第三部分：所有權(quán)
所有權(quán)
一、所有權(quán)的概念和特征
（一）概念
我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于所有權(quán)沒(méi)有設(shè)定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第39條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
（二）特征
需要注意的是所有權(quán)的特征乃是相對(duì)于他物權(quán)而言的，也即所有權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別：
1、所有權(quán)具有全面性
2、所有權(quán)具有整體性
3、所有權(quán)為具有彈力性
4、所有權(quán)具有永久性
5、所有權(quán)為于法令限制范圍內(nèi)支配標(biāo)的物的物權(quán)
二、所有權(quán)的內(nèi)容（占有、使用、收益、處分）
1、占有
所謂占有是民事主體對(duì)于標(biāo)的物實(shí)際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實(shí)狀態(tài)。所有對(duì)自己標(biāo)的物的占有屬于有權(quán)占有。所有人可以自己占有標(biāo)的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權(quán)占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行的占有則為無(wú)權(quán)占有。
2、使用
所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、受益
所謂收益是指收取標(biāo)的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實(shí)、動(dòng)物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時(shí)，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。
4、處分
所謂處分是決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上命運(yùn)的權(quán)能。
處分分為事實(shí)上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標(biāo)的物法律上的命運(yùn)，也就是改變標(biāo)的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之所有權(quán)，將標(biāo)的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標(biāo)的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。
沒(méi)有處分權(quán)能而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行法律上的處分稱之為無(wú)權(quán)處分，其后果為效力待定。
三、所有權(quán)的種類
我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于所有權(quán)的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進(jìn)行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)、私人所有權(quán)。
（一）國(guó)家所有權(quán)
1、國(guó)家所有權(quán)的范圍
（1）土地所有權(quán)
①城市的土地，屬于國(guó)家所有
②法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。
（2）、自然資源專屬于國(guó)家所有
①礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。
②森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
③法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。
（3）文物：法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。
（4）無(wú)線電頻譜資源屬于國(guó)家所有。
（5）其他財(cái)產(chǎn)
①國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。
②鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。
2、國(guó)家所有權(quán)的行使和保護(hù)
（1）國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
（2）家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
（3）國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的職責(zé)
①履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失。
②濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
③違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任
（二）集體所有權(quán)
1、集體所有權(quán)的范圍
（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國(guó)家所有之外就是集體所有。
（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施。
（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施。
（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。
2、集體所有權(quán)的行使
（1）農(nóng)民集體對(duì)于集體所有的財(cái)產(chǎn)擁有決策權(quán)
由于農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關(guān)于集體所有財(cái)產(chǎn)的重大事項(xiàng)的決策應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來(lái)進(jìn)行決策。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第59條：農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；
（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；
（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；
（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。
（2）由集體組織代表本集體行使所有權(quán)
集體所有分為三級(jí)所有，即村集體所有、村內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權(quán)則由三級(jí)集體組織代表本集體行使所有權(quán)，具體如下：
①屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；
②分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；
③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
（3）代表集體行使所有權(quán)的集體組織的公開(kāi)義務(wù)
集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。
（4）集體成員的撤銷訴權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第63條：集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（三）私人所有權(quán)
1、私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。
2、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。
3、國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。
4、私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。
不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)（★★★★★）
|-專有權(quán)：?jiǎn)卧臻g
建筑物區(qū)分所有權(quán)-|-共有權(quán)：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積
|-管理權(quán)：業(yè)主自治的權(quán)利
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對(duì)于建筑物的有獨(dú)立用途的部分的單獨(dú)所有和對(duì)共用的部分的共同所有。
（二）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個(gè)樓梯，必須共用一條通道等等。
（三）專有部分的單獨(dú)所有權(quán)（專有權(quán)）
這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨(dú)所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無(wú)不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨(dú)所有權(quán)受到下列限制：
1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
（四）共用部分的共有權(quán)（共有權(quán)）
建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對(duì)共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來(lái)分擔(dān)。
此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請(qǐng)求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開(kāi)轉(zhuǎn)讓。
1、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)部分
（1）道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
（2）關(guān)于綠地的歸屬
