掌握）
1．根據(jù)是否考慮資金時間價值分類，可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括投資回收期、總投資收益
率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負債率和借款償還期等；動態(tài)評價指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益
率等。
2 根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性、價值性和比率性指標(biāo)。其中時間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價
值性指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率和
資產(chǎn)負債率等。
二、財務(wù)評價報表（熟悉）
財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碛鞋F(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表和外匯平衡表。輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等等。
(一)現(xiàn)金流量表
在商品貨幣經(jīng)濟中，任何建設(shè)項目的效益和費用都可以抽象為現(xiàn)金流量系統(tǒng)。從項目財務(wù)評價角度看，在某一時點上流出項目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO；流人項目的資金稱為現(xiàn)金流人，記為CI ?，F(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流人為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出為負現(xiàn)金流量。同一時點上的現(xiàn)金流人量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和(CI—CO)稱為凈現(xiàn)金流量，記為
NCF。
現(xiàn)金流量表用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標(biāo)，進行項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為全部投資的現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。
1．(全部投資)現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。
表中計算期的年序為1，2，…，n，建設(shè)開始年作為計算期的第一年，年序為1。也可在年序“1”以前另加一欄“建設(shè)起點”，年序填“0”，將建設(shè)期初或以前發(fā)生的現(xiàn)金流人填人此欄。
(1)現(xiàn)金流人為產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金3項之和。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要指項目銷
售過程中取得的總收入。
(2)現(xiàn)金流出包含建設(shè)項目的固定資產(chǎn)投資、流動資金、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。固定資產(chǎn)投資和流動資金的數(shù)額取自投
資計劃與資金籌措表中的有關(guān)項目。
流動資金投入為各年流動資金增加額；
經(jīng)營成本取自總成本費用估算表；
銷售稅金及附加取自產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表；
所得稅的數(shù)據(jù)來源于損益表。
項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流入量減對應(yīng)年份的現(xiàn)金流出量，各年累計凈現(xiàn)金流量為本年及以前各年凈現(xiàn)金流量之和。
所得稅前凈現(xiàn)金流量為上述凈現(xiàn)金流量加所得稅之和，即在現(xiàn)金流出中不計入所得稅時的凈現(xiàn)金流量。
2．(自有資金)現(xiàn)金流量表。該表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目自有資金的盈利能力。
從項目投資主體的角度看，建設(shè)項目投資借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資構(gòu)成同一時間、相同時點的現(xiàn)金流出，二者相抵對凈現(xiàn)金流量的計算實無影響。因此，表中投資只計自有資金。另一方面，現(xiàn)金流入又是因項目全部投資所獲得，故應(yīng)將借款本金的償還及利息支付計人現(xiàn)金流出。
現(xiàn)金流人各項和數(shù)據(jù)來源與全部投資現(xiàn)金流量表相同。
借款本金償還由兩部分組成：一部分為借款還本付息計算表中本年還本額；一部分為流動資金借款本金償還，一般發(fā)生在計算期最后一年。借款利息支付數(shù)額來自總成本費用估算表中的利息支出項(包括流動資金借款利息和長期借款利息)?，F(xiàn)金流出中其他各項與全部投資現(xiàn)金流量表中相同。
項目計算期各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流人量減對應(yīng)年份的現(xiàn)金流出量。
(二)損益表
損益表反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等指標(biāo)。
利潤總額=產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入—銷售稅金及附加—總成本費用
所得稅=應(yīng)納稅所得額X所得稅稅率
按現(xiàn)行規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。
5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤等彌補。
稅后利潤=利潤總額—所得稅
稅后利潤按法定盈余公積金、公益金、應(yīng)付利潤及未分配利潤等項進行分配。
在財務(wù)評價中，在一般情況下，稅后利潤的處理方式如下：
(1)先按稅后利潤的15％計提盈余公積金和公益金，用剩余資金支付長期借款后無余額的年份，將全部剩余資金計人未分配利
潤，用于支付長期借款還本。
(2)先按稅后利潤的15％計提盈余公積金及公益金，用剩余資金支付長期借款后有余額的年份，將支付完長期借款本金后的剩
余部分作為應(yīng)付利潤。
(3)還清借款后的年份，先按稅后利潤的15％計提盈余公積金及公益金，其余全部作為應(yīng)付利潤。
(三)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表
(四)資產(chǎn)負債表
(五)借款還本付息估算表
注意常見的還本付息方式
1．額償還方式。指在項目投產(chǎn)運營后，將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸，以限度減少企業(yè)債務(wù)，使
償還期縮至最短的方式。
2．逐年等額還本、年末付息方式(也稱等額本金方式)。是將貸款本金分若干年等額償還并在年末計息的方式。
3．本利等額償還方式(也稱等額償付方式)。是將貸款本利和在償還期內(nèi)的各年平均分攤到每年等額償還的方式。
4．年末付息、期末一次還本方式(也稱等額利息方式)。是指每年只支付本金利息而不還本金，到償還期末一次性還本的方
式。
5．期末本利和一次付清方式(也稱一次償付方式)。是指在貸款期滿前一直不還款，到期末連本帶利全部付清的方式。
借款還本付息表的結(jié)構(gòu)包括兩大部分，即借款及還本付息和償還借款本金的資金來源。
三、財務(wù)分析指標(biāo)
(一)項目盈利能力分析指標(biāo)（掌握）
盈利能力分析是通過對“現(xiàn)金流量表”，“利潤及利潤分配表”的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的盈利能力，并計算財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和總投資收益率、資本金利潤率而實現(xiàn)的。
1．財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項目計算期(n)內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折
現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到。在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。
2．財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟含義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。它代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值就越小；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值就越大。隨著折現(xiàn)率的逐漸增大，凈現(xiàn)值將由大變小，由正變負。當(dāng)折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。
財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求得。
內(nèi)部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRR≥ic時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中，該指標(biāo)適用于評價出售與出租經(jīng)營兩種方式。
3．投資回收期(Pt)。投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起
在項目財務(wù)評價中，投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期Pc，相比較，如果Pt≤Pc，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項目在財務(wù)上可行。