五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：
建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積
套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內(nèi)使用面積
六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67
平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000
平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304
平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格÷3.30579
第五節(jié) 交易情況修正
一、交易情況修正的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估 價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：(1)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易。(2)有利害關(guān)系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購(gòu)買的交易。(5)交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。(9)受迷信影響的交易。
三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格，采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=正常價(jià)格。
對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)或買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)。賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)當(dāng)賣方繳納的稅費(fèi)。買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。
第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整
一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。
二、交易日期調(diào)整的方法，在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X (100±T)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
價(jià)格變動(dòng)法有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率應(yīng)采用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況的調(diào)整
一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。
建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積
套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內(nèi)使用面積
六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67
平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000
平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304
平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格÷3.30579
第五節(jié) 交易情況修正
一、交易情況修正的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估 價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：(1)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易。(2)有利害關(guān)系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購(gòu)買的交易。(5)交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。(9)受迷信影響的交易。
三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格，采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正數(shù)額=正常價(jià)格。
對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)或買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)。賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)當(dāng)賣方繳納的稅費(fèi)。買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。
第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整
一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義，可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。
二、交易日期調(diào)整的方法，在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X (100±T)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。
價(jià)格變動(dòng)法有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率應(yīng)采用可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況的調(diào)整
一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。