①合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有
②法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國(guó)家所有
③其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
（3）關(guān)于車位的歸屬
①占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
但是無(wú)論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對(duì)外出售、出租。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（4）其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)
①凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過(guò)道、建筑物的外墻等；
②不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過(guò)業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
2、共有部分的處分
共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
3、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)
（1） 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
（2）建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
【歷年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓〔共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說(shuō)法是正確的？
A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收人
B、一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利
C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
（五）對(duì)共有部分的管理（管理權(quán)）
1、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
（1）性質(zhì)
業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會(huì)上行使表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。
（2）必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第74條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
（3）業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的撤銷訴權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（4）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
2、物業(yè)管理公司的選任
（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
（2）對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、相鄰關(guān)系（★★★★★）
（一）相鄰關(guān)系的概念
相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的過(guò)程中相互給予對(duì)方的一種便利或者對(duì)自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（二）處理相鄰關(guān)系的原則與法律使用
（1）不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
（2）法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
（三）相鄰關(guān)系的類型
1、鄰地利用關(guān)系（★）
所謂鄰地利用關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而必須利用其相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，則相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得基于其所有權(quán)或使用權(quán)而予以禁止，但利用人必須選擇給對(duì)方造成最小損失的方式并給對(duì)方以補(bǔ)償。具體又包括如下幾種情形：
（1）袋地通行權(quán)
土地所有人或使用人沒(méi)有其他途徑可以進(jìn)入自己土地，因此可以從鄰地上進(jìn)行通行的權(quán)利。
（2）管線鋪設(shè)關(guān)系
不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過(guò)他人之土地上下鋪設(shè)電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進(jìn)行鋪設(shè)的權(quán)利。
（3）建造建筑物等利用權(quán)
土地所有人或者使用人，因營(yíng)造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應(yīng)許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負(fù)有容忍鄰地所有人使用其土地之義務(wù)，易言之，鄰地所有人有請(qǐng)求使用土地所有人土地之權(quán)。
【歷年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過(guò)20天，甲同意。修房過(guò)程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過(guò)，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說(shuō)法不正確？
A.乙無(wú)權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B.乙無(wú)權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材
C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi) D.若建材堆放時(shí)間超過(guò)20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)
注意：此題原答案為A選項(xiàng)，現(xiàn)在為錯(cuò)誤答案?。?！
2、用水和排水關(guān)系
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第86條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
（1）用水關(guān)系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權(quán)利人能夠依照習(xí)慣用水方式獲得相應(yīng)之水流的利用。
（2）排水關(guān)系
①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對(duì)于自然流至之水，有義務(wù)進(jìn)行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權(quán)。
②人工排水。土地所有人或使用人進(jìn)行人工排水，原則上無(wú)使用鄰地的權(quán)利。土地所有人或使用人不得設(shè)置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動(dòng)產(chǎn)。
3、妨害妨免關(guān)系（★）
所謂妨害妨免關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自己之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)不得給相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成不應(yīng)由其忍受的妨害。
注意根據(jù)相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)所有人有義務(wù)容忍相鄰之不動(dòng)產(chǎn)所有人為了行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構(gòu)成對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人權(quán)利的侵害。
其具體內(nèi)容又包括：
（1）不得完全阻礙相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的對(duì)光線的采納——即采光權(quán)
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)及其他與此相類者侵入時(shí)，得禁止之。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第90條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
（3）地基動(dòng)搖或其他損害妨免
土地權(quán)利人在自己土地上進(jìn)行建筑等活動(dòng)時(shí)不得造成相鄰之土地地基動(dòng)搖、塌陷等損害。
4、越界關(guān)系
（1）建筑物越界
土地所有人在自己土地上建造建筑物，越過(guò)邊界而占了相鄰?fù)恋?，相鄰之土地所有人不得要求其拆除，即不得行使其妨害排除?qǐng)求權(quán)，但是可以要求其賠償或者以合理的價(jià)格購(gòu)買該占用部分的土地。
（2）樹(shù)木等越界
土地所有人或使用人在自己土地上種植樹(shù)木等其根系或者枝葉越界進(jìn)入相鄰之土地內(nèi)，該相鄰?fù)恋刂畽?quán)利人有權(quán)請(qǐng)求其刈除。
動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)
|-買賣
|-互易
|-繼受取得-|-贈(zèng)與
| |-遺贈(zèng)
| |-遺囑繼承
所有權(quán)的取得-|
| |-先占（無(wú)主財(cái)產(chǎn)）
| |-發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物
|-原始取得-|-拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物
|-添附
|-善意取得
一、善意取得
（一）善意取得的要件
（1）動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)
