在過(guò)去幾年中，本會(huì)受理的各種類(lèi)型的民商事案件中，在數(shù)量上居第一位的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。因此，正確處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，對(duì)于維護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、公平保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高本會(huì)的社會(huì)聲譽(yù)，都具有重要的意義。
近段時(shí)間，本會(huì)在總結(jié)近幾年辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，經(jīng)研究討論，形成了《關(guān)于處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》，供仲裁庭裁決此類(lèi)案件時(shí)參考。本意見(jiàn)未涉及的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的其他糾紛，按人民法院關(guān)于《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和國(guó)家的其他法律、法規(guī)辦理。
一、關(guān)于逾期交房的違約金問(wèn)題
（一）出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房屋，買(mǎi)受人尚未入住的。
出賣(mài)人在未取得房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格證書(shū)的情況下將房屋交付買(mǎi)受人使用，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，其交付行為無(wú)效，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕入住。仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》提出的要求出賣(mài)人支付逾期交房違約金和賠償損失的仲裁請(qǐng)求。
出賣(mài)人提出合同約定的逾期交房違約金過(guò)分高于買(mǎi)受人實(shí)際損失，要求仲裁庭適當(dāng)減少的。仲裁庭應(yīng)參照有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際租金或其它損失的情況，以約定的違約金數(shù)額是否超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)予以調(diào)整，其法律依據(jù)為《合同法》一百一十四條。出賣(mài)人未提出上述請(qǐng)求的，依合同裁決。
買(mǎi)受人以約定的違約金數(shù)額過(guò)分低于因出賣(mài)人違約造成的實(shí)際損失為由，請(qǐng)求增加的，仲裁庭應(yīng)在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，參照有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金或?qū)嶋H租金的情況，以實(shí)際損失確定其違約金額。買(mǎi)受人未提出上述請(qǐng)求的，依合同裁決。
（二）出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之前交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋并實(shí)際入住的。
出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之前交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋并實(shí)際入住，只要房屋通過(guò)了主體質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、水電驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收和燃?xì)怛?yàn)收，符合人身、財(cái)產(chǎn)安全的基本入住條件，仲裁庭應(yīng)依據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定認(rèn)定雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，變更了房屋原交付條件的約定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房違約金”，但在房屋交付前的違約金應(yīng)當(dāng)支持。
出賣(mài)人實(shí)際交付的房屋未能通過(guò)主體質(zhì)量、消防驗(yàn)收、水電驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收和燃?xì)怛?yàn)收的，屬違法交付，仲裁庭應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定，裁決雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，買(mǎi)受人扣除相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。
