第四部分：用益物權
用益物權的概念和特征：
用益物權是指直接標的物的使用價值而以對標的物進行使用和收益為目的之他物權。用益物權具有如下特征：
1、用益物權是他物權、限制物權。
2、用益物權是不動產物權
3、用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內容；并以對物的占有為前提。
4、用益物權原則上是有期限物權
土地承包經營權
一、土地承包經營權的概念和特征
（一）概念
土地承包經營權是指自然人、法人或者其他組織因從事耕作、種植或其他農業(yè)生產經營項目而基于承包合同對集體所有或集體使用的國家所有的農業(yè)用地所享有的占有、使用、收益的權利。
（二）特征
1、客體是集體所有或者國家所有交給集體使用的農業(yè)用地
2、權利內容必須是以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農業(yè)生產為目的
3、該種權利雖然作為集體土地使用權但是卻是可以轉讓的權利
4、權利主體有一定的限制
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
二、土地承包經營權的取得
1、通過簽訂承包經營合同而原始取得
這種取得承包經營的方式，需要當事人以書面合同的形式為之。土地承包經營權從承包經營合同合同生效之日起成立。
2、因轉讓行為繼受取得
土地承包經營權可以轉讓、互換，當事人轉讓或者互換承包經營權的受讓人可以取得土地承包經營權，從轉讓、互換合同生效時起受讓人取得承包經營權，登記不是土地承包經營權轉讓的成立要件，當事人未進行變更登記的不得對抗善意第三人。
3、繼承
承包經營權可以繼承，被繼承人死亡的其繼承人根據繼承法可以取得其承包經營權。
4、因法院強制執(zhí)行等其他原因而取得承包經營權
三、土地承包人的權利和義務
（一）承包人的權利
1、以農業(yè)生產為目的對土地進行占有、使用和收益的權利
2、對承包經營權的處分權
（1）處分方式
通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。
注意限制流轉和允許流轉兩種情況：
限制流轉：一般耕地
【重點法條】：《物權法》第128條：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
允許流轉：四荒用地
【重點法條】：《物權法》第133條：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
（2）處分的方式及程序（登記對抗主義）
①土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。
②采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。
③土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。
【重點法條】：《物權法》
第127條：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發(fā)放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
第129條：土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
（二）承包人的義務
1、維持土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設；
2、依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；
四、發(fā)包人的權利和義務
（一）發(fā)包人的權利
1、監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；
2、制止承包方損害承包地和農業(yè)資源的行為；
3、依法收回發(fā)包土地的權利
在承包人嚴重違反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包經營權。
（二）發(fā)包人的義務
1、維護承包方的土地承包經營權，不得非法變更、解除承包合同；
2、尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動；
建設用地使用權
一 、建設用地使用權的概念與特征
（一）概念
建設用地使用權是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農業(yè)用地進行占有、使用、收益的用益物權。
（二）特征
1、建設用地使用權是使用他人土地的權利。
2、建設用地使用權是存在于國家所有之土地之上的物權。
3、建設用地使用權是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權利。
4、建設用地使用權的權利人可以對土地進行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權進行轉讓、抵押等處分行為。
二、建設用地使用權的產生
建設用地使用權作為一種用益物權，則用益物權的一般取得原因（如轉讓、繼承等），自然也適用于建設用地使用權。建設用地使用權取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標和拍賣。
【重點法條】：《物權法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權法》第138條：采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設用地使用權從登記時設立。