注意：動(dòng)產(chǎn)必須是占有委托物——自愿（基于合同、共有關(guān)系而喪失占有）
占有脫離物——遺失物、盜竊物 （原則上不適用善意取得）
所有權(quán)人（遺失人）有權(quán)選擇
1、 主觀標(biāo)準(zhǔn)，2年（除斥期間）內(nèi)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起算，從第三人處可以索回自己的遺失物
A、 原則上是無(wú)償取回 B、第人三自拍賣、有經(jīng)營(yíng)資格的出賣人處取得，所有人返還價(jià)金后取回
2、 直接要求物權(quán)處分人賠償——注意這里的訴訟實(shí)效問(wèn)題（兩年）
（2）占有人、名義登記人實(shí)施無(wú)權(quán)處分行為
（3）第三人為善意
（4）第三人支付對(duì)價(jià)
（5）第三人取得動(dòng)產(chǎn)占有或者變更不動(dòng)產(chǎn)登記
【歷年真題】：2002-3-37，甲借用朋友乙的自行車數(shù)月。期間，甲因急需用錢，向同事丙借 200 元， 并就自行車設(shè)定質(zhì)押，但丙不知此自行車非甲所有。后甲逾期未償還債務(wù)，丙即變賣該自行 車實(shí)現(xiàn)債權(quán)?，F(xiàn)問(wèn)下列哪些表述是正確的？
A、因丙不知甲無(wú)處分權(quán)，故適用善意取得，質(zhì)權(quán)設(shè)定有效
B、因甲對(duì)自行車無(wú)處分權(quán)，且質(zhì)權(quán)不適用善意取得，故該質(zhì)權(quán)設(shè)定無(wú)效
C、甲、丙應(yīng)共同賠償乙的損失
D、應(yīng)由甲單獨(dú)賠償乙的損失
（二）善意取得的后果
（1）所有權(quán)人——處分人——違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美?jìng)合
（2）所有權(quán)人——取得人——物權(quán)排他性
（3）取得人——處分人——合同有效，支付價(jià)金
除所有權(quán)外，其他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)均可以適用善意取得制度
【歷年真題】：2004-3-7，甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無(wú)主物撿回家，配以基座，陳 列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是 正確的？
A、奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲 B、奇石屬無(wú)主物，乙取得其所有權(quán)
C、乙因加工行為取得奇石的所有權(quán) D、丙可以取得奇石的所有權(quán)
總結(jié)歸納：民法中的善意第三人保護(hù)規(guī)則
1.善意取得
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第106條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
2.表見(jiàn)代理
【重點(diǎn)法條】：《合同法》第49條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
3.表見(jiàn)代表
【重點(diǎn)法條】：《合同法》第50條：法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效
二、先占
（一）先占的要件
1、須為動(dòng)產(chǎn)
2、須為無(wú)主的動(dòng)產(chǎn)
所謂無(wú)主是指沒(méi)有所有人，而不是所有人不明。遺失物不是無(wú)主物，只是暫時(shí)與所有人脫離。無(wú)主物包括從來(lái)就沒(méi)有所有人的物和所有人拋棄之后而沒(méi)有所有人的物兩種。
3、須占有該無(wú)主物
4、須以所有的意思占有
注意這里不需要將所有的意思予以表示，所以不構(gòu)成意思表示，也就不構(gòu)成法律行為。
（二）性質(zhì)和法律效果
1、性質(zhì)——事實(shí)行為，而不是法律行為，不以意思表示為要件；
2、效果——由先占人取得該無(wú)主物的所有權(quán)。
需要注意的是，若法律規(guī)定某些動(dòng)產(chǎn)專屬于國(guó)家，即使未為任何人所有也不是無(wú)主物，不能通過(guò)先占而取得，比如珍奇動(dòng)植物等。
【歷年真題】：2003-3-35私營(yíng)企業(yè)主王某辦公用的一臺(tái)電腦損壞，遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說(shuō)法是錯(cuò)誤的？ A、張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權(quán)
B、張某基于先占取得電腦的所有權(quán)
C、王某有權(quán)要回電腦，但應(yīng)當(dāng)向張某予以補(bǔ)償
D、因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對(duì)電腦的所有權(quán)
三、拾得遺失物
（一）遺失物的概念
遺失物是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不存在遺失的問(wèn)題。遺失物也不是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，只不過(guò)是所有人喪失了對(duì)于物的占有。
（二）拾得遺失物的法律后果（遺失物的規(guī)則同樣適用于：失散的飼養(yǎng)動(dòng)物、漂流物）
1、拾得人的返還義務(wù)
拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。
2、拾得人的通知或上交義務(wù)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第109條：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。
3、拾得人的保管義務(wù)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第111條：拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
4、拾得人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)和依據(jù)懸賞廣告而獲得報(bào)酬的權(quán)利
未予返還：主動(dòng)——不能取得所有權(quán)，所得利益為不當(dāng)?shù)美?BR> 被動(dòng)——拒不返還——侵權(quán)賠償責(zé)任；（返還+賠償損失）
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第112條：權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。
權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。（單方允諾）
拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。
5、無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí)國(guó)家取得所有權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第113條：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。
四、發(fā)現(xiàn)埋藏物
（一）埋藏物的界定
（二）發(fā)現(xiàn)埋藏物、隱藏物的后果（可以比照拾得遺失物）
1、交還其所有人或繼承人
2、上交國(guó)家——物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第114條：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
五、添附 （《物權(quán)法》上并沒(méi)有規(guī)定）
（一）概念
添附是指數(shù)個(gè)不同所有人之物結(jié)合成一物，或者由所有人以外的加工而成一個(gè)新物的法律事實(shí)。添附有如下三種情形：
1、附合
附合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上不同所有人的財(cái)產(chǎn)結(jié)合在一起而不能分離，若分離會(huì)毀損該物或者所需費(fèi)用過(guò)大的事實(shí)。附合可分為動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合（按主從物歸屬，不能區(qū)分的按價(jià)值大小，再給予補(bǔ)償）、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合（按不動(dòng)產(chǎn)歸屬，但應(yīng)給原動(dòng)產(chǎn)人補(bǔ)償）、不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。
2、混合
混合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上不同所有人的種類物互相混雜不能識(shí)別的事實(shí)。
3、加工
加工是指在他人之物上進(jìn)行勞動(dòng)使之成為新物的事實(shí)。
（二）法律后果
由于添附而形成新物的，兩個(gè)物有價(jià)值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價(jià)值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對(duì)另一方提供補(bǔ)償；若不能分出價(jià)值大小的歸兩個(gè)人共有，該種共有是按份共有。
共 有
一、共有的概念和特征
（一）概念：共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一標(biāo)的物共同享有所有權(quán)。
（二）共有的特征
1、共有財(cái)產(chǎn)的主體不是單一的，而是兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體。
2、共有是一個(gè)所有權(quán)，是所有權(quán)量上的分割而不是質(zhì)上的分割所以不違反一物一權(quán)的原則。
3、我國(guó)民法通則確認(rèn)了兩種共有形式，即按份共有和共同共有。
（三）準(zhǔn)共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體共同享有所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)。如對(duì)于用益物權(quán)的共有、擔(dān)保物權(quán)的共有、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的共有、債權(quán)的共有、采礦權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)的共有等。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第105條：兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。