處理這個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是買(mǎi)受人以出賣(mài)人違法交付為由請(qǐng)求解除合同，仲裁庭在查實(shí)后認(rèn)為符合合同約定解除條件的，應(yīng)當(dāng)予以支持。如果買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，買(mǎi)受人既請(qǐng)求解除合同，又請(qǐng)求支付逾期交房違約金和賠償裝修損失的，仲裁庭應(yīng)查實(shí)違約金是否足以彌補(bǔ)買(mǎi)受人的損失，違約金大于損失的，不再支持裝修損失殘值；違約金小于裝修損失殘值的，應(yīng)予以補(bǔ)足。二是對(duì)于違法交付的房屋買(mǎi)受人不請(qǐng)求解除合同，只要求支付違約金的，仲裁庭可以本著不告不理的原則，只依法支持違約金，而不能行使合同的解除權(quán)，但在仲裁庭意見(jiàn)部分應(yīng)明確指出此屬違法無(wú)效的交付。
（三）在出賣(mài)人逾期交房，買(mǎi)受人逾期付款的，應(yīng)如何裁決雙方的責(zé)任。
1、在買(mǎi)受人沒(méi)有足額支付購(gòu)房款的情況下，要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，仲裁庭應(yīng)注意查明雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的先后順序。如果依照合同約定，買(mǎi)受人的付款義務(wù)在先，出賣(mài)人的交房義務(wù)在后，仲裁庭應(yīng)駁回買(mǎi)受人的仲裁請(qǐng)求。如果出賣(mài)人的交房義務(wù)在前，買(mǎi)受人的付款義務(wù)在后的，仲裁庭應(yīng)裁決出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其法律依據(jù)為：《合同法》第六十七條。
2、雖然買(mǎi)受人沒(méi)有足額支付購(gòu)房款，但買(mǎi)受人有確切證據(jù)證明出賣(mài)人有喪失或可能喪失履行交房義務(wù)能力的情形，即使買(mǎi)受人有先履行付款的義務(wù)，仲裁庭亦不宜裁決買(mǎi)受人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果出賣(mài)人違反合同約定逾期交房，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其法律依據(jù)為《合同法》第六十八條、第一百零七條。
（四）關(guān)于逾期交房應(yīng)以什么標(biāo)準(zhǔn)確定其違約金的問(wèn)題。
1、當(dāng)事人在購(gòu)房合同中約定：出賣(mài)人逾期交房未超過(guò)30天的，應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之五支付違約金；超過(guò)30天的，應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之三支付違約金。在處理逾期交房案件時(shí)，仲裁庭應(yīng)統(tǒng)一按照日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行理解和處理，不宜前30天按日萬(wàn)分之五進(jìn)行處理，30天以后的再按日萬(wàn)分之三進(jìn)行處理，更不能全部按日萬(wàn)分之五處理。
2、當(dāng)事人在購(gòu)房合同主合同部分約定：出賣(mài)人逾期交房的應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之三（五）支付違約金；在補(bǔ)充合同中又約定：“……應(yīng)以房款總額的萬(wàn)分之三（五、一）支付違約金……。因逾期交房給買(mǎi)受人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失?！睂?duì)于這樣相互矛盾的約定，仲裁庭應(yīng)當(dāng)遵循后約定優(yōu)于前約定的原則進(jìn)行處理。但需注意的是，如果買(mǎi)受人沒(méi)有在仲裁請(qǐng)求中主張賠償損失，仲裁庭應(yīng)根據(jù)請(qǐng)求什么裁什么的原則進(jìn)行處理，不應(yīng)代當(dāng)事人主張損失；如果買(mǎi)受人提出了違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)損失，仲裁庭依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，以實(shí)際損失為限給予支持。
二、關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金（指導(dǎo)租金）問(wèn)題。
出賣(mài)人違反合同約定，逾期未能使買(mǎi)受人領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，原則上應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和一百一十四條的規(guī)定，依合同承擔(dān)違約責(zé)任。但應(yīng)區(qū)分以下幾種情況：
（一）買(mǎi)受人在已全額支付購(gòu)房款的情況下，出賣(mài)人違反合同約定，未能按期書(shū)面通知買(mǎi)受人申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，或因出賣(mài)人原因造成買(mǎi)受人不能按期領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，仲裁庭應(yīng)依據(jù)合同約定裁決出賣(mài)人承擔(dān)逾期*違約責(zé)任。
（二）買(mǎi)受人已支付部分購(gòu)房款，其余購(gòu)房款是在出賣(mài)人幫助下以銀行貸款方式向出賣(mài)人支付的，如果貸款合同對(duì)辦理房地產(chǎn)證的義務(wù)沒(méi)有約定或仍然約定由出賣(mài)人辦理的，仲裁庭應(yīng)依據(jù)合同約定裁決出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