3、轉讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設用地使用權的期限
（一）以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有期限的限制。
（二）以出讓方式取得的建設用地使用權有期限的限制，其期限為：
1、居住用地70年；
2、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
4、綜合或者其他用地50年。
5、工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。
大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
（三）期限屆滿時的續(xù)期
1、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
2、非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設用地使用權的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設用地使用權的內容
（一）建設用地使用權人的權利和義務
權 利
1、占有土地的權利
任何用益物權都是以占有為前提的物權，建設用地使用權也不例外。建設用地使用權人對于土地的占有屬于有權占有，同時也適用占有的法律保護。
2、使用土地權利
建設用地使用權人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設用地進行以建造和保有建筑物、構造物以及其他工作設施為目的而進行使用和收益。
3、處分土地使用權的權利，包括：
（1）轉讓
轉讓建設用地使用權應當符合下列條件：必須投資達到25％；簽訂書面轉讓合同；在剩余期限范圍內轉讓；將地上建筑物、附著物一并轉讓。土地使用權從進行轉讓登記時發(fā)生轉讓的效力。
（2）抵押
（3）出租，但必須投資達到25％
4、從事與建筑建筑物有關的附屬行為
義 務
1、合理使用土地的義務
建設用地使用權人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經有關主管機關許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權。
2、不得閑置土地的義務
1年內未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設用地使用權消滅時恢復土地原狀。
（二）空間使用權
建設用地使用權可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設用地使用權即為建設用地空間使用權。
一國有土地之上可以同時分別設立建設用地使用權、地上空間權和地下空間權。后設立的空間使用權不得妨害已經設立的建設用地使用權或者空間使用權。
（三）集體土地建設用地使用權
【重點法條】：《物權法》第151條：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設立建設用地使用權并進入流通領域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據《物權法》的規(guī)定而設立集體土地的建設用地使用權，其具體設立需要依據以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。
宅基地使用權
一、宅基地使用權的概念與特征
（一）概念
宅基地使用權是指農民集體成員對于農民集體所有的土地以建設自用住宅為目的而享有的占有、使用的排他性權利。
（二）宅基地使用權的法律特征
1、宅基地使用權的所屬主體特定。特定的宅基地僅限于本集體經濟組織內部的成員亭有使用權。
2、宅基地使用權的客體是本集體所有的非農業(yè)用地。
3、宅基地使用權的內容是依法建造、保有個人住宅、庭院而對土地的占有、使用和收益的權利。
4、宅基地使用權須經合法手續(xù)取得。農村居民取得宅基地使用權，必須有完備合法的手續(xù)。城鎮(zhèn)居民建造房屋需要宅基地的，須向所在地的土地管理部門申請，經批準后方能取得。
5、宅基地使用權是沒有期限的，是可以進行繼承的。
二、宅基地使用權的內容
（一）宅基地使用權人的主要權利
1、為保有住宅而長期使用宅基地的權利。宅基地與房屋聯(lián)為一體，為保有房屋，法律允許和保障宅基地使用權人享有對宅基地長期占有、使用、收益的權利。
2、在宅基地空閑處修建其它建筑物、設施的權利。宅基地使用權人可以在宅基地空閑處修建各種生活需要的建筑物和生活所需要的小型建筑物或設施。
3、在宅基地空閑處從事種植而取得收益的權利。
4、關于宅基地使用權的轉讓。
【重點法條】：《物權法》第153條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
可見《物權法》并沒有禁止宅基地使用權的轉讓，但是也不能從該條規(guī)定就推導出宅基地使用權是可以轉讓的?！段餀喾ā吠ㄟ^第153條的規(guī)定，將是否允許宅基地使用權轉讓的決定權交給了《土地管理法》等其他特別法，因此宅基地使用權的取得、行使和轉讓是無法依據《物權法》而進行的。然而到目前為止我國《土地管理法》仍然是禁止宅基地使用權進行轉讓的，因此在《土地管理法》修改之前，宅基地使用權仍然是不得轉讓的。
（二）宅基地使用權人的主要義務