二、按份共有
（一）概念
按份共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一標(biāo)的物按照一定的份額分享所有權(quán)。
（二）按份共有與其份額的法律推定
1、按份共有的推定
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第103條：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
2、對(duì)按份共有份額的推定
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第104條：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
（三）內(nèi)部關(guān)系
1、對(duì)共有物的占有、使用、收益
（1）各共有人依其份額對(duì)共有物進(jìn)行占有、使用、收益，這種權(quán)利的行使及于共有物的全部。
（2）由共有人對(duì)占有、使用、收益的方法進(jìn)行協(xié)商，并按協(xié)商一致的方法處理。在意見(jiàn)不一致時(shí)，按照擁有共有份額一半以上（物權(quán)法上沒(méi)有規(guī)定，教材？？）的共有人的意見(jiàn)辦理，但不得損害其他共有人的利益。
2、對(duì)共有物的處分
在按份共有中，共有人對(duì)共有物的處分包括兩種：一是對(duì)應(yīng)有部分的處分，二是對(duì)整個(gè)共有物的處分。
（1）對(duì)應(yīng)有部分的處分
①按份共有人有權(quán)自由處分其份額
按份共有人有權(quán)對(duì)自己所有的份額轉(zhuǎn)讓、設(shè)定擔(dān)保、以及拋棄其份額等處分行為。
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第54條：按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
②其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
在共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)（這里的轉(zhuǎn)讓應(yīng)做廣義上的解釋，即包括出賣、也包括互換等其他有償移轉(zhuǎn)標(biāo)的物之所有權(quán)的情形，但是不應(yīng)當(dāng)包括贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓），在同等的情況下其他共有人有優(yōu)先于非共有人購(gòu)買的權(quán)利。
注意：在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（即按份共有人＞承租人）
注意民法其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典權(quán)人
即〖共有人＞典權(quán)人＞承租人（次承租人）＞轉(zhuǎn)租人〗
（2）對(duì)共有物整體之處分和重大修繕
按份共有人的處分權(quán)還包括對(duì)共有物的處分，由于這種處分及于共有物的全部不同于共有人對(duì)自己應(yīng)有部分的處分，涉及全體共有人的利益，因此，不得單獨(dú)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為。
作為對(duì)標(biāo)的物的處分包括將標(biāo)的物毀損滅失的事實(shí)處分，也包括在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物、在整個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等用益物權(quán)以及將整個(gè)標(biāo)的物進(jìn)行抵押、出質(zhì)等設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的情形。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第97條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
注意：若未取得占份額三分之二以上的共有人同意的，其處分行為若為法律行為則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分其效力為待定，但是若共有物作為動(dòng)產(chǎn)，第三人構(gòu)成善意取得的除外。若為事實(shí)行為則構(gòu)成侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他共有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
3、共有物的管理
（1）保存行為：共有人皆可行使
（2）改良行為：2／3份額以上的共有人同意
【歷年真題】：2003-3-1，。甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1／3.為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？
A、。因沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B、因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C、因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
D、若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋
4、共有物的管理費(fèi)用負(fù)擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，
5、共有財(cái)產(chǎn)的分割：在按份共有的情形下若共有人沒(méi)有不得分割的約定時(shí)，各按份共有人之間由于沒(méi)有共同關(guān)系存在因此隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物。在各共有人有不得分割的約定時(shí)，共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割。在共有物的分割方式有如下三種：
1、實(shí)物分割：對(duì)于可分物可以采取實(shí)物分割的方式。如糧食、布匹等。
2、變價(jià)分割：如果共有物是不可分物的，而且各共有人都不愿意接受共有物時(shí)，可以將共有物折價(jià)或者拍賣、變賣，由各共有人分別取得價(jià)金。
3、作價(jià)補(bǔ)償：對(duì)于不可分物共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物。對(duì)于共有物的價(jià)值超出其應(yīng)得份額的部分，取得共有物的共有人應(yīng)對(duì)其他共有人作價(jià)補(bǔ)償。
注意：共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失（互負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任）
（四）外部關(guān)系
1、共有人對(duì)于第三人的權(quán)利
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)對(duì)于第三人所產(chǎn)生的債權(quán)，各共有人享有連帶債權(quán)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
2、共有人對(duì)于第三人的義務(wù)
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)對(duì)于第三人所負(fù)擔(dān)的債務(wù)，各共有人負(fù)有連帶責(zé)任，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
3、按份共有人在內(nèi)部關(guān)系上應(yīng)當(dāng)按照共有份額分享債權(quán)和分擔(dān)債務(wù)，一人承擔(dān)了連帶責(zé)任以后可以對(duì)于其他共有人按照份額進(jìn)行追償。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第102條：因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
三、共同共有
（一）概念與特征
1、概念
共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人基于一定的共同關(guān)系對(duì)于同一標(biāo)的物之全部，不分份額地、平等地享有所有權(quán)。
2、特征
與按份共有相比，共同共有有如下幾方面的特征：
（1）共同共有是不分份額的、平等地的共有。
因此共同共有人無(wú)法處分自己的份額，因而也就不存在其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)了。
（2）共同共有是基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的。
因此只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能主張分割共有財(cái)產(chǎn)，只有在共同共有關(guān)系消滅后才可以分割，但是在共同關(guān)系消滅后共同共有就轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿小?BR> （二）共同共有的主要類型
1、夫妻共有財(cái)產(chǎn)
2、家庭共有財(cái)產(chǎn)
3、遺產(chǎn)分割前共同繼承的財(cái)產(chǎn)
4、合伙財(cái)產(chǎn)
5、推定共同共有
（三）共同共有的內(nèi)部關(guān)系
1、使用收益：共有人之間享有平等的權(quán)利和義務(wù)
【歷年真題】：2006-3-7.甲、乙共同繼承平房?jī)砷g，一直由甲居住二甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說(shuō)法是正確的？
A、甲、乙是繼承房屋的按份共有人 B.加蓋的房屋應(yīng)歸甲所有
C、加蓋的房屋應(yīng)歸甲、乙共有 D乙有權(quán)請(qǐng)求丙返還所購(gòu)三間房屋
2、共有財(cái)產(chǎn)的處分和重大修繕
須經(jīng)全體共有人一致同意。
3、共有物、共有財(cái)產(chǎn)的管理
保存行為和改良行為皆須全體共有人同意
4、共有物的管理費(fèi)用負(fù)擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（四）共同共有的外部關(guān)系
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第102條（上述）
（五）共有物的分割
共同關(guān)系消滅時(shí)共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?，因此可以主張分割共有物，其分割方法與按份共有的完全相同。
所有權(quán)
一、所有權(quán)的概念和特征
（一）概念
