因房地產(chǎn)證的延期辦理產(chǎn)生的爭(zhēng)議，在房地產(chǎn)案件中占較大比例。準(zhǔn)確地裁決這方面的爭(zhēng)議既有助于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的法律秩序，也有利于樹(shù)立仲裁委員會(huì)在社會(huì)中的公正形象。本文根據(jù)總結(jié)仲裁委員會(huì)幾年來(lái)在審理這類(lèi)房地產(chǎn)案件的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同的情況一一進(jìn)行分析，并希望能與諸位共同探討。
目前，深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局在房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)的交易中，均要求交易者須簽訂該局印制的格式合同文本?，F(xiàn)行的格式合同對(duì)房地產(chǎn)證的辦理及違約責(zé)任作了這樣的規(guī)定：
“賣(mài)方應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收證明之日起的150日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)方共同向深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?！薄叭缳u(mài)方未按前條規(guī)定通知買(mǎi)方，或因賣(mài)方原因造成買(mǎi)方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣(mài)方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》之日的第××日起，每日按買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款的萬(wàn)分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止?！?BR> 根據(jù)上述合同條款，因開(kāi)發(fā)商未通知購(gòu)房者*或因開(kāi)發(fā)商方面的原因，導(dǎo)致*延誤，一般裁決開(kāi)發(fā)商支付違約金。但在仲裁實(shí)踐中，如遇到下列幾種情況應(yīng)分別作出不同的處理。
一、購(gòu)房合同中購(gòu)房者未寫(xiě)明自身的通信地址。
格式合同第二十條約定：除買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定外，買(mǎi)賣(mài)雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。本合同中的“通知”指書(shū)面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
根據(jù)該約定，購(gòu)房者應(yīng)在合同中留有通訊地址。因購(gòu)房者未在合同中留下地址，造成開(kāi)發(fā)商無(wú)法郵寄送達(dá)的，購(gòu)房者應(yīng)自行承擔(dān)一定的責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道購(gòu)房者未留地址，卻未堅(jiān)持要求購(gòu)房者寫(xiě)明地址，導(dǎo)致以后難以送達(dá)，應(yīng)負(fù)簽約疏忽的責(zé)任。盡管購(gòu)房者未留有地址，但開(kāi)發(fā)商仍可采取補(bǔ)救措施，即開(kāi)發(fā)商可按合同買(mǎi)賣(mài)房屋的地址發(fā)出通知。只要開(kāi)發(fā)商做到這一點(diǎn)，而業(yè)主未盡早提交*所需資料，導(dǎo)致*拖延，應(yīng)免去開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商并未按房屋地址發(fā)出通知，常以在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼公告的形式進(jìn)行通知。但進(jìn)入仲裁程序后，因時(shí)間過(guò)去較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商往往難以舉證是否張貼過(guò)公告或張貼的公告保留了多長(zhǎng)時(shí)間，購(gòu)房者往往稱(chēng)其未見(jiàn)過(guò)公告。由于對(duì)“公告”的形式?jīng)]有約定，通常的理解應(yīng)該是在報(bào)上刊登的“公告”，而不是在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼的“通知”。因此，難以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商已進(jìn)行了有效通知，不能全部免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，可裁決其承擔(dān)部分責(zé)任。
二、按揭銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商簽訂的樓宇按揭（抵押）貸款合同中對(duì)申領(lǐng)房產(chǎn)證作了專(zhuān)門(mén)約定。
按揭銀行向購(gòu)房者提供了貸款便享有了對(duì)房屋的抵押權(quán)。有的銀行為了保護(hù)自己的抵押權(quán)利，要求在貸款合同中，對(duì)房地產(chǎn)證的申領(lǐng)作出特別約定，即約定在房屋交付使用后由銀行申領(lǐng)房地產(chǎn)證。遇到此種案件，應(yīng)分析房地產(chǎn)證的延期辦理的具體原因。一種情況是開(kāi)發(fā)商尚不具備*條件，如銷(xiāo)售的樓宇尚未進(jìn)行初始登記，不具備*條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另一種情況是開(kāi)發(fā)商已具備*條件，但未通知業(yè)主或按揭銀行*導(dǎo)致延誤，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第三，銀行方面未及早向開(kāi)發(fā)商提交*所需文件，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能將所有文件備齊交給銀行來(lái)由其代購(gòu)房者申領(lǐng)房地產(chǎn)證，則不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局辦理房地產(chǎn)的程序規(guī)定，抵押房屋房地產(chǎn)證的申領(lǐng)（指二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記）主要提交下列文件：