在上述兩種情況下，出賣(mài)人如提出約定的違約金過(guò)分高于買(mǎi)受人損失，要求仲裁庭適當(dāng)減少的，仲裁庭可在查明事實(shí)基礎(chǔ)上，將原約定的違約金適當(dāng)調(diào)減；如果買(mǎi)受人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
（三）在抵押貸款合同中，如果銀行、買(mǎi)受人和出賣(mài)人約定申領(lǐng)房地產(chǎn)證的*義務(wù)由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移給銀行的，應(yīng)視為出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)原商品房買(mǎi)賣(mài)合同*義務(wù)的變更。仲裁庭應(yīng)根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定，駁回買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期*違約金的仲裁請(qǐng)求。
（四）逾期辦理《房地產(chǎn)證》并非出賣(mài)人的原因或地震、火災(zāi)等自然現(xiàn)象原因造成的，仲裁庭可根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定裁決部分或全部免除出賣(mài)人逾期*的違約責(zé)任。
但引用《合同法》部分或全部免除責(zé)任應(yīng)注意三點(diǎn)：一是簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)這些原因和自然現(xiàn)象是否已經(jīng)存在；二是這些原因或自然現(xiàn)象對(duì)能否*造成的影響有多長(zhǎng)時(shí)間；三是查實(shí)出賣(mài)人有無(wú)過(guò)錯(cuò)。
（五）出賣(mài)人交付房產(chǎn)后，但使買(mǎi)受人長(zhǎng)期不能領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，可否裁決解除合同？
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋，其目的除了正常的居住使用外，還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等權(quán)利的行使，因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
出賣(mài)人雖然已經(jīng)交付了房屋，但由于出賣(mài)人所建房屋系違章建筑、或沒(méi)有交清地價(jià)并經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化等喪失履行義務(wù)能力的原因，使買(mǎi)受人領(lǐng)取房地產(chǎn)證的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，如果買(mǎi)受人提出解除合同，仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持。但買(mǎi)受人因居住使用了該房屋，應(yīng)向出賣(mài)人支付一定的房屋使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)以有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金為準(zhǔn)；如果該房進(jìn)行了裝修，應(yīng)對(duì)該房的裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，裝修費(fèi)的殘值費(fèi)用由出賣(mài)人支付給賣(mài)受人。其法律依據(jù)為《合同法》第九十四條。
三、逾期*和逾期交房違約責(zé)任的時(shí)效問(wèn)題
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條和第一百三十七條的規(guī)定，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期*違約金的仲裁時(shí)效，應(yīng)從買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。即在仲裁時(shí)效中斷情形出現(xiàn)之前的兩年內(nèi)的逾期*違約金，仲裁庭應(yīng)依法予以保護(hù)，兩年之前的逾期*違約金則不予保護(hù)。
同樣道理，出賣(mài)人逾期交房的違約金是按日進(jìn)行計(jì)算的，也應(yīng)當(dāng)從買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，只保護(hù)仲裁時(shí)效中斷之前的兩年內(nèi)的逾期交房違約金。
四、關(guān)于購(gòu)房定金問(wèn)題
（一）在買(mǎi)受人支付購(gòu)房定金時(shí)，出賣(mài)人已持有預(yù)售許可證，證據(jù)證明在出賣(mài)人保留房號(hào)（標(biāo)的物）期間，買(mǎi)受人不支付首期購(gòu)房款或不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，屬買(mǎi)受人違約。仲裁庭可依據(jù)人民法院關(guān)于貫徹《擔(dān)保法》意見(jiàn)的規(guī)定駁回買(mǎi)受人要求返還定金的仲裁請(qǐng)求。但有證據(jù)證明認(rèn)購(gòu)書(shū)所涉房屋與實(shí)際不符或與購(gòu)房合同內(nèi)容不一致的，買(mǎi)受人不承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）在買(mǎi)受人支付定金時(shí)，雖然出賣(mài)人已領(lǐng)取預(yù)售許可證，但證據(jù)證明出賣(mài)人在應(yīng)保留房號(hào)期間將該房另行出售，且買(mǎi)受人并無(wú)過(guò)錯(cuò)。仲裁庭可依據(jù)《合同法》第一百一十五條的規(guī)定，裁決出賣(mài)人雙倍返還定金。