我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于所有權(quán)沒(méi)有設(shè)定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第39條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
（二）特征
需要注意的是所有權(quán)的特征乃是相對(duì)于他物權(quán)而言的，也即所有權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別：
1、所有權(quán)具有全面性
2、所有權(quán)具有整體性
3、所有權(quán)為具有彈力性
4、所有權(quán)具有永久性
5、所有權(quán)為于法令限制范圍內(nèi)支配標(biāo)的物的物權(quán)
二、所有權(quán)的內(nèi)容（占有、使用、收益、處分）
1、占有
所謂占有是民事主體對(duì)于標(biāo)的物實(shí)際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實(shí)狀態(tài)。所有對(duì)自己標(biāo)的物的占有屬于有權(quán)占有。所有人可以自己占有標(biāo)的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權(quán)占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行的占有則為無(wú)權(quán)占有。
2、使用
所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、受益
所謂收益是指收取標(biāo)的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實(shí)、動(dòng)物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時(shí)，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。
4、處分
所謂處分是決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上命運(yùn)的權(quán)能。
處分分為事實(shí)上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標(biāo)的物法律上的命運(yùn)，也就是改變標(biāo)的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之所有權(quán)，將標(biāo)的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標(biāo)的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。
沒(méi)有處分權(quán)能而對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行法律上的處分稱之為無(wú)權(quán)處分，其后果為效力待定。
三、所有權(quán)的種類
我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)于所有權(quán)的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進(jìn)行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)、私人所有權(quán)。
（一）國(guó)家所有權(quán)
1、國(guó)家所有權(quán)的范圍
（1）土地所有權(quán)
①城市的土地，屬于國(guó)家所有
②法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。
（2）、自然資源專屬于國(guó)家所有
①礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。
②森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
③法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國(guó)家所有。
（3）文物：法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。
（4）無(wú)線電頻譜資源屬于國(guó)家所有。
（5）其他財(cái)產(chǎn)
①國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。
②鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。
2、國(guó)家所有權(quán)的行使和保護(hù)
（1）國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
（2）家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
（3）國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的職責(zé)
①履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失。
②濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
③違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任
（二）集體所有權(quán)
1、集體所有權(quán)的范圍
（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國(guó)家所有之外就是集體所有。
（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施。
（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施。
（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。
2、集體所有權(quán)的行使
（1）農(nóng)民集體對(duì)于集體所有的財(cái)產(chǎn)擁有決策權(quán)
由于農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關(guān)于集體所有財(cái)產(chǎn)的重大事項(xiàng)的決策應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來(lái)進(jìn)行決策。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第59條：農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；
（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；
（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；
（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。
（2）由集體組織代表本集體行使所有權(quán)
集體所有分為三級(jí)所有，即村集體所有、村內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權(quán)則由三級(jí)集體組織代表本集體行使所有權(quán)，具體如下：
①屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；
②分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；
③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
（3）代表集體行使所有權(quán)的集體組織的公開(kāi)義務(wù)
集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。
（4）集體成員的撤銷訴權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第63條：集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（三）私人所有權(quán)
1、私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。
2、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。
3、國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。
4、私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。
不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)（★★★★★）
|-專有權(quán)：?jiǎn)卧臻g
建筑物區(qū)分所有權(quán)-|-共有權(quán)：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積
|-管理權(quán)：業(yè)主自治的權(quán)利
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對(duì)于建筑物的有獨(dú)立用途的部分的單獨(dú)所有和對(duì)共用的部分的共同所有。
（二）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個(gè)樓梯，必須共用一條通道等等。
（三）專有部分的單獨(dú)所有權(quán)（專有權(quán)）
這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨(dú)所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無(wú)不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨(dú)所有權(quán)受到下列限制：
1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
（四）共用部分的共有權(quán)（共有權(quán)）
建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對(duì)共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來(lái)分擔(dān)。
此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請(qǐng)求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開(kāi)轉(zhuǎn)讓。
1、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)部分
（1）道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
（2）關(guān)于綠地的歸屬
①合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有
②法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國(guó)家所有
