二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
2、實(shí)物，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、進(jìn)深、寬深比、地勢(shì)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。
三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異程度;最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 X 100/( )=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/()X()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格
一、求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法
修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))
二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法
主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用
1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
2、實(shí)物，實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面積大小、形狀、進(jìn)深、寬深比、地勢(shì)、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。
三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異程度;最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 X 100/( )=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X 100/()X()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格
一、求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法
修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))
二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法
主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用