1、宅基地使用權人必須按照批準的用途使用宅基地。根據宅基地使用權的目的，宅基地使用權人必須在批劃的宅基地上建造房屋，不得擅自改變宅基地的用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉讓宅基地。另外，宅基地使用權人必須在規(guī)定的期限內在宅基地上建造房屋，否則土地所有權人有權收回宅基地使用權。
2、宅基地使用權人必須按照批準的面積建造房屋。宅基地使用權人不能采取任何非法手段多占土地作為宅基地。如果宅基地使用權人多占土地的，將按照非法占用土地追究法律責任。
3、宅基地使用權人要服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃。因國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃需要變更宅基地時，宅基地使用權人不得阻撓，但是因變更宅基地給使用權人造成困難或損失時，應依法給予補償。
地役權 ★★★★★
一、地役權的概念和特征
（一）概念
所謂地役權是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權利進行限制的權利。
其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。這里所謂利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人擁有用益物權的土地，在我國地役權主要是建立在他人擁有用益物權的土地之上的；作為需役地的權利人可以是土地所有人也可以是對土地擁有用益物權的人，在我國主要是對土地擁有用益物權的人。之所以如此，是因為我國土地實行公有制，但是利用主體是作為私人的用益物權人。
（二）特征
1、地役權是使用他人土地的權利。但是這種使用只是部分性使用，而不是對于供役地人的土地進行全方面的使用。也即地役權并不排除供役地人自己對于自己土地的使用，只是供役地人對自己土地的使用受到了地役權某種程度上的限制。
2、地役權是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權利。所謂為了利用自己土地的便利是指為了增加自己土地利用率，增加土地的使用價值而對于供役地加以利用，并非指不利用供役地就無法利用自己的土地。
3、從屬性：地役權從屬于需役地，地役權作為從權利不得獨立于需役地而單獨轉讓或者抵押；需役地所有權或者使用權發(fā)生轉移或抵押的，地役權隨之轉移、抵押。
【重點法條】：《物權法》
第164條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第165條：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
4、不可分性 ：主要體現在兩個方面：地役權不因需役地的分割或者部分轉讓而受有影響；也不因為供役地的分割或者部分轉讓而受有影響。
【重點法條】：《物權法》
第166條：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第167條：供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
這兩條的規(guī)定即為地役權不可分性的立法依據。
地役權與相鄰關系的區(qū)別（★★★★★）
地役權與相鄰關系在內容上基本上是相同的，但是兩者有本質上的不同，其區(qū)別主要體現在：
1、相鄰關系為土地所有權內容當然的擴張或限制，是法定的；而地役權則為土地所有人間基于契約而生之所有權擴張與限制，是意定的。
2、因此基于相鄰關系而發(fā)生的所有權的擴張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進行該種限制或者擴張那么土地所有人就無法正常實行其土地的利用，因此相鄰關系進行的調整是法律的底線；而地役權則是于相鄰關系之外土地所有人更進一步對自己權利的擴張，因為是基于合意設定所以其范圍幾乎是沒有限制的。
3、相鄰關系不是獨立的權利，乃是為所有權本身的限制或擴張；而地役權則是因他物權而受一時之限制，是一種獨立的權利。
4、因為相鄰關系是法定物權，所以相鄰關系之成立及對抗第三人，均不需要進行登記；而地役權作為意定物權，則需要進行登記，不登記不得對抗善意第三人。
5、基于相鄰關系所生之權利義務與所有權同時存在，不能單獨的取得或喪失，即不因相對人的意思而發(fā)生變動；地役權則有所不同，地役權的取得需要有設立地役權的合同，地役權可以因期限屆滿，當事人解除地役權合同等原因而歸于消滅。
二、地役權的取得
（一）因設立地役權的合同而取得地役權
地役權作為意定物權必須由當事人人以法律行為的方式來進行設立，而設立地役權涉及雙方當事人的利益所以應當以合同的方式來進行設定。
1、設定地役權合同是書面要式合同，當事人必須以書面形式簽訂合同。
2、設定地役權合同的主要條款：
（1）當事人的姓名或者名稱和住所；
（2）供役地和需役地的位置；
（3）利用目的和方法；
（4）利用期限；
（5）費用及其支付方式；
（6）解決爭議的方法。
3、登記作為地役權的對抗要件
地役權從設立地役權的合同生效時設立，但是未經登記的不得對抗善意第三人。
（二）通過遺囑設立地役權
土地權利人可以通過立遺囑的方式為他人設立地役權，此時適用繼承法的相關規(guī)定。
（三）地役權轉讓
由于地役權的從屬性，地役權不得單獨轉讓，但是轉讓需役地權利的，地役權一并轉讓，包括繼承在內。
三、地役權的效力（權利義務）
（一）地役權人的權利與義務
1、地役權人的權利
（1）對供役地的使用權
地役權人有權依據設定地役權的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對供役地加以利用。對供役地的利用方式因為地役權的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。