③其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
（3）關(guān)于車位的歸屬
①占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
但是無(wú)論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對(duì)外出售、出租。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
（4）其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)
①凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過(guò)道、建筑物的外墻等；
②不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過(guò)業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
2、共有部分的處分
共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
3、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)
（1） 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
（2）建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
【歷年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓〔共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說(shuō)法是正確的？
A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收人
B、一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利
C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
（五）對(duì)共有部分的管理（管理權(quán)）
1、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
（1）性質(zhì)
業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會(huì)上行使表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。
（2）必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第74條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
（3）業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的撤銷訴權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
（4）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
2、物業(yè)管理公司的選任
（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
（2）對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、相鄰關(guān)系（★★★★★）
（一）相鄰關(guān)系的概念
相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的過(guò)程中相互給予對(duì)方的一種便利或者對(duì)自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（二）處理相鄰關(guān)系的原則與法律使用
（1）不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
（2）法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。
（三）相鄰關(guān)系的類型
1、鄰地利用關(guān)系（★）
所謂鄰地利用關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而必須利用其相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，則相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得基于其所有權(quán)或使用權(quán)而予以禁止，但利用人必須選擇給對(duì)方造成最小損失的方式并給對(duì)方以補(bǔ)償。具體又包括如下幾種情形：
（1）袋地通行權(quán)
土地所有人或使用人沒(méi)有其他途徑可以進(jìn)入自己土地，因此可以從鄰地上進(jìn)行通行的權(quán)利。
（2）管線鋪設(shè)關(guān)系
不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過(guò)他人之土地上下鋪設(shè)電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進(jìn)行鋪設(shè)的權(quán)利。
（3）建造建筑物等利用權(quán)
土地所有人或者使用人，因營(yíng)造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應(yīng)許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負(fù)有容忍鄰地所有人使用其土地之義務(wù)，易言之，鄰地所有人有請(qǐng)求使用土地所有人土地之權(quán)。
【歷年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過(guò)20天，甲同意。修房過(guò)程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過(guò)，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說(shuō)法不正確？
A.乙無(wú)權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B.乙無(wú)權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材
C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi) D.若建材堆放時(shí)間超過(guò)20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)
注意：此題原答案為A選項(xiàng)，現(xiàn)在為錯(cuò)誤答案?。?！
2、用水和排水關(guān)系
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第86條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
（1）用水關(guān)系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權(quán)利人能夠依照習(xí)慣用水方式獲得相應(yīng)之水流的利用。
（2）排水關(guān)系
①自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對(duì)于自然流至之水，有義務(wù)進(jìn)行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權(quán)。
②人工排水。土地所有人或使用人進(jìn)行人工排水，原則上無(wú)使用鄰地的權(quán)利。土地所有人或使用人不得設(shè)置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動(dòng)產(chǎn)。
3、妨害妨免關(guān)系（★）
所謂妨害妨免關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自己之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)不得給相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成不應(yīng)由其忍受的妨害。
注意根據(jù)相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)所有人有義務(wù)容忍相鄰之不動(dòng)產(chǎn)所有人為了行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構(gòu)成對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人權(quán)利的侵害。
其具體內(nèi)容又包括：
（1）不得完全阻礙相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的對(duì)光線的采納——即采光權(quán)
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)及其他與此相類者侵入時(shí)，得禁止之。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第90條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
（3）地基動(dòng)搖或其他損害妨免
土地權(quán)利人在自己土地上進(jìn)行建筑等活動(dòng)時(shí)不得造成相鄰之土地地基動(dòng)搖、塌陷等損害。
4、越界關(guān)系
（1）建筑物越界
土地所有人在自己土地上建造建筑物，越過(guò)邊界而占了相鄰?fù)恋?，相鄰之土地所有人不得要求其拆除，即不得行使其妨害排除?qǐng)求權(quán)，但是可以要求其賠償或者以合理的價(jià)格購(gòu)買該占用部分的土地。
（2）樹(shù)木等越界
土地所有人或使用人在自己土地上種植樹(shù)木等其根系或者枝葉越界進(jìn)入相鄰之土地內(nèi)，該相鄰?fù)恋刂畽?quán)利人有權(quán)請(qǐng)求其刈除。
動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)
|-買賣
|-互易
|-繼受取得-|-贈(zèng)與
| |-遺贈(zèng)
| |-遺囑繼承
所有權(quán)的取得-|
| |-先占（無(wú)主財(cái)產(chǎn)）
| |-發(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物
|-原始取得-|-拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物
|-添附
|-善意取得
一、善意取得
（一）善意取得的要件
（1）動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)
注意：動(dòng)產(chǎn)必須是占有委托物——自愿（基于合同、共有關(guān)系而喪失占有）
占有脫離物——遺失物、盜竊物 （原則上不適用善意取得）
所有權(quán)人（遺失人）有權(quán)選擇
