三、房地產(chǎn)法規(guī)
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)業(yè)是專門從事房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、修繕服務(wù)等業(yè)務(wù)活動的部門經(jīng)濟行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)法是國家制訂或認可的調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)益關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的對象面廣、復(fù)雜。目前已頒布了一系列法規(guī)，最主要的是1994年人大常委會發(fā)布的中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》。此外還有大量的房地產(chǎn)行政法規(guī)、地方法規(guī)和各部門規(guī)章，如：《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、 《土地管理法實施條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等等。
在此著重介紹《城市房地產(chǎn)管理法》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》共分七章。
(一)總則
總則中主要內(nèi)容為定法目的，適用范圍及城市房地產(chǎn)管理的原則。該法規(guī)定在中華人 民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開 發(fā)、房地產(chǎn)交易、實施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)遵守該法。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)用地的主要內(nèi)容為土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓年限由國務(wù)院規(guī)定。土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列人預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。屬于劃撥范圍的是：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；以及法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并向工商行政管理部門申請登記。
(四)房地產(chǎn)交易的規(guī)定
房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容為房地產(chǎn)交易一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務(wù)機構(gòu)。
1．一般規(guī)定
一般規(guī)定中提出，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度。
2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他 人的行為。法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 條件。還指出了以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時的規(guī)定。
關(guān)于商品房預(yù)售，規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合的條件是：取得了土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
3．房地產(chǎn)抵押
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù) 履行擔(dān)保的行為。法律規(guī)定了抵押權(quán)的范圍、抵押的方法。
4．房地產(chǎn)租賃
房地產(chǎn)租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。法律規(guī)定了房屋租賃的辦法。
5．房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
(五)其他內(nèi)容
第五章為房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法。
第六章為法律責(zé)任。
第七章為附則。
(內(nèi)容略)。
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)業(yè)是專門從事房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理、修繕服務(wù)等業(yè)務(wù)活動的部門經(jīng)濟行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)法是國家制訂或認可的調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)管理關(guān)系及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)益關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
房地產(chǎn)法規(guī)調(diào)整的對象面廣、復(fù)雜。目前已頒布了一系列法規(guī)，最主要的是1994年人大常委會發(fā)布的中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》。此外還有大量的房地產(chǎn)行政法規(guī)、地方法規(guī)和各部門規(guī)章，如：《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、 《土地管理法實施條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等等。
在此著重介紹《城市房地產(chǎn)管理法》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》共分七章。
(一)總則
總則中主要內(nèi)容為定法目的，適用范圍及城市房地產(chǎn)管理的原則。該法規(guī)定在中華人 民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開 發(fā)、房地產(chǎn)交易、實施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)遵守該法。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)用地的主要內(nèi)容為土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓年限由國務(wù)院規(guī)定。土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列人預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。屬于劃撥范圍的是：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；以及法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并向工商行政管理部門申請登記。
(四)房地產(chǎn)交易的規(guī)定
房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容為房地產(chǎn)交易一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務(wù)機構(gòu)。
1．一般規(guī)定
一般規(guī)定中提出，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度。
2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他 人的行為。法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 條件。還指出了以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時的規(guī)定。
關(guān)于商品房預(yù)售，規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合的條件是：取得了土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
3．房地產(chǎn)抵押
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù) 履行擔(dān)保的行為。法律規(guī)定了抵押權(quán)的范圍、抵押的方法。
4．房地產(chǎn)租賃
房地產(chǎn)租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。法律規(guī)定了房屋租賃的辦法。
5．房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)
房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
(五)其他內(nèi)容
第五章為房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法。
第六章為法律責(zé)任。
第七章為附則。
(內(nèi)容略)。