（2）為必要的附屬行為
地役權人為了行使其地役權所必須實施的行為，雖然沒有在設權合同中規(guī)定地役權人仍然得以實施。例如為了行使在供役地上取水的地役權，地役權人可以在供役地上設置水井等取水裝置。
（3）得行使所有權之物上請求權
即可以行使停止侵害、排除防礙、返還所有物等物上請求權。
2、地役權人的義務
（1）損失最小化的義務
地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不致過分損害供役地的效用。
（2）補償義務
地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。
（3）維護設置的義務
地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
（4）恢復原狀的義務
地役權消滅時地役權人應當以自己的費用將供役地恢復原狀。
（二）供役地所有人的權利和義務
1、權利
（1）設置使用權
供役地所有人有權為了自己的利益使用地役權人所設之設置，其前提是不防礙地役權人的使用并支付適當的使用費。
（2）供役地使用場所與方法的變更請求權
地役權之行使限于供役地之一部分者，所有人認為該部分之使用對其有特殊之不便時，得請求將地役權之行使，遷移于其他適于地役權人利益之處所，遷移之費用應由所有人負擔，并須預付。
（3）對價請求權
地役權的設定，如為有償而有支付對價的約定時，供役地所有人有請求地役權人支付對價。
注意地役權可以有償設定也可以無償設定。
2、義務
供役地所有人的義務只有一項就是容忍地役權人對土地的利用。
四、地役權的消滅
地役權是一種不動產物權，則不動產物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下是地役權消滅的幾項特殊原因：
1、土地滅失，由于地役權權的主觀屬地——客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸于消滅。
2、需役地不需要利用供役地。由于地役權的功能在于滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役權應當歸于消滅。
3、供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。
4、拋棄。地役權作為財產權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸于消滅。
5、存續(xù)期間的屆滿或其他預定事由的發(fā)生。如果地役權設有期限的，那么期屆滿的地役權歸于消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸于消滅。
6、土地被征收
7、供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
用益物權的概念和特征：
用益物權是指直接標的物的使用價值而以對標的物進行使用和收益為目的之他物權。用益物權具有如下特征：
1、用益物權是他物權、限制物權。
2、用益物權是不動產物權
3、用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內容；并以對物的占有為前提。
4、用益物權原則上是有期限物權
土地承包經營權
一、土地承包經營權的概念和特征
（一）概念
土地承包經營權是指自然人、法人或者其他組織因從事耕作、種植或其他農業(yè)生產經營項目而基于承包合同對集體所有或集體使用的國家所有的農業(yè)用地所享有的占有、使用、收益的權利。
（二）特征
1、客體是集體所有或者國家所有交給集體使用的農業(yè)用地
2、權利內容必須是以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農業(yè)生產為目的
3、該種權利雖然作為集體土地使用權但是卻是可以轉讓的權利
4、權利主體有一定的限制
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
二、土地承包經營權的取得
1、通過簽訂承包經營合同而原始取得
這種取得承包經營的方式，需要當事人以書面合同的形式為之。土地承包經營權從承包經營合同合同生效之日起成立。
2、因轉讓行為繼受取得
土地承包經營權可以轉讓、互換，當事人轉讓或者互換承包經營權的受讓人可以取得土地承包經營權，從轉讓、互換合同生效時起受讓人取得承包經營權，登記不是土地承包經營權轉讓的成立要件，當事人未進行變更登記的不得對抗善意第三人。
3、繼承
承包經營權可以繼承，被繼承人死亡的其繼承人根據繼承法可以取得其承包經營權。
4、因法院強制執(zhí)行等其他原因而取得承包經營權
三、土地承包人的權利和義務
（一）承包人的權利
1、以農業(yè)生產為目的對土地進行占有、使用和收益的權利
2、對承包經營權的處分權
（1）處分方式
通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。
注意限制流轉和允許流轉兩種情況：
限制流轉：一般耕地
【重點法條】：《物權法》第128條：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
允許流轉：四荒用地
【重點法條】：《物權法》第133條：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
（2）處分的方式及程序（登記對抗主義）
①土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。
②采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。