1、 主觀標(biāo)準(zhǔn)，2年（除斥期間）內(nèi)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起算，從第三人處可以索回自己的遺失物
A、 原則上是無(wú)償取回 B、第人三自拍賣、有經(jīng)營(yíng)資格的出賣人處取得，所有人返還價(jià)金后取回
2、 直接要求物權(quán)處分人賠償——注意這里的訴訟實(shí)效問(wèn)題（兩年）
（2）占有人、名義登記人實(shí)施無(wú)權(quán)處分行為
（3）第三人為善意
（4）第三人支付對(duì)價(jià)
（5）第三人取得動(dòng)產(chǎn)占有或者變更不動(dòng)產(chǎn)登記
【歷年真題】：2002-3-37，甲借用朋友乙的自行車數(shù)月。期間，甲因急需用錢，向同事丙借 200 元， 并就自行車設(shè)定質(zhì)押，但丙不知此自行車非甲所有。后甲逾期未償還債務(wù)，丙即變賣該自行 車實(shí)現(xiàn)債權(quán)?，F(xiàn)問(wèn)下列哪些表述是正確的？
A、因丙不知甲無(wú)處分權(quán)，故適用善意取得，質(zhì)權(quán)設(shè)定有效
B、因甲對(duì)自行車無(wú)處分權(quán)，且質(zhì)權(quán)不適用善意取得，故該質(zhì)權(quán)設(shè)定無(wú)效
C、甲、丙應(yīng)共同賠償乙的損失
D、應(yīng)由甲單獨(dú)賠償乙的損失
（二）善意取得的后果
（1）所有權(quán)人——處分人——違約、侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美?jìng)合
（2）所有權(quán)人——取得人——物權(quán)排他性
（3）取得人——處分人——合同有效，支付價(jià)金
除所有權(quán)外，其他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)均可以適用善意取得制度
【歷年真題】：2004-3-7，甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無(wú)主物撿回家，配以基座，陳 列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是 正確的？
A、奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲 B、奇石屬無(wú)主物，乙取得其所有權(quán)
C、乙因加工行為取得奇石的所有權(quán) D、丙可以取得奇石的所有權(quán)
總結(jié)歸納：民法中的善意第三人保護(hù)規(guī)則
1.善意取得
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第106條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
2.表見(jiàn)代理
【重點(diǎn)法條】：《合同法》第49條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
3.表見(jiàn)代表
【重點(diǎn)法條】：《合同法》第50條：法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效
二、先占
（一）先占的要件
1、須為動(dòng)產(chǎn)
2、須為無(wú)主的動(dòng)產(chǎn)
所謂無(wú)主是指沒(méi)有所有人，而不是所有人不明。遺失物不是無(wú)主物，只是暫時(shí)與所有人脫離。無(wú)主物包括從來(lái)就沒(méi)有所有人的物和所有人拋棄之后而沒(méi)有所有人的物兩種。
3、須占有該無(wú)主物
4、須以所有的意思占有
注意這里不需要將所有的意思予以表示，所以不構(gòu)成意思表示，也就不構(gòu)成法律行為。
（二）性質(zhì)和法律效果
1、性質(zhì)——事實(shí)行為，而不是法律行為，不以意思表示為要件；
2、效果——由先占人取得該無(wú)主物的所有權(quán)。
需要注意的是，若法律規(guī)定某些動(dòng)產(chǎn)專屬于國(guó)家，即使未為任何人所有也不是無(wú)主物，不能通過(guò)先占而取得，比如珍奇動(dòng)植物等。
【歷年真題】：2003-3-35私營(yíng)企業(yè)主王某辦公用的一臺(tái)電腦損壞，遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說(shuō)法是錯(cuò)誤的？ A、張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權(quán)
B、張某基于先占取得電腦的所有權(quán)
C、王某有權(quán)要回電腦，但應(yīng)當(dāng)向張某予以補(bǔ)償
D、因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對(duì)電腦的所有權(quán)
三、拾得遺失物
（一）遺失物的概念
遺失物是所有人遺忘于某處，不為任何人占有的物。遺失物只能是動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不存在遺失的問(wèn)題。遺失物也不是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，只不過(guò)是所有人喪失了對(duì)于物的占有。
（二）拾得遺失物的法律后果（遺失物的規(guī)則同樣適用于：失散的飼養(yǎng)動(dòng)物、漂流物）
1、拾得人的返還義務(wù)
拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。
2、拾得人的通知或上交義務(wù)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第109條：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。
3、拾得人的保管義務(wù)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第111條：拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過(guò)失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
4、拾得人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)和依據(jù)懸賞廣告而獲得報(bào)酬的權(quán)利
未予返還：主動(dòng)——不能取得所有權(quán)，所得利益為不當(dāng)?shù)美?BR> 被動(dòng)——拒不返還——侵權(quán)賠償責(zé)任；（返還+賠償損失）
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第112條：權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。
權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。（單方允諾）
拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。
5、無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí)國(guó)家取得所有權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第113條：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。
四、發(fā)現(xiàn)埋藏物
（一）埋藏物的界定
（二）發(fā)現(xiàn)埋藏物、隱藏物的后果（可以比照拾得遺失物）
1、交還其所有人或繼承人
2、上交國(guó)家——物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第114條：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
五、添附 （《物權(quán)法》上并沒(méi)有規(guī)定）
（一）概念
添附是指數(shù)個(gè)不同所有人之物結(jié)合成一物，或者由所有人以外的加工而成一個(gè)新物的法律事實(shí)。添附有如下三種情形：
1、附合
附合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上不同所有人的財(cái)產(chǎn)結(jié)合在一起而不能分離，若分離會(huì)毀損該物或者所需費(fèi)用過(guò)大的事實(shí)。附合可分為動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合（按主從物歸屬，不能區(qū)分的按價(jià)值大小，再給予補(bǔ)償）、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合（按不動(dòng)產(chǎn)歸屬，但應(yīng)給原動(dòng)產(chǎn)人補(bǔ)償）、不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。
2、混合
混合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上不同所有人的種類物互相混雜不能識(shí)別的事實(shí)。
3、加工
加工是指在他人之物上進(jìn)行勞動(dòng)使之成為新物的事實(shí)。
（二）法律后果
由于添附而形成新物的，兩個(gè)物有價(jià)值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價(jià)值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對(duì)另一方提供補(bǔ)償；若不能分出價(jià)值大小的歸兩個(gè)人共有，該種共有是按份共有。
共 有
一、共有的概念和特征
（一）概念：共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一標(biāo)的物共同享有所有權(quán)。
（二）共有的特征
1、共有財(cái)產(chǎn)的主體不是單一的，而是兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體。
2、共有是一個(gè)所有權(quán)，是所有權(quán)量上的分割而不是質(zhì)上的分割所以不違反一物一權(quán)的原則。
3、我國(guó)民法通則確認(rèn)了兩種共有形式，即按份共有和共同共有。
（三）準(zhǔn)共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體共同享有所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)。如對(duì)于用益物權(quán)的共有、擔(dān)保物權(quán)的共有、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的共有、債權(quán)的共有、采礦權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)的共有等。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第105條：兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。
二、按份共有
（一）概念