（三）買(mǎi)受人支付定金時(shí)，出賣(mài)人未能領(lǐng)取預(yù)售許可證，一般應(yīng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，仲裁庭應(yīng)裁決出賣(mài)人返還定金；但在申請(qǐng)人申請(qǐng)仲裁前出賣(mài)人已取得預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。其法律依據(jù)為《合同法》第五十二條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、二十四條、二十七條和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條。
五、關(guān)于銷(xiāo)售廣告是否屬購(gòu)房合同內(nèi)容的問(wèn)題。
商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料不夠明確、具體的，屬于要約邀請(qǐng)行為，不能作為購(gòu)房合同的內(nèi)容來(lái)處理，仲裁庭可在意見(jiàn)中告知當(dāng)事人向工商行政管理部門(mén)尋求解決。但出賣(mài)人就房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房合同的簽訂和房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，應(yīng)視為購(gòu)房合同的內(nèi)容，出賣(mài)人如違反該要約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，仲裁庭可裁決解除合同或裁決出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其法律依據(jù)為《合同法》第十四條、十五條。
六、買(mǎi)受人以銀行貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房，在裁決解除購(gòu)房合同后購(gòu)房款的返還問(wèn)題。
（一）由于出賣(mài)人逾期交房、交付的房屋不符合約定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果買(mǎi)受人在支付了一定數(shù)額的購(gòu)房款后，其余款項(xiàng)是在出賣(mài)人的幫助之下以銀行貸款的方式支付的，并且貸款合同中約定了出賣(mài)人是買(mǎi)受人按期償付貸款的保證人，或約定了以所購(gòu)房屋為抵押物，或約定出賣(mài)人不按期還本付息時(shí)出賣(mài)人應(yīng)回購(gòu)該房的，仲裁庭裁決返還的購(gòu)房款應(yīng)包括買(mǎi)受人直接向出賣(mài)人支付的款項(xiàng)和已經(jīng)向銀行還本付息的款項(xiàng)，而不宜將買(mǎi)受人從銀行所借款項(xiàng)全部返還買(mǎi)受人。
（二）買(mǎi)受人雖系以銀行貸款方式購(gòu)房，但出賣(mài)人的借款是通過(guò)自己的行為完成的，與出賣(mài)人沒(méi)有關(guān)系。如果仲裁庭以出賣(mài)人逾期交房為由裁決解除合同，應(yīng)同時(shí)裁決出賣(mài)人返還買(mǎi)受人所交全部購(gòu)房款（含以銀行借款方式所交購(gòu)房款）。但需要指出的是，仲裁庭應(yīng)注重合同約定，如果合同約定：“合同解除后，出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人所交全部購(gòu)房款（不計(jì)利息）退還，并支付購(gòu)房款總額10%的違約金”，應(yīng)尊重約定。
七、出賣(mài)人交付的房屋不符合合同約定，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、支付違約金或賠償損失的。
（一）出賣(mài)人交付的房屋不符合雙方當(dāng)事人在合同中約定結(jié)構(gòu)、樓層、使用功能、朝向和面積（誤差比絕對(duì)值在3%以上）的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人解除合同的請(qǐng)求，并按合同約定裁決出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付違約金。其法律依據(jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條。
（二）出賣(mài)人交付的房屋雖不完全符合合同約定，但不影響買(mǎi)受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁決解除合同，但可根據(jù)買(mǎi)受人的申請(qǐng)，裁決出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；無(wú)法修復(fù)的，裁決出賣(mài)人賠償損失。
八、買(mǎi)受人請(qǐng)求裁決出賣(mài)人為其辦理《房地產(chǎn)證》，仲裁庭應(yīng)否予以支持。
依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定，擁有*職權(quán)的部門(mén)應(yīng)為有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)，不是出賣(mài)人。出賣(mài)人只是創(chuàng)造條件并協(xié)助買(mǎi)受人向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，因而仲裁庭不應(yīng)直接裁決出賣(mài)人應(yīng)在××日內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房地產(chǎn)證，但應(yīng)在仲裁庭意見(jiàn)部分加以說(shuō)明。