③土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。
【重點法條】：《物權法》
第127條：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發(fā)放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
第129條：土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
（二）承包人的義務
1、維持土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設；
2、依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；
四、發(fā)包人的權利和義務
（一）發(fā)包人的權利
1、監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；
2、制止承包方損害承包地和農業(yè)資源的行為；
3、依法收回發(fā)包土地的權利
在承包人嚴重違反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包經營權。
（二）發(fā)包人的義務
1、維護承包方的土地承包經營權，不得非法變更、解除承包合同；
2、尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動；
建設用地使用權
一 、建設用地使用權的概念與特征
（一）概念
建設用地使用權是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農業(yè)用地進行占有、使用、收益的用益物權。
（二）特征
1、建設用地使用權是使用他人土地的權利。
2、建設用地使用權是存在于國家所有之土地之上的物權。
3、建設用地使用權是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權利。
4、建設用地使用權的權利人可以對土地進行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權進行轉讓、抵押等處分行為。
二、建設用地使用權的產生
建設用地使用權作為一種用益物權，則用益物權的一般取得原因（如轉讓、繼承等），自然也適用于建設用地使用權。建設用地使用權取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標和拍賣。
【重點法條】：《物權法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權法》第138條：采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設用地使用權從登記時設立。
3、轉讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設用地使用權的期限
（一）以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有期限的限制。
（二）以出讓方式取得的建設用地使用權有期限的限制，其期限為：
1、居住用地70年；
2、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
4、綜合或者其他用地50年。
5、工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。
大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
（三）期限屆滿時的續(xù)期
1、住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。
2、非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設用地使用權的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設用地使用權的內容
（一）建設用地使用權人的權利和義務
權 利
1、占有土地的權利
任何用益物權都是以占有為前提的物權，建設用地使用權也不例外。建設用地使用權人對于土地的占有屬于有權占有，同時也適用占有的法律保護。
2、使用土地權利
建設用地使用權人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設用地進行以建造和保有建筑物、構造物以及其他工作設施為目的而進行使用和收益。
3、處分土地使用權的權利，包括：
（1）轉讓
轉讓建設用地使用權應當符合下列條件：必須投資達到25％；簽訂書面轉讓合同；在剩余期限范圍內轉讓；將地上建筑物、附著物一并轉讓。土地使用權從進行轉讓登記時發(fā)生轉讓的效力。
（2）抵押
（3）出租，但必須投資達到25％
4、從事與建筑建筑物有關的附屬行為
義 務
1、合理使用土地的義務
建設用地使用權人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經有關主管機關許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權。
2、不得閑置土地的義務
1年內未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設用地使用權消滅時恢復土地原狀。
（二）空間使用權