1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、付清房款證明、購(gòu)房發(fā)票等所有原件（均押在銀行）。
2、銀行出具樓花抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的申請(qǐng)書(shū)（須與購(gòu)房者共同申請(qǐng)并簽字）。
3、銀行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)及法定代表人和委托代理人的身份證復(fù)印件、原抵押貸款合同復(fù)印件。
從以上文件可以看出，銀行對(duì)通過(guò)抵押貸款買(mǎi)賣(mài)的房屋的房產(chǎn)證的辦理具有絕對(duì)控制權(quán)。如果因?yàn)殂y行方面的原因造成房地產(chǎn)證的延誤辦理，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
三、仲裁裁決作出之前，房地產(chǎn)證仍未辦理，購(gòu)房者請(qǐng)求支付延期*違約金，其請(qǐng)求包括從裁決書(shū)作出之后至房地產(chǎn)證核發(fā)之日期間的違約金，應(yīng)否支持其請(qǐng)求？
違約金支付至核發(fā)房地產(chǎn)證之日，在格式合同第十七條作了這樣的約定，這是購(gòu)房者的權(quán)利，但權(quán)利的行使應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。裁決書(shū)作出之日至房地產(chǎn)證核發(fā)之日這段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者各自的責(zé)任可能發(fā)生變化。如裁決開(kāi)發(fā)商支付違約金至房地產(chǎn)證核發(fā)之日，裁決書(shū)可能會(huì)面臨一種風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)：開(kāi)發(fā)商因未完成初始登記導(dǎo)致*延誤。裁決書(shū)作出之后，其完成了初始登記，具備了*條件。在向購(gòu)房者或銀行發(fā)出*通知后，因業(yè)主或銀行未能及時(shí)提交*文件而導(dǎo)致*延誤。而根據(jù)裁決書(shū)，開(kāi)發(fā)商仍須支付違約金，顯然有失法律公允。因此，有關(guān)購(gòu)房者提出的支付違約金的請(qǐng)求跨越了裁決書(shū)作出之日，應(yīng)不宜支持，可在裁決書(shū)中告知其以后再提起仲裁。按語(yǔ)：現(xiàn)將本會(huì)調(diào)研室《關(guān)于處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)你們，供辦案中參考。在實(shí)踐中有新的或不同意見(jiàn)和建議，歡迎提供，以求把此類(lèi)案件辦得更好，促進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
目前，深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局在房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)的交易中，均要求交易者須簽訂該局印制的格式合同文本?，F(xiàn)行的格式合同對(duì)房地產(chǎn)證的辦理及違約責(zé)任作了這樣的規(guī)定：
“賣(mài)方應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收證明之日起的150日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)方共同向深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?！薄叭缳u(mài)方未按前條規(guī)定通知買(mǎi)方，或因賣(mài)方原因造成買(mǎi)方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣(mài)方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》之日的第××日起，每日按買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款的萬(wàn)分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止?！?BR> 根據(jù)上述合同條款，因開(kāi)發(fā)商未通知購(gòu)房者*或因開(kāi)發(fā)商方面的原因，導(dǎo)致*延誤，一般裁決開(kāi)發(fā)商支付違約金。但在仲裁實(shí)踐中，如遇到下列幾種情況應(yīng)分別作出不同的處理。
一、購(gòu)房合同中購(gòu)房者未寫(xiě)明自身的通信地址。
格式合同第二十條約定：除買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定外，買(mǎi)賣(mài)雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。本合同中的“通知”指書(shū)面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