近段時(shí)間，本會(huì)在總結(jié)近幾年辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，經(jīng)研究討論，形成了《關(guān)于處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》，供仲裁庭裁決此類(lèi)案件時(shí)參考。本意見(jiàn)未涉及的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的其他糾紛，按人民法院關(guān)于《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和國(guó)家的其他法律、法規(guī)辦理。
一、關(guān)于逾期交房的違約金問(wèn)題
（一）出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房屋，買(mǎi)受人尚未入住的。
出賣(mài)人在未取得房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格證書(shū)的情況下將房屋交付買(mǎi)受人使用，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，其交付行為無(wú)效，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕入住。仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》提出的要求出賣(mài)人支付逾期交房違約金和賠償損失的仲裁請(qǐng)求。
出賣(mài)人提出合同約定的逾期交房違約金過(guò)分高于買(mǎi)受人實(shí)際損失，要求仲裁庭適當(dāng)減少的。仲裁庭應(yīng)參照有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際租金或其它損失的情況，以約定的違約金數(shù)額是否超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)予以調(diào)整，其法律依據(jù)為《合同法》一百一十四條。出賣(mài)人未提出上述請(qǐng)求的，依合同裁決。
買(mǎi)受人以約定的違約金數(shù)額過(guò)分低于因出賣(mài)人違約造成的實(shí)際損失為由，請(qǐng)求增加的，仲裁庭應(yīng)在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，參照有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金或?qū)嶋H租金的情況，以實(shí)際損失確定其違約金額。買(mǎi)受人未提出上述請(qǐng)求的，依合同裁決。
（二）出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之前交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋并實(shí)際入住的。
出賣(mài)人在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之前交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋并實(shí)際入住，只要房屋通過(guò)了主體質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、水電驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收和燃?xì)怛?yàn)收，符合人身、財(cái)產(chǎn)安全的基本入住條件，仲裁庭應(yīng)依據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定認(rèn)定雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，變更了房屋原交付條件的約定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房違約金”，但在房屋交付前的違約金應(yīng)當(dāng)支持。
出賣(mài)人實(shí)際交付的房屋未能通過(guò)主體質(zhì)量、消防驗(yàn)收、水電驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收和燃?xì)怛?yàn)收的，屬違法交付，仲裁庭應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定，裁決雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，買(mǎi)受人扣除相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。
處理這個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是買(mǎi)受人以出賣(mài)人違法交付為由請(qǐng)求解除合同，仲裁庭在查實(shí)后認(rèn)為符合合同約定解除條件的，應(yīng)當(dāng)予以支持。如果買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，買(mǎi)受人既請(qǐng)求解除合同，又請(qǐng)求支付逾期交房違約金和賠償裝修損失的，仲裁庭應(yīng)查實(shí)違約金是否足以彌補(bǔ)買(mǎi)受人的損失，違約金大于損失的，不再支持裝修損失殘值；違約金小于裝修損失殘值的，應(yīng)予以補(bǔ)足。二是對(duì)于違法交付的房屋買(mǎi)受人不請(qǐng)求解除合同，只要求支付違約金的，仲裁庭可以本著不告不理的原則，只依法支持違約金，而不能行使合同的解除權(quán)，但在仲裁庭意見(jiàn)部分應(yīng)明確指出此屬違法無(wú)效的交付。
