一、納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。（1）不論是法人與自然人（2）不論企業(yè)性質(zhì)如何（3）不論是內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人（4）不論部門，即包含工、農(nóng)、商、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
二、征稅范圍
（一）征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（二）征稅范圍的界定
對征稅范圍，可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，對轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅；（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物的行為征稅；（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，缺一不可。
（三）對若干具體情況的判定
1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的，屬于土地增的征稅范圍。
2、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3、房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4、房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
5、房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。
6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。但對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。
7、合作建房。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。
8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
9、房地產(chǎn)的代建房行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
10、房地產(chǎn)的重新評估，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
11、國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，可以免征土地增值稅。
此外，對于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。
土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。（1）不論是法人與自然人（2）不論企業(yè)性質(zhì)如何（3）不論是內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人（4）不論部門，即包含工、農(nóng)、商、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。
二、征稅范圍
（一）征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（二）征稅范圍的界定
對征稅范圍，可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，對轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅；（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物的行為征稅；（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備，缺一不可。
（三）對若干具體情況的判定
1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的，屬于土地增的征稅范圍。
2、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3、房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4、房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
5、房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征土地增值稅。
6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。但對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。
7、合作建房。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。
8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
9、房地產(chǎn)的代建房行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
10、房地產(chǎn)的重新評估，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
11、國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，可以免征土地增值稅。
此外，對于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。