根據(jù)該約定，購(gòu)房者應(yīng)在合同中留有通訊地址。因購(gòu)房者未在合同中留下地址，造成開(kāi)發(fā)商無(wú)法郵寄送達(dá)的，購(gòu)房者應(yīng)自行承擔(dān)一定的責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道購(gòu)房者未留地址，卻未堅(jiān)持要求購(gòu)房者寫(xiě)明地址，導(dǎo)致以后難以送達(dá)，應(yīng)負(fù)簽約疏忽的責(zé)任。盡管購(gòu)房者未留有地址，但開(kāi)發(fā)商仍可采取補(bǔ)救措施，即開(kāi)發(fā)商可按合同買(mǎi)賣(mài)房屋的地址發(fā)出通知。只要開(kāi)發(fā)商做到這一點(diǎn)，而業(yè)主未盡早提交*所需資料，導(dǎo)致*拖延，應(yīng)免去開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商并未按房屋地址發(fā)出通知，常以在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼公告的形式進(jìn)行通知。但進(jìn)入仲裁程序后，因時(shí)間過(guò)去較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商往往難以舉證是否張貼過(guò)公告或張貼的公告保留了多長(zhǎng)時(shí)間，購(gòu)房者往往稱(chēng)其未見(jiàn)過(guò)公告。由于對(duì)“公告”的形式?jīng)]有約定，通常的理解應(yīng)該是在報(bào)上刊登的“公告”，而不是在小區(qū)或樓宇內(nèi)張貼的“通知”。因此，難以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商已進(jìn)行了有效通知，不能全部免除開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，可裁決其承擔(dān)部分責(zé)任。
二、按揭銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商簽訂的樓宇按揭（抵押）貸款合同中對(duì)申領(lǐng)房產(chǎn)證作了專(zhuān)門(mén)約定。
按揭銀行向購(gòu)房者提供了貸款便享有了對(duì)房屋的抵押權(quán)。有的銀行為了保護(hù)自己的抵押權(quán)利，要求在貸款合同中，對(duì)房地產(chǎn)證的申領(lǐng)作出特別約定，即約定在房屋交付使用后由銀行申領(lǐng)房地產(chǎn)證。遇到此種案件，應(yīng)分析房地產(chǎn)證的延期辦理的具體原因。一種情況是開(kāi)發(fā)商尚不具備*條件，如銷(xiāo)售的樓宇尚未進(jìn)行初始登記，不具備*條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另一種情況是開(kāi)發(fā)商已具備*條件，但未通知業(yè)主或按揭銀行*導(dǎo)致延誤，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第三，銀行方面未及早向開(kāi)發(fā)商提交*所需文件，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能將所有文件備齊交給銀行來(lái)由其代購(gòu)房者申領(lǐng)房地產(chǎn)證，則不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局辦理房地產(chǎn)的程序規(guī)定，抵押房屋房地產(chǎn)證的申領(lǐng)（指二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記）主要提交下列文件：
1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、付清房款證明、購(gòu)房發(fā)票等所有原件（均押在銀行）。
2、銀行出具樓花抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的申請(qǐng)書(shū)（須與購(gòu)房者共同申請(qǐng)并簽字）。
3、銀行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)及法定代表人和委托代理人的身份證復(fù)印件、原抵押貸款合同復(fù)印件。
從以上文件可以看出，銀行對(duì)通過(guò)抵押貸款買(mǎi)賣(mài)的房屋的房產(chǎn)證的辦理具有絕對(duì)控制權(quán)。如果因?yàn)殂y行方面的原因造成房地產(chǎn)證的延誤辦理，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
三、仲裁裁決作出之前，房地產(chǎn)證仍未辦理，購(gòu)房者請(qǐng)求支付延期*違約金，其請(qǐng)求包括從裁決書(shū)作出之后至房地產(chǎn)證核發(fā)之日期間的違約金，應(yīng)否支持其請(qǐng)求？
違約金支付至核發(fā)房地產(chǎn)證之日，在格式合同第十七條作了這樣的約定，這是購(gòu)房者的權(quán)利，但權(quán)利的行使應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。裁決書(shū)作出之日至房地產(chǎn)證核發(fā)之日這段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者各自的責(zé)任可能發(fā)生變化。如裁決開(kāi)發(fā)商支付違約金至房地產(chǎn)證核發(fā)之日，裁決書(shū)可能會(huì)面臨一種風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)：開(kāi)發(fā)商因未完成初始登記導(dǎo)致*延誤。裁決書(shū)作出之后，其完成了初始登記，具備了*條件。在向購(gòu)房者或銀行發(fā)出*通知后，因業(yè)主或銀行未能及時(shí)提交*文件而導(dǎo)致*延誤。而根據(jù)裁決書(shū)，開(kāi)發(fā)商仍須支付違約金，顯然有失法律公允。因此，有關(guān)購(gòu)房者提出的支付違約金的請(qǐng)求跨越了裁決書(shū)作出之日，應(yīng)不宜支持，可在裁決書(shū)中告知其以后再提起仲裁。按語(yǔ)：現(xiàn)將本會(huì)調(diào)研室《關(guān)于處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)你們，供辦案中參考。在實(shí)踐中有新的或不同意見(jiàn)和建議，歡迎提供，以求把此類(lèi)案件辦得更好，促進(jìn)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的健康發(fā)展。