（三）在出賣(mài)人逾期交房，買(mǎi)受人逾期付款的，應(yīng)如何裁決雙方的責(zé)任。
1、在買(mǎi)受人沒(méi)有足額支付購(gòu)房款的情況下，要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，仲裁庭應(yīng)注意查明雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的先后順序。如果依照合同約定，買(mǎi)受人的付款義務(wù)在先，出賣(mài)人的交房義務(wù)在后，仲裁庭應(yīng)駁回買(mǎi)受人的仲裁請(qǐng)求。如果出賣(mài)人的交房義務(wù)在前，買(mǎi)受人的付款義務(wù)在后的，仲裁庭應(yīng)裁決出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其法律依據(jù)為：《合同法》第六十七條。
2、雖然買(mǎi)受人沒(méi)有足額支付購(gòu)房款，但買(mǎi)受人有確切證據(jù)證明出賣(mài)人有喪失或可能喪失履行交房義務(wù)能力的情形，即使買(mǎi)受人有先履行付款的義務(wù)，仲裁庭亦不宜裁決買(mǎi)受人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果出賣(mài)人違反合同約定逾期交房，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其法律依據(jù)為《合同法》第六十八條、第一百零七條。
（四）關(guān)于逾期交房應(yīng)以什么標(biāo)準(zhǔn)確定其違約金的問(wèn)題。
1、當(dāng)事人在購(gòu)房合同中約定：出賣(mài)人逾期交房未超過(guò)30天的，應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之五支付違約金；超過(guò)30天的，應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之三支付違約金。在處理逾期交房案件時(shí)，仲裁庭應(yīng)統(tǒng)一按照日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行理解和處理，不宜前30天按日萬(wàn)分之五進(jìn)行處理，30天以后的再按日萬(wàn)分之三進(jìn)行處理，更不能全部按日萬(wàn)分之五處理。
2、當(dāng)事人在購(gòu)房合同主合同部分約定：出賣(mài)人逾期交房的應(yīng)以房款總額的日萬(wàn)分之三（五）支付違約金；在補(bǔ)充合同中又約定：“……應(yīng)以房款總額的萬(wàn)分之三（五、一）支付違約金……。因逾期交房給買(mǎi)受人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失?！睂?duì)于這樣相互矛盾的約定，仲裁庭應(yīng)當(dāng)遵循后約定優(yōu)于前約定的原則進(jìn)行處理。但需注意的是，如果買(mǎi)受人沒(méi)有在仲裁請(qǐng)求中主張賠償損失，仲裁庭應(yīng)根據(jù)請(qǐng)求什么裁什么的原則進(jìn)行處理，不應(yīng)代當(dāng)事人主張損失；如果買(mǎi)受人提出了違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)損失，仲裁庭依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，以實(shí)際損失為限給予支持。
二、關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金（指導(dǎo)租金）問(wèn)題。
出賣(mài)人違反合同約定，逾期未能使買(mǎi)受人領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，原則上應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和一百一十四條的規(guī)定，依合同承擔(dān)違約責(zé)任。但應(yīng)區(qū)分以下幾種情況：
（一）買(mǎi)受人在已全額支付購(gòu)房款的情況下，出賣(mài)人違反合同約定，未能按期書(shū)面通知買(mǎi)受人申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，或因出賣(mài)人原因造成買(mǎi)受人不能按期領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，仲裁庭應(yīng)依據(jù)合同約定裁決出賣(mài)人承擔(dān)逾期*違約責(zé)任。
（二）買(mǎi)受人已支付部分購(gòu)房款，其余購(gòu)房款是在出賣(mài)人幫助下以銀行貸款方式向出賣(mài)人支付的，如果貸款合同對(duì)辦理房地產(chǎn)證的義務(wù)沒(méi)有約定或仍然約定由出賣(mài)人辦理的，仲裁庭應(yīng)依據(jù)合同約定裁決出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
在上述兩種情況下，出賣(mài)人如提出約定的違約金過(guò)分高于買(mǎi)受人損失，要求仲裁庭適當(dāng)減少的，仲裁庭可在查明事實(shí)基礎(chǔ)上，將原約定的違約金適當(dāng)調(diào)減；如果買(mǎi)受人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