建設用地使用權可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設用地使用權即為建設用地空間使用權。
一國有土地之上可以同時分別設立建設用地使用權、地上空間權和地下空間權。后設立的空間使用權不得妨害已經設立的建設用地使用權或者空間使用權。
（三）集體土地建設用地使用權
【重點法條】：《物權法》第151條：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設立建設用地使用權并進入流通領域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據《物權法》的規(guī)定而設立集體土地的建設用地使用權，其具體設立需要依據以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。
宅基地使用權
一、宅基地使用權的概念與特征
（一）概念
宅基地使用權是指農民集體成員對于農民集體所有的土地以建設自用住宅為目的而享有的占有、使用的排他性權利。
（二）宅基地使用權的法律特征
1、宅基地使用權的所屬主體特定。特定的宅基地僅限于本集體經濟組織內部的成員亭有使用權。
2、宅基地使用權的客體是本集體所有的非農業(yè)用地。
3、宅基地使用權的內容是依法建造、保有個人住宅、庭院而對土地的占有、使用和收益的權利。
4、宅基地使用權須經合法手續(xù)取得。農村居民取得宅基地使用權，必須有完備合法的手續(xù)。城鎮(zhèn)居民建造房屋需要宅基地的，須向所在地的土地管理部門申請，經批準后方能取得。
5、宅基地使用權是沒有期限的，是可以進行繼承的。
二、宅基地使用權的內容
（一）宅基地使用權人的主要權利
1、為保有住宅而長期使用宅基地的權利。宅基地與房屋聯(lián)為一體，為保有房屋，法律允許和保障宅基地使用權人享有對宅基地長期占有、使用、收益的權利。
2、在宅基地空閑處修建其它建筑物、設施的權利。宅基地使用權人可以在宅基地空閑處修建各種生活需要的建筑物和生活所需要的小型建筑物或設施。
3、在宅基地空閑處從事種植而取得收益的權利。
4、關于宅基地使用權的轉讓。
【重點法條】：《物權法》第153條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
可見《物權法》并沒有禁止宅基地使用權的轉讓，但是也不能從該條規(guī)定就推導出宅基地使用權是可以轉讓的?！段餀喾ā吠ㄟ^第153條的規(guī)定，將是否允許宅基地使用權轉讓的決定權交給了《土地管理法》等其他特別法，因此宅基地使用權的取得、行使和轉讓是無法依據《物權法》而進行的。然而到目前為止我國《土地管理法》仍然是禁止宅基地使用權進行轉讓的，因此在《土地管理法》修改之前，宅基地使用權仍然是不得轉讓的。
（二）宅基地使用權人的主要義務
1、宅基地使用權人必須按照批準的用途使用宅基地。根據宅基地使用權的目的，宅基地使用權人必須在批劃的宅基地上建造房屋，不得擅自改變宅基地的用途，更不能買賣、出租或以其他形式非法轉讓宅基地。另外，宅基地使用權人必須在規(guī)定的期限內在宅基地上建造房屋，否則土地所有權人有權收回宅基地使用權。
2、宅基地使用權人必須按照批準的面積建造房屋。宅基地使用權人不能采取任何非法手段多占土地作為宅基地。如果宅基地使用權人多占土地的，將按照非法占用土地追究法律責任。
3、宅基地使用權人要服從國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃。因國家、集體統(tǒng)一規(guī)劃需要變更宅基地時，宅基地使用權人不得阻撓，但是因變更宅基地給使用權人造成困難或損失時，應依法給予補償。
地役權 ★★★★★
一、地役權的概念和特征
（一）概念
所謂地役權是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權利進行限制的權利。
其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。這里所謂利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人擁有用益物權的土地，在我國地役權主要是建立在他人擁有用益物權的土地之上的；作為需役地的權利人可以是土地所有人也可以是對土地擁有用益物權的人，在我國主要是對土地擁有用益物權的人。之所以如此，是因為我國土地實行公有制，但是利用主體是作為私人的用益物權人。
（二）特征
1、地役權是使用他人土地的權利。但是這種使用只是部分性使用，而不是對于供役地人的土地進行全方面的使用。也即地役權并不排除供役地人自己對于自己土地的使用，只是供役地人對自己土地的使用受到了地役權某種程度上的限制。
2、地役權是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權利。所謂為了利用自己土地的便利是指為了增加自己土地利用率，增加土地的使用價值而對于供役地加以利用，并非指不利用供役地就無法利用自己的土地。
3、從屬性：地役權從屬于需役地，地役權作為從權利不得獨立于需役地而單獨轉讓或者抵押；需役地所有權或者使用權發(fā)生轉移或抵押的，地役權隨之轉移、抵押。
【重點法條】：《物權法》
第164條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第165條：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
4、不可分性 ：主要體現在兩個方面：地役權不因需役地的分割或者部分轉讓而受有影響；也不因為供役地的分割或者部分轉讓而受有影響。
【重點法條】：《物權法》
