七、開發(fā)利潤，現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測(cè)算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤。測(cè)算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：
(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。
(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：
1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)
3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：
成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
4)計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：
銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤)X銷售利潤率。公式變形得到
開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。
所以，在測(cè)算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤率
(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊，可以根據(jù)兩類估價(jià)對(duì)象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。
二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，
新開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費(fèi)用。)
新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，
新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
對(duì)于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對(duì)于某宗土地的單價(jià)要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。
新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。
三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊。
第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取
一、重新購建價(jià)格的含義，重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊;土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，而土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。
二、重新購建價(jià)格的求取思路
求取房地的重新購建價(jià)格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個(gè)部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進(jìn)行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費(fèi)用可以在土地和建筑物進(jìn)行分配的情況。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。
(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。
(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：
1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)
3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：
成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
4)計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：
銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤)X銷售利潤率。公式變形得到
開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。
所以，在測(cè)算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤率
(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊，可以根據(jù)兩類估價(jià)對(duì)象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。
二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，
新開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費(fèi)用。)
新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，
新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
對(duì)于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對(duì)于某宗土地的單價(jià)要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。
新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。
三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊。
第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取
一、重新購建價(jià)格的含義，重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊;土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，而土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。
二、重新購建價(jià)格的求取思路
求取房地的重新購建價(jià)格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個(gè)部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進(jìn)行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費(fèi)用可以在土地和建筑物進(jìn)行分配的情況。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。