（三）在抵押貸款合同中，如果銀行、買(mǎi)受人和出賣(mài)人約定申領(lǐng)房地產(chǎn)證的*義務(wù)由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移給銀行的，應(yīng)視為出賣(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)原商品房買(mǎi)賣(mài)合同*義務(wù)的變更。仲裁庭應(yīng)根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定，駁回買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期*違約金的仲裁請(qǐng)求。
（四）逾期辦理《房地產(chǎn)證》并非出賣(mài)人的原因或地震、火災(zāi)等自然現(xiàn)象原因造成的，仲裁庭可根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定裁決部分或全部免除出賣(mài)人逾期*的違約責(zé)任。
但引用《合同法》部分或全部免除責(zé)任應(yīng)注意三點(diǎn)：一是簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)這些原因和自然現(xiàn)象是否已經(jīng)存在；二是這些原因或自然現(xiàn)象對(duì)能否*造成的影響有多長(zhǎng)時(shí)間；三是查實(shí)出賣(mài)人有無(wú)過(guò)錯(cuò)。
（五）出賣(mài)人交付房產(chǎn)后，但使買(mǎi)受人長(zhǎng)期不能領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，可否裁決解除合同？
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋，其目的除了正常的居住使用外，還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等權(quán)利的行使，因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
出賣(mài)人雖然已經(jīng)交付了房屋，但由于出賣(mài)人所建房屋系違章建筑、或沒(méi)有交清地價(jià)并經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化等喪失履行義務(wù)能力的原因，使買(mǎi)受人領(lǐng)取房地產(chǎn)證的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，如果買(mǎi)受人提出解除合同，仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持。但買(mǎi)受人因居住使用了該房屋，應(yīng)向出賣(mài)人支付一定的房屋使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)以有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指導(dǎo)租金為準(zhǔn)；如果該房進(jìn)行了裝修，應(yīng)對(duì)該房的裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，裝修費(fèi)的殘值費(fèi)用由出賣(mài)人支付給賣(mài)受人。其法律依據(jù)為《合同法》第九十四條。
三、逾期*和逾期交房違約責(zé)任的時(shí)效問(wèn)題
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條和第一百三十七條的規(guī)定，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期*違約金的仲裁時(shí)效，應(yīng)從買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。即在仲裁時(shí)效中斷情形出現(xiàn)之前的兩年內(nèi)的逾期*違約金，仲裁庭應(yīng)依法予以保護(hù)，兩年之前的逾期*違約金則不予保護(hù)。
同樣道理，出賣(mài)人逾期交房的違約金是按日進(jìn)行計(jì)算的，也應(yīng)當(dāng)從買(mǎi)受人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，只保護(hù)仲裁時(shí)效中斷之前的兩年內(nèi)的逾期交房違約金。
四、關(guān)于購(gòu)房定金問(wèn)題
（一）在買(mǎi)受人支付購(gòu)房定金時(shí)，出賣(mài)人已持有預(yù)售許可證，證據(jù)證明在出賣(mài)人保留房號(hào)（標(biāo)的物）期間，買(mǎi)受人不支付首期購(gòu)房款或不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，屬買(mǎi)受人違約。仲裁庭可依據(jù)人民法院關(guān)于貫徹《擔(dān)保法》意見(jiàn)的規(guī)定駁回買(mǎi)受人要求返還定金的仲裁請(qǐng)求。但有證據(jù)證明認(rèn)購(gòu)書(shū)所涉房屋與實(shí)際不符或與購(gòu)房合同內(nèi)容不一致的，買(mǎi)受人不承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）在買(mǎi)受人支付定金時(shí)，雖然出賣(mài)人已領(lǐng)取預(yù)售許可證，但證據(jù)證明出賣(mài)人在應(yīng)保留房號(hào)期間將該房另行出售，且買(mǎi)受人并無(wú)過(guò)錯(cuò)。仲裁庭可依據(jù)《合同法》第一百一十五條的規(guī)定，裁決出賣(mài)人雙倍返還定金。