第166條：需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第167條：供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
這兩條的規(guī)定即為地役權不可分性的立法依據。
地役權與相鄰關系的區(qū)別（★★★★★）
地役權與相鄰關系在內容上基本上是相同的，但是兩者有本質上的不同，其區(qū)別主要體現在：
1、相鄰關系為土地所有權內容當然的擴張或限制，是法定的；而地役權則為土地所有人間基于契約而生之所有權擴張與限制，是意定的。
2、因此基于相鄰關系而發(fā)生的所有權的擴張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進行該種限制或者擴張那么土地所有人就無法正常實行其土地的利用，因此相鄰關系進行的調整是法律的底線；而地役權則是于相鄰關系之外土地所有人更進一步對自己權利的擴張，因為是基于合意設定所以其范圍幾乎是沒有限制的。
3、相鄰關系不是獨立的權利，乃是為所有權本身的限制或擴張；而地役權則是因他物權而受一時之限制，是一種獨立的權利。
4、因為相鄰關系是法定物權，所以相鄰關系之成立及對抗第三人，均不需要進行登記；而地役權作為意定物權，則需要進行登記，不登記不得對抗善意第三人。
5、基于相鄰關系所生之權利義務與所有權同時存在，不能單獨的取得或喪失，即不因相對人的意思而發(fā)生變動；地役權則有所不同，地役權的取得需要有設立地役權的合同，地役權可以因期限屆滿，當事人解除地役權合同等原因而歸于消滅。
二、地役權的取得
（一）因設立地役權的合同而取得地役權
地役權作為意定物權必須由當事人人以法律行為的方式來進行設立，而設立地役權涉及雙方當事人的利益所以應當以合同的方式來進行設定。
1、設定地役權合同是書面要式合同，當事人必須以書面形式簽訂合同。
2、設定地役權合同的主要條款：
（1）當事人的姓名或者名稱和住所；
（2）供役地和需役地的位置；
（3）利用目的和方法；
（4）利用期限；
（5）費用及其支付方式；
（6）解決爭議的方法。
3、登記作為地役權的對抗要件
地役權從設立地役權的合同生效時設立，但是未經登記的不得對抗善意第三人。
（二）通過遺囑設立地役權
土地權利人可以通過立遺囑的方式為他人設立地役權，此時適用繼承法的相關規(guī)定。
（三）地役權轉讓
由于地役權的從屬性，地役權不得單獨轉讓，但是轉讓需役地權利的，地役權一并轉讓，包括繼承在內。
三、地役權的效力（權利義務）
（一）地役權人的權利與義務
1、地役權人的權利
（1）對供役地的使用權
地役權人有權依據設定地役權的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對供役地加以利用。對供役地的利用方式因為地役權的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。
（2）為必要的附屬行為
地役權人為了行使其地役權所必須實施的行為，雖然沒有在設權合同中規(guī)定地役權人仍然得以實施。例如為了行使在供役地上取水的地役權，地役權人可以在供役地上設置水井等取水裝置。
（3）得行使所有權之物上請求權
即可以行使停止侵害、排除防礙、返還所有物等物上請求權。
2、地役權人的義務
（1）損失最小化的義務
地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不致過分損害供役地的效用。
（2）補償義務
地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。
（3）維護設置的義務
地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
（4）恢復原狀的義務
地役權消滅時地役權人應當以自己的費用將供役地恢復原狀。
（二）供役地所有人的權利和義務
1、權利
（1）設置使用權
供役地所有人有權為了自己的利益使用地役權人所設之設置，其前提是不防礙地役權人的使用并支付適當的使用費。
（2）供役地使用場所與方法的變更請求權
地役權之行使限于供役地之一部分者，所有人認為該部分之使用對其有特殊之不便時，得請求將地役權之行使，遷移于其他適于地役權人利益之處所，遷移之費用應由所有人負擔，并須預付。
（3）對價請求權
地役權的設定，如為有償而有支付對價的約定時，供役地所有人有請求地役權人支付對價。
注意地役權可以有償設定也可以無償設定。
2、義務
供役地所有人的義務只有一項就是容忍地役權人對土地的利用。
四、地役權的消滅
地役權是一種不動產物權，則不動產物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下是地役權消滅的幾項特殊原因：
1、土地滅失，由于地役權權的主觀屬地——客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸于消滅。
2、需役地不需要利用供役地。由于地役權的功能在于滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役權應當歸于消滅。
3、供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。
4、拋棄。地役權作為財產權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸于消滅。
5、存續(xù)期間的屆滿或其他預定事由的發(fā)生。如果地役權設有期限的，那么期屆滿的地役權歸于消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸于消滅。
6、土地被征收
7、供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。