按份共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對(duì)同一標(biāo)的物按照一定的份額分享所有權(quán)。
（二）按份共有與其份額的法律推定
1、按份共有的推定
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第103條：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
2、對(duì)按份共有份額的推定
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第104條：按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
（三）內(nèi)部關(guān)系
1、對(duì)共有物的占有、使用、收益
（1）各共有人依其份額對(duì)共有物進(jìn)行占有、使用、收益，這種權(quán)利的行使及于共有物的全部。
（2）由共有人對(duì)占有、使用、收益的方法進(jìn)行協(xié)商，并按協(xié)商一致的方法處理。在意見(jiàn)不一致時(shí)，按照擁有共有份額一半以上（物權(quán)法上沒(méi)有規(guī)定，教材？？）的共有人的意見(jiàn)辦理，但不得損害其他共有人的利益。
2、對(duì)共有物的處分
在按份共有中，共有人對(duì)共有物的處分包括兩種：一是對(duì)應(yīng)有部分的處分，二是對(duì)整個(gè)共有物的處分。
（1）對(duì)應(yīng)有部分的處分
①按份共有人有權(quán)自由處分其份額
按份共有人有權(quán)對(duì)自己所有的份額轉(zhuǎn)讓、設(shè)定擔(dān)保、以及拋棄其份額等處分行為。
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第54條：按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
②其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
在共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)（這里的轉(zhuǎn)讓應(yīng)做廣義上的解釋，即包括出賣、也包括互換等其他有償移轉(zhuǎn)標(biāo)的物之所有權(quán)的情形，但是不應(yīng)當(dāng)包括贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓），在同等的情況下其他共有人有優(yōu)先于非共有人購(gòu)買的權(quán)利。
注意：在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（即按份共有人＞承租人）
注意民法其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典權(quán)人
即〖共有人＞典權(quán)人＞承租人（次承租人）＞轉(zhuǎn)租人〗
（2）對(duì)共有物整體之處分和重大修繕
按份共有人的處分權(quán)還包括對(duì)共有物的處分，由于這種處分及于共有物的全部不同于共有人對(duì)自己應(yīng)有部分的處分，涉及全體共有人的利益，因此，不得單獨(dú)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為。
作為對(duì)標(biāo)的物的處分包括將標(biāo)的物毀損滅失的事實(shí)處分，也包括在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物、在整個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等用益物權(quán)以及將整個(gè)標(biāo)的物進(jìn)行抵押、出質(zhì)等設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的情形。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第97條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
注意：若未取得占份額三分之二以上的共有人同意的，其處分行為若為法律行為則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分其效力為待定，但是若共有物作為動(dòng)產(chǎn)，第三人構(gòu)成善意取得的除外。若為事實(shí)行為則構(gòu)成侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他共有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
3、共有物的管理
（1）保存行為：共有人皆可行使
（2）改良行為：2／3份額以上的共有人同意
【歷年真題】：2003-3-1，。甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1／3.為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？
A、。因沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板
B、因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
C、因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過(guò)半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板
D、若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋
4、共有物的管理費(fèi)用負(fù)擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，
5、共有財(cái)產(chǎn)的分割：在按份共有的情形下若共有人沒(méi)有不得分割的約定時(shí)，各按份共有人之間由于沒(méi)有共同關(guān)系存在因此隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物。在各共有人有不得分割的約定時(shí)，共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割。在共有物的分割方式有如下三種：
1、實(shí)物分割：對(duì)于可分物可以采取實(shí)物分割的方式。如糧食、布匹等。
2、變價(jià)分割：如果共有物是不可分物的，而且各共有人都不愿意接受共有物時(shí)，可以將共有物折價(jià)或者拍賣、變賣，由各共有人分別取得價(jià)金。
3、作價(jià)補(bǔ)償：對(duì)于不可分物共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物。對(duì)于共有物的價(jià)值超出其應(yīng)得份額的部分，取得共有物的共有人應(yīng)對(duì)其他共有人作價(jià)補(bǔ)償。
注意：共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失（互負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任）
（四）外部關(guān)系
1、共有人對(duì)于第三人的權(quán)利
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)對(duì)于第三人所產(chǎn)生的債權(quán)，各共有人享有連帶債權(quán)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
2、共有人對(duì)于第三人的義務(wù)
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)對(duì)于第三人所負(fù)擔(dān)的債務(wù)，各共有人負(fù)有連帶責(zé)任，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
3、按份共有人在內(nèi)部關(guān)系上應(yīng)當(dāng)按照共有份額分享債權(quán)和分擔(dān)債務(wù)，一人承擔(dān)了連帶責(zé)任以后可以對(duì)于其他共有人按照份額進(jìn)行追償。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第102條：因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。
三、共同共有
（一）概念與特征
1、概念
共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人基于一定的共同關(guān)系對(duì)于同一標(biāo)的物之全部，不分份額地、平等地享有所有權(quán)。
2、特征
與按份共有相比，共同共有有如下幾方面的特征：
（1）共同共有是不分份額的、平等地的共有。
因此共同共有人無(wú)法處分自己的份額，因而也就不存在其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)了。
（2）共同共有是基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的。
因此只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能主張分割共有財(cái)產(chǎn)，只有在共同共有關(guān)系消滅后才可以分割，但是在共同關(guān)系消滅后共同共有就轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿小?BR> （二）共同共有的主要類型
1、夫妻共有財(cái)產(chǎn)
2、家庭共有財(cái)產(chǎn)
3、遺產(chǎn)分割前共同繼承的財(cái)產(chǎn)
4、合伙財(cái)產(chǎn)
5、推定共同共有
（三）共同共有的內(nèi)部關(guān)系
1、使用收益：共有人之間享有平等的權(quán)利和義務(wù)
【歷年真題】：2006-3-7.甲、乙共同繼承平房?jī)砷g，一直由甲居住二甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說(shuō)法是正確的？
A、甲、乙是繼承房屋的按份共有人 B.加蓋的房屋應(yīng)歸甲所有
C、加蓋的房屋應(yīng)歸甲、乙共有 D乙有權(quán)請(qǐng)求丙返還所購(gòu)三間房屋
2、共有財(cái)產(chǎn)的處分和重大修繕
須經(jīng)全體共有人一致同意。
3、共有物、共有財(cái)產(chǎn)的管理
保存行為和改良行為皆須全體共有人同意
4、共有物的管理費(fèi)用負(fù)擔(dān)
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，由共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（四）共同共有的外部關(guān)系
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第102條（上述）
（五）共有物的分割
共同關(guān)系消滅時(shí)共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?，因此可以主張分割共有物，其分割方法與按份共有的完全相同。