（三）買(mǎi)受人支付定金時(shí)，出賣(mài)人未能領(lǐng)取預(yù)售許可證，一般應(yīng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，仲裁庭應(yīng)裁決出賣(mài)人返還定金；但在申請(qǐng)人申請(qǐng)仲裁前出賣(mài)人已取得預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。其法律依據(jù)為《合同法》第五十二條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、二十四條、二十七條和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條。
五、關(guān)于銷(xiāo)售廣告是否屬購(gòu)房合同內(nèi)容的問(wèn)題。
商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料不夠明確、具體的，屬于要約邀請(qǐng)行為，不能作為購(gòu)房合同的內(nèi)容來(lái)處理，仲裁庭可在意見(jiàn)中告知當(dāng)事人向工商行政管理部門(mén)尋求解決。但出賣(mài)人就房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房合同的簽訂和房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，應(yīng)視為購(gòu)房合同的內(nèi)容，出賣(mài)人如違反該要約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，仲裁庭可裁決解除合同或裁決出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其法律依據(jù)為《合同法》第十四條、十五條。
六、買(mǎi)受人以銀行貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房，在裁決解除購(gòu)房合同后購(gòu)房款的返還問(wèn)題。
（一）由于出賣(mài)人逾期交房、交付的房屋不符合約定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果買(mǎi)受人在支付了一定數(shù)額的購(gòu)房款后，其余款項(xiàng)是在出賣(mài)人的幫助之下以銀行貸款的方式支付的，并且貸款合同中約定了出賣(mài)人是買(mǎi)受人按期償付貸款的保證人，或約定了以所購(gòu)房屋為抵押物，或約定出賣(mài)人不按期還本付息時(shí)出賣(mài)人應(yīng)回購(gòu)該房的，仲裁庭裁決返還的購(gòu)房款應(yīng)包括買(mǎi)受人直接向出賣(mài)人支付的款項(xiàng)和已經(jīng)向銀行還本付息的款項(xiàng)，而不宜將買(mǎi)受人從銀行所借款項(xiàng)全部返還買(mǎi)受人。
（二）買(mǎi)受人雖系以銀行貸款方式購(gòu)房，但出賣(mài)人的借款是通過(guò)自己的行為完成的，與出賣(mài)人沒(méi)有關(guān)系。如果仲裁庭以出賣(mài)人逾期交房為由裁決解除合同，應(yīng)同時(shí)裁決出賣(mài)人返還買(mǎi)受人所交全部購(gòu)房款（含以銀行借款方式所交購(gòu)房款）。但需要指出的是，仲裁庭應(yīng)注重合同約定，如果合同約定：“合同解除后，出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人所交全部購(gòu)房款（不計(jì)利息）退還，并支付購(gòu)房款總額10%的違約金”，應(yīng)尊重約定。
七、出賣(mài)人交付的房屋不符合合同約定，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、支付違約金或賠償損失的。
（一）出賣(mài)人交付的房屋不符合雙方當(dāng)事人在合同中約定結(jié)構(gòu)、樓層、使用功能、朝向和面積（誤差比絕對(duì)值在3%以上）的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人解除合同的請(qǐng)求，并按合同約定裁決出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付違約金。其法律依據(jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條。
（二）出賣(mài)人交付的房屋雖不完全符合合同約定，但不影響買(mǎi)受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁決解除合同，但可根據(jù)買(mǎi)受人的申請(qǐng)，裁決出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；無(wú)法修復(fù)的，裁決出賣(mài)人賠償損失。
八、買(mǎi)受人請(qǐng)求裁決出賣(mài)人為其辦理《房地產(chǎn)證》，仲裁庭應(yīng)否予以支持。
依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定，擁有*職權(quán)的部門(mén)應(yīng)為有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)，不是出賣(mài)人。出賣(mài)人只是創(chuàng)造條件并協(xié)助買(mǎi)受人向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，因而仲裁庭不應(yīng)直接裁決出賣(mài)人應(yīng)在××日內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房地產(chǎn)證，但應(yīng)在仲裁庭意見(jiàn)部分加以說(shuō)明。